DATE DU JUGEMENT :

24 Février 2025

RG N° RG 14/08959 – N° Portalis DB2H-W-B66-OQHV/ 2ème Ch. Cabinet 9

MINUTE N°

AFFAIRE

[T] [K] [H] [F]

C/

[J] [A]

JUGEMENT

DU JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES

Liquidation régime matrimonial

— ------------------------------------------------------

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Corinne ROUCAIROL, Juge aux Affaires Familiales au TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, assistée de Marjorie BERNABE, Greffier,

statuant publiquement et en premier ressort, a rendu en son audience de la CHAMBRE DE LA FAMILLE du 24 Février 2025 (délibéré du 04 novembre 2024 prorogé), le jugement contradictoire, dont la teneur suit, après que la cause eut été débattue le 02 septembre 2024 dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [T] [K] [H] [F]

née le [Date naissance 5] 1967 à [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par M^e Gaël SOURBE, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 1547

DEFENDEUR :

Monsieur [J] [A]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e Damien MONTIBELLER, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2632

Notification le :

1 copie exécutoire + 1 expédition conforme : M^e Damien MONTIBELLER, vestiaire : 2632

1 copie exécutoire + 1 expédition conforme : M^e Gaël SOURBE, vestiaire : 1547

EXPOSE DES FAITS

Madame [T] [F] et Monsieur [J] [A] ont vécu en union libre de la fin de l’année 2002 au mois d’octobre 2006.

De leurs relations, est issue un enfant, [V], née le [Date naissance 2] 2003.

Par acte notarié du 21 janvier 2003 reçu par Maître [N] [B], notaire associé à [Localité 17], les concubins ont fait l’acquisition en indivision chacun pour moitié, d’un immeuble d’habitation, outre diverses parcelles à usage de cour et jardin, sis à [Adresse 18].

Par acte d’huissier en date du 23 juin 2014, [T] [F] a saisi le Tribunal de Grande instance de Lyon en cessation de l’indivision existante entre elle et [J] [A].

Par jugement en date du 14 janvier 2016, confirmé par la Cour d’appel de Lyon, dans son arrêt en date du 14 novembre 2017, le juge aux affaires familiales de Lyon a :

— ordonné la cessation de l’indivision existante entre [T] [F] et [J] [A] concernant les immeubles sis à [Adresse 18],

— désigné le Président de la chambre des notaires du Rhône ou son délégataire, et un juge commis,

— jugé qu'[J] [A] est débiteur à l’égard de l’indivision d’une indemnité d’occupation sur le fondement des dispositions de l’article 815-9 du code civil à partir du 1er novembre 2006.

Maître [O] [S], notaire à [Localité 8], désignée pour le partage a dressé un procès-verbal de dires des parties en date du 2 juillet 2021, et établi un projet d’acte liquidatif.

L’affaire a fait l’objet d’une reprise de procédure.

Le juge commis a fait son rapport, le 30 août 2021 et renvoyé l’affaire devant le juge aux affaires familiales.

Par ordonnance en date du 15 décembre 2023, le juge de la mise en état a :

— rejeté la demande de Madame [F] aux fins de nullité des conclusions déposées par Monsieur [A] et a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 08 janvier 2024.

Par conclusions en date du 08 avril 2024, Madame [F] a demandé au juge de :

— rejeter des demandes de Monsieur [A],

— juger qu’elle est titulaire d’une créance pour les travaux d’amélioration en application de l’article 815-13 du code civil de 41.916 euros,

— juger que les prêts de 12.000 euros et 8.000 euros seront écartés des comptes,

— homologuer le rapport d’expertise BOULEZ fixant la valeur du bien à 400.000 euros et la valeur locative à 1.340 euros, sans abattement sur ces valeurs,

— juger à 80.000 euros la créance due par Monsieur [A] pour les dégradations sur le bien indivis,

— juger que le bien sera mis en vente à la somme de 400.000 euros,

— commettre de nouveau le notaire commis avec juge commis

— condamner Monsieur [A] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Par conclusions du 14 octobre 2022, Monsieur [A] a demandé au juge de :

— fixer la valeur du bien indivis à la somme de 280.000 euros,

— juger que l’indemnité d’occupation ne peut être supérieure à 335 euros par mois, et qu’elle cesse d’être due à compter du 17 septembre 2012,

— juger qu’il a pris en charge des travaux pour un montant total de 258.659 euros et le remboursement des prêts et taxes pour 115.900 euros, et qu’il doit en être tenu compte dans le partage, et condamner Madame [F] à lui payer ces sommes,

— le tout avec exécution provisoire.

Le dossier a été appelé à l’audience de plaidoirie du 02 septembre 2024 et mise en délibéré au 04 novembre 2024, délibéré prorogé au 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu qu’en application de l’article 1375 du code de procédure civile le tribunal statue sur les points de désaccord ; qu’il homologue l’état liquidatif ou renvoie les parties devant le notaire pour établir l’acte constatant le partage ;

Qu’il ressort de l’article 1374 du même code que toutes les demandes faites en application des dispositions précédentes entre les mêmes parties, qu’elles émanent du demandeur ou du défendeur, ne constituent qu’une seule instance ; que toute demande distincte est irrecevable à moins que le fondement des prétentions ne soit né ou ne soit révélé que postérieurement à l’établissement du rapport par le juge commis ;

Sur le dire 1 : sur la valorisation du bien immobilier sis [Adresse 6] à [Localité 17]

Attendu que Monsieur [A] demande que le bien soit valorisé à la somme de 280.000 euros ;

Attendu que Madame [F] demande que le bien soit valorisé à la somme de 400.000 euros ;

Attendu que le notaire propose une évaluation sur la base du rapport du cabinet BOULEZ auquel il avait fait appel dans le cadre de ses missions qui a, dans son rapport du 10 novembre 2020, estimé la maison à la somme de 400.000 euros et de 370.000 euros (dans le cadre d’un partage) ; que cet expert a visité l’ensemble immobilier, et l’a valorisé en considération de ses caractéristiques dont les travaux à prévoir ;

Que Monsieur [A] qui contestait l’évaluation faite, a fait établir une autre expertise par Monsieur [Y] [P], expert inscrit sur les listes de la Cour d’Appel, le 11 décembre 2020, de laquelle il résulte une estimation de la maison d’un montant de 294.000 euros commission comprises et de 265.000 euros (dans le cadre d’un partage) en faisant état du potentiel du ténement réalisé mais nécessitant de nombreuses interventions (bâtiment encore non habitable) ;

Attendu que l’expertise [P] réalisée dans des conditions similaires à une expertise judiciaire ne sera pas écartée ;

Que la valeur moyenne entre les deux estimations est de 317.500 euros, valeur plus proche des avis fournis par des agences immobilières sollicitées par les parties ;

Attendu qu’il conviendra en conséquence de retenir cette valeur moyenne soit 317.500 euros en cas d’attribution entre indivisaires et 345.000 euros en cas de vente à des tiers ;

Sur le dire 2 : contestation relative à une créance revendiquée par Monsieur [A] au titre des travaux sur le bien indivis

Attendu que Monsieur [A] réclame que les travaux qu’il a réalisés soient valorisés à la somme de 258.659 euros ;

Que Madame [F] s’y oppose et demande à son profit une somme de 41.916 euros pour les travaux financés par elle seule, avant la rupture du concubinage ;

Attendu qu’en application de l’article 815-13, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmenté au temps du partage ;

Que s’agissant de Monsieur [A], il convient de se reporter à sa pièce 14 et de ne retenir que les factures établies à son nom (et non les devis) ainsi détaillées ainsi qu’il suit :

[10] : 7.400 euros

Charpente et toiture : total : 40.889 euros

[16] (raccordement eau) : 2.012 euros

Carrelage : facture appréciée forfaitairement : 3.000 euros

Peinture : 1.052 euros

[15] (plafond et murs) : 52.750 euros

Maçonnerie : SARL [12] (Beton chatillonais non justifié) : 45.100 euros

[14] : 5.259 euros

Plattard beton : 7.354 euros

[13] (pose parquet) : 22.066 euros

Plomberie : 14.339 euros

Menuiseries : 20.580 euros

Electricité : 2.116 euros

Matériaux et fournitures : 22.101 euros

Locations véhicules : 2.609 euros

Jardin (rejet les dépenses étant considérées comme dépenses d’entretien)

Total : 248.627 euros

Attendu que cette somme doit être reportée dans le compte d’administration et est due par l’indivision à Monsieur [A] et non par Madame [F] seule ;

Attendu que s’agissant des prêts notés dans le compte d’administration, le notaire a justement pris en compte (pages 5 et 6) :

— le remboursement crédit n°1 (prêt solidairement souscrit par les concubins souscrit pour l’acquisition du bien indivis)……………….total : 156.882 euros

— le remboursement crédit n° 2 (souscrit uniquement par Monsieur [A])…..6.730,37 euros : poste à supprimer – Monsieur [A] étant seul emprunteur et étant d’ores et déjà indemnisé à hauteur des dépenses faites ;

— le crédit n°3 (souscrit uniquement par Monsieur [A]) n’avait à juste titre pas été pris en compte-

— le poste " travaux pris en charge par Monsieur [A] " à ajouter pour la somme de 248.627 euros ;

Attendu que s’agissant de la demande de Madame [F], le notaire a annexé un tableau des chèques émis par Madame [F] entre 2003 et 2004 ; que seuls 4 chèques sont justifiés avec production de factures à l’appui soit 1.582,50 euros (Progest conseil)- 5.000 euros (acompte salle de bains)- 3.217 euros + 3.777,60 (Plattard négcoce) soit une somme totale de 13.577 euros ; que pour le surplus, elle sera débouté de sa demande, faute de justificatifs ;

Qu’il conviendra en conséquence de mentionner dans l’acte de partage :

— le poste travaux pris en charge par Madame [F] à ajouter : 13.577 euros ;

Sur le dire n°3 : contestation sur le montant de l’indemnité d’occupation

Attendu que Madame [F] demande que le montant de l’indemnité d’occupation soit fixé à la somme de 1.340 euros par mois, sans abattement ;

Que Monsieur [A] estime que l’indemnité d’occupation ne peut être supérieure à la somme de 335 euros par mois et qu’elle n’est plus due depuis septembre 2012 ;

Attendu que le notaire commis a distingué deux périodes pour le calcul de l’indemnité d’occupation du 1er novembre 2006 (date fixée par le jugement du 14 janvier 2016, confirmé par arrêt de la Cour d’Appel en date du 14 novembre 2017) au 1er janvier 2012 (déclaration d’achèvement des travaux faite en avril 2011) pour un montant de 750 euros par mois (environ 3/4 de 1.072 euros, après décôte sur 1.340 euros) et du 1er janvier 2012 au 30 juin 2021 (à parfaire) : pour un montant de 1.072 euros par mois ;

Attendu qu’il convient de fixer la somme due en rappelant qu’elle est due à l’indivision en premier lieu ; qu’il sera relevé au préalable que Monsieur [A] n’a fait aucun dire sur la durée de l’indemnité d’occupation et que c’est dans le cadre de ses conclusions qu’il soutient que l’indemnité d’occupation doit cesser en septembre 2012 ; que cette contestation n’est donc pas recevable ;

Que s’agissant du montant de l’indemnité d’occupation, le rapport du cabinet BOULEZ précité retient une valeur locative d’un montant de 1.340 euros par mois, tandis que Monsieur [P] estime qu’il ne peut affecter une valeur locative, le ténement n’étant pas habitable ; qu’il sera constaté que le cabinet BOULEZ a estimé une valeur locative sans détailler, s’il y avait eu une prise en compte des travaux restant à faire décrits en page 30 de son rapport ;

Attendu que l’analyse du notaire apparaît justifiée, en ce sens que la maison a fait l’objet de travaux pendant plusieurs années et qu’il convient de distinguer plusieurs périodes sur la base d’une indemnité d’occupation équivalente à 80 % de la valeur locative, soit 1.072 euros ;

— de novembre 2006 au 1er janvier 2012 : 50 % de 1.072 euros, soit 536 euros par mois,

— de janvier 2012 jusqu’au jour du partage : 70 % de 1.072 euros, soit 750 euros par mois ;

Qu’il appartiendra au notaire de refaire le compte à partir de ces sommes ;

Sur le dire n° 4 : contestation relative à la gestion du bien indivis par Monsieur [A]

Attendu que Madame [F] demande le paiement d’une somme de 80.000 euros pour les dégradations commises par Monsieur [A] sur la maison ; que ce point n’est pas démontré, la production de 2 procès-verbaux de constat d’huissier de justice établis à des temporalités différentes ne pouvant suffire à établir l’existence de dégradations imputables à Monsieur [A] ;

Sur les autres demandes

Attendu que Madame [F] demande la mise en vente forcée du bien ; que compte tenu de l’ancienneté de la procédure, il convient de renvoyer les parties devant le notaire aux fins de finalisation des comptes entre les parties sur la base des dispositions du présent jugement en ce qui concerne les désaccords subsistants ;

Attendu qu’une fois ces comptes établis définitivement et présentés par le Notaire, et recalcul de la soulte à devoir, l’attribution du bien à Monsieur [A] se fera, à condition qu’il verse la soulte comptant en la comptabilité du notaire au moment de l’établissement de l’acte de partage ; qu’à défaut de paiement de la soulte, dans le délai de 6 mois à compter de la réunion finale chez le notaire, il convient d’ordonner la licitation du bien sur une mise à prix de 241.500 euros, (70 % de 345.000 euros) selon les conditions indiquées au dispositif ;

Qu’il n’y a pas lieu de désigner de nouveau un juge commis, l’ensemble des dires ayant été tranché ; que le juge du partage est dessaisi de l’affaire ;

Que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de cette affaire ;

Que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage ;

Qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge aux affaires familiales, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le jugement du14 janvier 2016 ordonnant l’ouverture des opérations liquidatives,

Vu le procès-verbal de dires des parties du 2 juillet 2021 dressé par Maître [S], notaire commis,

Vu le rapport du juge commis du 30 août 2021,

Fixe la valeur de l’immeuble sis à [Localité 17] cadastré BH n°[Cadastre 7] à la somme de 317.500 euros en cas d’attribution, et à la somme de 345.000 euros, en cas de vente hors partage (dire n°1°) ;

Dit que Madame [F] dispose d’une créance sur l’indivision pour les travaux réalisés par elle et que ce poste sera à rajouter dans le compte d’administration à hauteur de 13.577 euros – page 6 du projet (dire n°2) ;

Dit que Monsieur [A] dispose d’une créance sur l’indivision pour les travaux réalisés par lui et que ce poste sera à rajouter dans le compte d’administration à hauteur de 248.627 euros- page 5 du projet (dire n°2) ;

Dit que le poste crédit n°2- en page 5 pour 6.730 euros doit être supprimé ;

Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle à devoir à l’indivision par Monsieur [A]- page 7 du projet aux sommes suivantes :

— de novembre 2006 au 1er janvier 2012 : 536 euros par mois

— de janvier 2012 jusqu’au jour du partage : 750 euros par mois (dire n°3) ;

Déboute Madame [F] de sa demande en paiement d’une somme de 80.000 euros (dire n°4) ;

Déclare irrecevable la demande de Monsieur [A] visant à faire cesser l’indemnité d’occupation, le 17 septembre 2012 ;

Renvoie les parties devant Maître [O] [S] aux fins de dresser l’acte de partage conformément au dispositif du présent jugement statuant sur les désaccords subsistants ;

Dit que l’attribution du bien à Monsieur [A] se fera moyennant le paiement d’une soulte, à recalculée par le Notaire ;

Dit que le versement de la soulte devra être faite devant le Notaire, lors de l’établissement de l’acte et qu’à défaut de capacités de paiement, ou de versement de la soulte de Monsieur [A] dans le délai de 6 mois, après la réunion finale devant le notaire, le bien immobilier sis à [Adresse 18], cadastré section BH n° [Cadastre 7] devra être licité à la barre du tribunal Judiciaire de Lyon, sur la mise à prix de 241.500 euros et sur le cahier des charges établi par l’avocat choisi par Madame [F], avec faculté de baisse de mise à prix du quart puis de moitié en cas de carences d’enchères ;

Dit qu’il appartiendra à l’avocat poursuivant de procéder à la publicité de la vente dans deux journaux locaux, outre un journal d’annonces légales et éventuellement sur internet, et ce dans les conditions des articles R 322-31 et R 322-37 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Autorise tout copartageant intéressé à faire visiter par l’huissier de son choix les biens à vendre aux fins d’établissement du procès-verbal descriptif comprenant les informations prévues à l’article R322-2 du code des procédures civiles d’exécution et diagnostics obligatoires,

Autorise tout copartageant intéressé à faire procéder par l’huissier de son choix à la visite des biens à vendre dans les jours précédant la vente,

Dit que l’huissier pourra pénétrer dans les lieux avec l’assistance, si nécessaire, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins à condition d’avertir à chaque fois de sa venue les occupants des lieux au moins 7 jours à l’avance,

Désigne Maître [O] [S] en qualité de séquestre pour recevoir le produit de la vente et le conserver jusqu’au partage, sauf avance sur partage unanimement convenue par les indivisaires ou judiciairement octroyée ;

Rejette les demandes formées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire ;

Constate le dessaisissement de la juridiction ;

Dit qu’en cas de refus par une partie de signer l’acte de partage établi conformément au présent jugement toute partie pourra saisir le juge aux fins d’homologation ;

Dit que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, employés en frais privilégiés de partage.

Fait à Lyon, le 24 février 2025

Le greffier Le juge aux affaires familiales