TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Aurélien ZILBERMAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Pierre JUDE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/07913 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27XO

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 07 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [C] [T], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 5] (ALLEMAGNE)

Monsieur [I] [X],demeurant [Adresse 2] (ITALIE)

représentés par M^e Pierre JUDE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0268

DÉFENDERESSE

S.C.I. OBERTHIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Aurélien ZILBERMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0034

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 mars 2025, prorogé au 07 mai 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge assisté de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 07 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/07913 – N° Portalis 352J-W-B7H-C27XO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 février 2017 la SCI OBERTHIER a donné à bail à Monsieur [I] [X], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [C] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à Paris (75017). Un dépôt de garantie de 2 000 euros a été versé par les locataires lors de l’entrée dans les lieux.

Le bail n’a pas été renouvelé et la restitution des clés, retardée à raison de la crise sanitaire liée à l’épidémie de la COVID-19, est intervenue le 1er juillet 2020, date à laquelle un état des lieux de sortie contradictoire a été établi entre Monsieur [C] [T] et la SCI OBERTHIER.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 16 juin 2021, Monsieur [I] [X], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [C] [T] ont mis en demeure leur ancienne propriétaire de leur restituer le dépôt de garantie.

Par acte de commissaire de justice du 31 août 2023, Monsieur [I] [X], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [C] [T] ont assigné la SCI OBERTHIER devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer la somme de 8 800 euros correspondant au montant du dépôt de garantie majoré de 10 % depuis le 1er septembre 2020 ainsi que celle de 10 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 8 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [I] [X], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [C] [T] ont réitéré les termes de leur acte introductif d’instance et ont conclu au rejet des prétentions adverses.

Au soutien de leurs demandes, ils se fondent sur l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prescrivant la restitution du dépôt de garantie dans les deux mois de la reprise des lieux, à peine d’une pénalité mensuelle de 10 % du montant du loyer.

Ils estiment que le dépôt de garantie est retenu sans justification valable, alors qu’ils ne sont pas responsables du dégât des eaux survenu en octobre 2019 qu’ils ont déclaré à leur assureur et que l’état des lieux de sortie ne fait état d’aucune dégradation qui leur sont imputables. Ils considèrent dès lors qu’ils n’ont pas à prendre en charge le coût de réfection intégrale de l’appartement, ni le prétendu préjudice lié à l’impossibilité de relouer de bien. Enfin, ils affirment qu’en faisant état de désordres non constatés lors de la libération des lieux, leur ancienne bailleresse a fait preuve de résistance abusive.

La SCI OBERTHIER, représentée par son conseil, a conclu à l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [I] [X] et de Monsieur [B] [Z], à leur condamnation à lui payer chacun la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et au débouté des autres demandes, subsidiairement au rejet des demandes et à titre reconventionnel à la condamnation solidaire des demandeurs à lui payer la somme de 8 789,71 euros au titre des travaux de remise en état ainsi qu’à celle de 9 040 euros au titre de la perte de chance de ne pas avoir pu louer l’appartement, outre 4 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle a déjà restitué le dépôt de garantie à Monsieur [I] [X] et à Monsieur [B] [Z] de sorte que leurs demandes sont non seulement irrecevables mais aussi abusives. Elle déclare avoir conservé le dépôt de garantie de Monsieur [C] [T] compte-tenu des dégradations constatées dans l’appartement et des frais de remise en résultant.

Enfin, elle soutient que si les locataires avaient déclaré à temps les dégâts des eaux à leur assureur, elle aurait pu entreprendre des travaux sans attendre leur départ et relouer immédiatement le bien.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025 puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes de Messieurs [I] [X] et [B] [Z]

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En application de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 énonce ce qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par la SCI OBERTHIER que le bail a fait l’objet de plusieurs avenants, notamment:

— le 20 juillet 2017, à la suite du départ de Monsieur [I] [X], remplacé par Monsieur [A] [U], et à qui a été restitué une somme de 720 euros au titre du dépôt de garantie le 26 juillet 2017 ainsi que cela ressort du relevé de compte produit,

— le 3 septembre 2019, à la suite du départ de Monsieur [B] [Z], remplacé par Monsieur [H] [L], et à qui a également été restitué une somme de 720 euros au titre du dépôt de garantie, ainsi que cela ressort du relevé de compte produit.

Messieurs [I] [X] et [B] [Z] n’ont donc plus d’intérêt à solliciter la restitution d’un dépôt de garantie qu’ils ont d’ores et déjà obtenu et seront par conséquent déclarés irrecevables en leurs demandes.

Sur la restitution du dépôt de garantie et le compte entre les parties

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, la SCI OBERTHIER allègue l’existence de plusieurs sommes à déduire de la restitution du dépôt de garantie qu’il convient d’examiner successivement.

— Sur les dégradations locatives

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée en bon père famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.

L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En vertu de l’article 1732 du code civil, le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

L’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit le prouver et, réciproquement, celui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI OBERTHIER sollicite la condamnation solidaire des copreneurs, après déduction des montants réglés par son assurance, au paiement de la somme de 8 789,71 euros au titre du ponçage et de la vitrification du parquet (1 700 euros), de la réfection des peintures des murs et plafonds de l’appartement ainsi que de la fourniture et de la pose de poignées de portes et de luminaires (6 718,61 euros) et de divers achats effectués auprès des enseignes IKEA et CASTORAMA (371,10 euros).

À cet effet, il verse aux débats les factures établies par les entreprises DECLAMART PARQUET du 20 septembre 2020 et de Monsieur [V] [M] du 1er octobre 2020 et du 20 décembre 2020, le devis de l’entreprise de Monsieur [O] [G] du 28 septembre 2020, deux factures de la société IKEA du 12 octobre 2020 et une facture de la société CASTORAMA du même jour.

Il convient cependant de rappeler en application de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989 régissant le statut de la colocation et dont les dispositions sont reprises à l’article VII du bail, que la solidarité du colocataire prend fin à la date d’effet du congé régulièrement donné, lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail.

Or, dès lors que Messieurs [I] [X] et [B] [Z] ont quitté les lieux et ont été remplacés par un autre locataire respectivement le 20 juillet 2017 et le 3 septembre 2019, ils ne sauraient être tenus au paiement de la créance de la bailleresse au titre de la remise en état des lieux, née après l’expiration de leur obligation solidaire, au moment de la remise des clés le 1er juillet 2020 (Civ. 3ème 8 avril 2021, n° 19-23.343).

Monsieur [C] [T] est quant à lui obligé, en sa qualité de dernier locataire, de répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du bail et il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le logement a effectivement été rendu en moins bon état que lors de la prise de possession des lieux.

Il sera toutefois relevé qu’il n’est nullement fait mention dans l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 1er juillet 2020 de dégradations au niveau des poignées de porte ou de la lampe des toilettes pour lesquelles la bailleresse produit des photographies qui ne sont pas datées et ne peuvent donc être retenues comme élément de preuve.

Il n’a pas à supporter les conséquences de dégâts des eaux consécutifs à un défaut d’étanchéité de la baignoire de l’appartement du dessus, ayant occasionné des dégradations au niveau des murs, plafonds et boiseries de deux des chambres et de la salle de bains, ainsi que cela ressort du rapport du cabinet POLYEXPERT mandaté par l’assureur des preneurs.

Il ne saurait également être tenu de remplacer ou de remettre à neuf ce qui, malgré l’entretien convenable, a été détérioré par le simple usage normal de la chose louée ou la vétusté, ce qui apparaît être le cas de la quasi-intégralité des dégradations dans les autres pièces de l’appartement (passage de « très bon état » à « bon état » et de « très bon état » ou « bon état » à « passable » mais avec mention d’une « usure naturelle »), pas plus qu’il n’a à prendre à sa charge le coût du ponçage et de la vitrification des parquets, alors que si les sols du séjour, en « très bon état » lors de la signature du bail sont désormais seulement en état « passable », rien ne permet d’affirmer qu’un simple nettoyage n’aurait pas été suffisant.

En revanche, il résulte de la comparaison des états des lieux que les murs de l’entrée et les plafonds de séjour, en « très bon état » lors de la signature du bail, ne sont plus qu’en état « passable », ce qui ressort également des clichés photographiques versés aux débats et révèle un manque de soins allant au-delà des effets du temps.

Les frais de remise en état correspondant pour un montant justifié, au vu de la facture de Monsieur [V] [M] du 1er octobre 2020, de 976 euros seront donc mis à la charge du locataire sortant.

Enfin, il n’est pas précisé à quoi ont servi les achats effectués auprès des enseignes IKEA et CASTORAMA de sorte qu’aucune somme ne sera allouée à ce titre.

— Sur la perte de loyer

La SCI OBERTHIER invoque l’existence d’une perte de chance de percevoir quatre mois de loyer pour un montant total de 9 040 euros, faisant valoir qu’elle a été dans l’impossibilité de louer le bien pendant les travaux, soit de septembre à décembre 2020.

Seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable ; elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il s’ensuit que la SCI OBERTHIER ne peut solliciter l’indemnisation de l’intégralité du préjudice qu’elle prétend avoir subi.

Mais encore, alors qu’il résulte des développements précédents que seul le coût de la réfection des peintures des murs de l’entrée et du plafond du séjour a été retenu comme relevant de la responsabilité de Monsieur [C] [T], – celle des deux autres copreneurs ne pouvant plus être recherchée après l’expiration de leur obligation solidaire -, la SCI OBERTHIER ne justifie pas d’une perte de chance de relouer le bien au regard du caractère minime des désordres retenus à la charge du dernier occupant.

Elle ne précise pas, ni ne justifie de la date à compter de laquelle elle a pu en définitive relouer le bien.

Enfin, elle ne peut raisonnablement soutenir que c’est parce que les locataires ont déclaré seulement le 24 octobre 2019 à leur assureur un dégât des eaux dont l’existence a été révélée le 27 juin 2018 que les travaux n’ont pas pu être réalisés avant la libération des lieux alors qu’elle a de son côté attendu le 4 août 2020 pour effectuer une déclaration de sinistre auprès de son propre assureur.

La bailleresse sera donc déboutée de cette seconde demande.

Au vu de ce qui précède, les comptes entre les parties s’établissent comme suit : Monsieur [C] [T] est débiteur de la somme de 976 euros au titre des dégradations locatives et la bailleresse doit lui restituer le tiers du dépôt de garantie, soit la somme de 666,67 euros.

Par conséquent, Monsieur [C] [T] sera débouté de ses demandes et condamné à payer à la SCI OBERTHIER la somme de 309,33 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Conformément à l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espère, Monsieur [C] [T] étant débouté de sa demande de restitution du dépôt de garantie, il ne peut être imputé à la SCI OBERTHIER de résistance abusive opposée à ladite restitution.

Monsieur [C] [T] sera en conséquence débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile énonce que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’exercice d’une action en justice de même que la défense à une telle action constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière de droit.

En l’espèce, il appartenait à Messieurs [I] [X] et [B] [Z] de vérifier s’ils n’avaient pas perçu la part à leur revenir sur le dépôt de garantie avant de saisir le tribunal et ils ont donc agi avec une légèreté blâmable.

Cependant, l’action a également été diligentée par Monsieur [C] [T], à qui il n’a été opposé aucune cause d’irrecevabilité de ses demandes, de sorte que la SCI OBERTHIER ne justifie pas du préjudice résultant de cette saisine hasardeuse.

En outre, il convient de préciser que l’amende civile n’a pas vocation à revenir à la défenderesse puisqu’elle n’est pas de même nature que l’action tendant à l’octroi de dommages-intérêts

En conséquence, la SCI OBERTHIER sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [X], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [C] [T], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI OBERTHIER les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2 000 euros lui sera donc allouée à laquelle les demandeurs seront condamnés in solidum.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE les demandes de Monsieur [I] [X] et de Monsieur [B] [Z] irrecevables,

DÉBOUTE la SCI OBERTHIER de ses demandes à l’encontre de Monsieur [I] [X] et Monsieur [B] [Z],

CONDAMNE Monsieur [C] [T] à verser à la SCI OBERTHIER la somme de 309,33 euros au titre des comptes entre les parties suite à la fin du bail conclu le 16 février 2017,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [X], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [C] [T] à verser à la SCI OBERTHIER la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [X], Monsieur [B] [Z] et Monsieur [C] [T] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière, Le juge des contentieux de la protection