DOSSIER N° RG 25/00642 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2MZJ

Jugement du :

12/12/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT [Localité 9] S2

SCO LES CARTORS [Localité 5]

C/

[G] [W]

[K] [O]

Copie exécutoire délivrée

à : M^e PICON (T.2206)

Expédition délivrée

à :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi douze Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : Pauline LUGHERINI, placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Lyon, déléguée au tribunal judiciaire de Lyon par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de Lyon en date du 24 juillet 2025

GREFFIER : DIPPERT Floriane

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8], domiciliée : chez Sté CABINET PERON PATRIMOINE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Guillaume PICON (T.2206), avocat au barreau de LYON

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [G] [W]

né le 29 Juillet 1973 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Cités à domicile par acte de commissaire de justice en date du 15 Mai 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 11 mars 2025

Date de la mise en délibéré : 14 octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure :

Monsieur [K] [O] et Monsieur [G] [W] sont propriétaires de lots de copropriété dans un ensemble immobilier [Adresse 6] [Localité 5] sis [Adresse 4]), lots n°59 et 60 selon matrice cadastrale.

Par acte notarié du 28 avril 2023, un modificatif du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division concernant l’immeuble susvisé a été enregistré. Le lot n°59 comprenant un appartement, une cave et un garage a ainsi été subdivisé en trois lots n°234 (appartement), 235 (cave) et 236 (garage). Le lot n°60 comprenant un appartement, une cave et un garage a été subdivisé en trois lots n°237 (appartement), 238 (cave) et 239 (garage).

Par acte du 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à Monsieur [K] [O] et Monsieur [G] [W] une sommation de payer la somme en principal de 7.366,08 euros au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 1er trimestre 2024 inclus.

Par assignation en date 15 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 4]) a fait assigner Monsieur [K] [O] et Monsieur [G] [W] devant le tribunal judiciaire de Lyon en paiement de sommes dues au titre d’impayés de charges de copropriété.

Par jugement du 21 juillet 2025, le tribunal avant dire droit a enjoint au syndicat des copropriétaires de produire les pièces suivantes :

— le règlement de copropriété portant clause de solidarité ou l’acte éventuel de mariage des défendeurs,

— le décompte qui a été communiqué aux défendeurs au moment de la sommation de payer du 8 mars 2024 afin de vérifier si le montant de 7.366,08 euros se rapporte ou non aux lots 59 et 60 exclusivement,

— les justificatifs de travaux,

— l’état de dépenses des exercices litigieux,

— les appels de provisions produits visant les bons lots 59 et 60 tels qu’ils ressortent de la matrice cadastrale en indiquant ce qu’ils représentent (cave, appartement, garage),

Et a enjoint au syndicat des copropriétaires de faire la démonstration que le décompte actualisé (pièce 6) au 17 février 2025 correspond bien aux lots 59 et 60 puisqu’il a précisé que d’autres procédures sont engagées manifestement pour d’autres lots et que le décompte est trop flou.

A l’audience du 14 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires s’est fait représenter par son avocat.

Monsieur [K] [O] et Monsieur [G] [W] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

Prétentions et moyens des parties :

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 3] à LYON (69005) demande au tribunal de condamner solidairement les défendeurs à payer :

— la somme principale de 8.186,53 euros, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ou sommation, incluant la somme de 150 euros de frais de recouvrement et la somme de 201,36 euros de facture d’huissier,

—  500 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice financier,

—  500 euros de frais irrépétibles, outre les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 applicable à la cause, dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Selon l’article 10-1 a) suivant, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Aux termes de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Par ailleurs, en application de l’article 14-2, II, de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable à la cause, dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face à certaines dépenses listées. Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-738 du 17 juillet 2019 applicable à la cause, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Ces dispositions sont applicables aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de ces dispositions, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété de produire le procès-verbal de l’assemblée générale votant le budget prévisionnel ou approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les états de répartition individuels et le décompte des sommes dues.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque une créance à l’encontre de Monsieur [K] [O] et Monsieur [G] [W] d’un montant de 8.186,53 euros selon la situation de compte au 17 février 2025, correspondant aux charges de copropriété, de fonds de travaux et d’appel de travaux des exercices 2022-2023, 2023-2024 et des deux premiers trimestres de l’exercice 2024-2025.

Le syndicat des copropriétaires verse au débat :

— le procès-verbal d’assemblée générale du 20 avril 2023 ayant voté l’augmentation de la cotisation annuelle à 10% du budget prévisionnel, soit 7.200 euros, au lieu du minimum légal de 5 % ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 10 avril 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023 pour un montant de 73.793,09 euros de dépenses de fonctionnement ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 4 mars 2025 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 pour un montant de 70.846,40 euros de dépenses de fonctionnement ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 10 avril 2024 ayant approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 pour un montant de 72.000 euros de dépenses de fonctionnement.

Le syndicat des copropriétaires verse en outre les appels de fonds pour les dépenses de fonctionnement et le fonds de travaux relatifs aux lots n°234 à 239 appartenant aux défendeurs, ainsi que les états de répartition pour les exercices 2022-2023 et 2023-2024.

Sur les travaux, le syndicat des copropriétaires verse au débat :

— le procès-verbal d’assemblée générale du 20 avril 2023 ayant voté les travaux suivants :

les travaux de remise en peinture de l’allée 65 pour un montant de 14.325,31 euros outre 260 euros d’honoraires de syndic, répartis sur la clef de répartition « charges allée 65 » ;l’établissement d’un cahier des charges sur la réfection des toitures des garages, pour un montant de 2.376 euros répartis selon la clef de répartition « charges garages » ;- le procès-verbal d’assemblée générale du 10 avril 2024 ayant voté les travaux suivants :

les travaux de réfection des toits des garages avec désamiantage pour un montant de 156.532,47 euros, outre les honoraires de travaux pour un montant de 6.261,29 euros, et les honoraires de maîtrise d’œuvre, répartis selon la clef de répartition « charges garages », les travaux d’éclairages extérieurs côté bloc de garage, pour un montant maximum de 3.000 euros, répartis selon la clef de répartition « charges générales », les travaux d’installation d’un interphone pour l’allée 65 pour un montant maximum de 3.000 euros, répartis selon la clef de répartition « charges allée 65 ».

Enfin, le syndicat des copropriétaires verse au débat les contrats de syndic en date du 10 avril 2024 fixant les frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires (« frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » et « relance après mise en demeure »), de sorte que les frais de relance de 50 euros sont bien fondés.

En revanche, les frais de « mise à huissier » ne sont pas stipulés dans le contrat de syndic, alors au contraire que la « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice » est indiquée comme étant « gratuit ». Enfin, il n’est pas précisé à quoi fait référence la facture de 201,36 euros imputée au compte copropriétaire des défendeurs.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à obtenir le paiement de la somme de 7.885,15 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023 sur la somme de 7.366,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la solidarité

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. La solidarité ne s’attache de plein droit ni à la qualité d’indivisaire, ni à la circonstance que l’un d’eux a agi comme mandataire des autres, ni à celle que chacun d’eux aurait tiré personnellement profit du mandat.

Si, en l’absence de clause dans le règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre indivisaires, chaque membre de l’indivision n’est, en principe, tenu que de sa propre part, les indivisaires peuvent être solidairement engagés à l’égard du syndicat des copropriétaires lorsque la part de chacun des coïndivisaires dans l’indivision ne lui a pas été notifiée.

En l’espèce, les défendeurs ne justifient pas avoir notifié au syndicat leur quote-part respective dans l’indivision.

Ils seront par conséquent tenus solidairement de la dette.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [K] [O] et Monsieur [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.885,15 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023 sur la somme de 7.366,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur le préjudice financier

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice résultant de la résistance ou du retard dans le paiement des sommes réclamées qui ne serait pas suffisamment réparé par l’allocation des intérêts au taux légal.

Il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [O] et Monsieur [G] [W], qui succombent à l’instance, seront solidairement condamnés aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation.

Il n’y a pas lieu de dire que les dépens incluront le coût de la sommation de payer laquelle n’est pas rendue obligatoire par la procédure.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [K] [O] et Monsieur [G] [W] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à la cause, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Monsieur [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES CASTORS DE SAINT IRENEE sis [Adresse 3] à [Localité 11] la somme de 7.885,15 euros (sept mille huit cent quatre vingt cinq euros et quinze centimes) au titre des charges de copropriétés arrêtées au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023 sur la somme de 7.366,08 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES CASTORS DE [Adresse 12] sis [Adresse 3] à [Localité 11] de sa demande au titre du préjudice financier ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Monsieur [G] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

DIT n’y avoir lieu d’inclure dans les dépens le coût de la sommation de payer ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [O] et Monsieur [G] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES CASTORS DE SAINT IRENEE sis [Adresse 4]) la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision ;

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE