TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 25/10/2024

à : Madame [E] [G] [W]

Monsieur [P] [W]

Copie exécutoire délivrée

le : 25/10/2024

à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/07800

N° Portalis 352J-W-B7I-C5VCK

N° MINUTE : 9/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 25 octobre 2024

DEMANDERESSE

La S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [W], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [E] [G] [W], demeurant [Adresse 1] – [Localité 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 septembre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 octobre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 25 octobre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/07800 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VCK

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet en date du 08/08/2017, la SA ELOGIE SIEMP a donné à bail à [E] [G] [W] et [P] [W] un logement situé [Adresse 1], [Localité 2], [Adresse 1].

Par actes de commissaire de justice remis le 24/07/2024 à étude, la SA ELOGIE SIEMP a assigné [E] [G] [W] et [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection de PARIS statuant en référé, au visa des articles 834 et 855 du code de procédure civile, 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, 1724 du code civil et le contrat de bail, aux fins de voir :

— enjoindre à [E] [G] [W] et [P] [W], sans délai à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir de permettre l’accès dans l’appartement sis [Adresse 1], [Localité 2], [Adresse 1] à la SA ELOGIE SIEMP, ou les entreprises mandatées par elle, pour procéder aux opérations de :

— remplacement de la porte palière et détalonnage des portes intérieures ;

— encoffrement ;

— réfection des peintures

— remplacement des fenêtres ;

— appareillage ;

— mise en conformité de l’électricité ;

— diagnostic sanitaires ;

— assortir l’injonction d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard courant à compter de la signification de la décision à intervenir et ayant vocation à courir sur une période de six mois ;

— autoriser la SA ELOGIE SIEMP, à défaut d’exécution spontanée de [E] [G] [W] et [P] [W] dans un délai de 15 jours suivant la signification de la décision, à pénétrer dans l’appartement sis [Adresse 1], [Localité 2], [Adresse 1] à la SA ELOGIE SIEMP, ou les entreprises mandatées par elle, à pénétrer dans le logement de [E] [G] [W] et [P] [W] sis [Adresse 1], [Localité 2], [Adresse 1], pour procéder aux travaux énoncés avec le concours d’un serrurier et de la force publique, ou d’un serrurier et d’un commissaire de justice accompagné de deux témoins s‘il échet ;

— condamner [E] [G] [W] et [P] [W] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de sommation.

L’affaire était appelée à l’audience du 26/09/2024.

La SA ELOGIE SIEMP, représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance repris oralement.

L’affaire était évoquée le 16/05/2024.

[E] [G] [W], comparant en personne, sollicite l’obligation pour le bailleur de les reloger pendant les travaux et le rejet des demandes de condamnation en paiement.

Elle indique ne pas être opposée au principe des travaux, mais souhaite un relogement durant ces opérations de travaux afin de ne pas souffrir de préjudice. Elle affirme que l’ensemble des occupants de l’immeuble ont été relogés le temps de ces mêmes travaux. Elle indique que son fils doit passer son baccalauréat et doit pouvoir bénéficier d’une situation de logement sereine. Elle précise que les fenêtres ont toutes été remplacées dans le logement.

[P] [W], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 25/10/2024 par mise à disposition au greffe.

Décision du 25 octobre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/07800 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VCK

[E] [G] [W] et la SA ELOGIE SIEMP étaient autorisées à transmettre en cours de délibéré des éléments supplémentaires sur l’aspect commun des travaux entre tous les habitants de l’immeuble et le relogement des autres occupants.

La SA ELOGIE SIEMP transmettait les éléments par courriel contradictoire du 07/10/2024 et [E] [G] [W] a formulé des observations en réponse par courriel contradictoire du 10/10/2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est constant que l’appréciation du caractère manifestement illicite d’un trouble et la prescription des mesures nécessaires pour y mettre fin relèvent du pouvoir souverain du juge des référés et que la mesure choisie ne doit tendre qu’à faire cesser le trouble manifestement illicite.

Sur la demande d’accès au logement de [E] [G] [W] et [P] [W]

Aux termes de l’article 1724 du code civil, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.

L’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

Décision du 25 octobre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/07800 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VCK

Le contrat de location en ses conditions générales rappelle que le locataire est tenu de laisser pénétrer dans les lieux loués les représentants du bailleur, dûment mandatés par ce dernier, en cas de nécessité et qu’il en est de même des ouvriers chargés d’exécuter les travaux ordonnés par le bailleur. Dans ce dernier cas, le locataire est avisé au moins 24 heures à l’avance.

En l’espèce, le bailleur souhaite faire procéder à des travaux de réhabilitation dans le cadre du “PLAN CLIMAT” sur l’ensemble du groupe immobilier, nécessitant une intervention dans tous les logements de l’immeuble occupé par [E] [G] [W] et [P] [W]. Les travaux à effectuer dans le logement de [E] [G] [W] et [P] [W] correspondent aux opérations de :

— remplacement de la porte palière et détalonnage des portes intérieures ;

— encoffrement ;

— réfection des peintures

— remplacement des fenêtres ;

— appareillage ;

— mise en conformité de l’électricité ;

— diagnostic sanitaires.

La SA ELOGIE SIEMP a adressé les 12/05/2023, 15/01/2024, 18/06/2024 à [E] [G] [W] et [P] [W] un courrier, en premier lieu par lettre simple, puis par acte de commissaire de justice, les invitant puis les sommant de laisser libre accès à l’entreprise CABEX et GDR pour effectuer l’état des lieux puis les travaux. Elle indique dans ses courriers la nature et la durée des travaux (programme détaillé joint).

Il n’est pas contesté par les parties que ces travaux sont en lien avec la rénovation globale de l’immeuble en vertu du PLAN CLIMAT tendant notamment à améliorer l’isolation de l’immeuble et des logements.

Cette réhabilitation correspond à une obligation légale du bailleur d’avoir à fournir au locataire un bien décent, salubre, en bon état de fonctionnement, sécurisé et performant énergétiquement (article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé).

Or, [E] [G] [W] et [P] [W] n’ont obtempéré à aucune de ces mises en demeure. A l’audience, [E] [G] [W] déclare ne pas s’opposer au principe des travaux mais solliciter un relogement le temps de ces travaux et la production en amont des fiches de données sécurité des produits utilisés lors des travaux. Si le principe des travaux n’est ainsi pas contesté, l’exécution des travaux est empêchée du fait des demandes reconventionnelles des locataires.

Toutefois, et comme le soulève la bailleresse, il n’existe aucune obligation de relogement si les travaux peuvent être effectués en milieu occupé, ni d’obligation de transmettre en amont des fiches de données sécurisé des produits utilisés.

La SA ELOGIE SIEMP produit par ailleurs un échange de mail du 09/10/2023 au cours duquel une gestionnaire rappelle à la locataire que des logements de courtoisie sont à disposition durant la journée. [E] [G] [W] affirme que cette phrase ne peut être entendue comme une proposition réelle, en l’absence de précisions sur les lieux, les dates et les modalités d’accès. Or, la bailleresse n’est pas soumise à une obligation de relogement, et il appartenait aux locataires de se renseigner sur les modalités d’accès à ces logements de courtoisie.

Aussi, et s’agissant des fiches de données des produits, la SA ELGOE SIEMP produit le programme des travaux et les informations de contact des entreprises en charge des travaux et l’équipe en charge de la maîtrise d’œuvre envoyées par courriers aux locataires. Ces derniers étaient donc en mesure d’interroger les entreprises de travaux et les chargés de travaux sur ces questions techniques. Or, [E] [G] [W] ne justifie pas avoir sollicité ces informations.

Décision du 25 octobre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/07800 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5VCK

[E] [G] [W] indique que les travaux de menuiseries des fenêtres ont déjà été effectués en février 2024. Elle produit par courriel du 10/10/2024

Ainsi, en refusant l’accès au logement pour effectuer les travaux, les locataires violent manifestement leurs obligations légales et contractuelles et causent un trouble manifestement illicite au bailleur qui n’est pas en mesure de rénover le bien.

En conséquent, il convient d’enjoindre à [E] [G] [W] et [P] [W] de laisser le libre accès de l’appartement aux entreprises mandatées par la SA ELOGIE SIEMP afin qu’elles procèdent à la réalisation des travaux détaillées au présent dispositif.

Il convient d’accorder aux défendeurs un délai de trente jours pour laisser l’accès à leur logement, afin de permettre aux parties de s’organiser amiablement sur la date de début d’intervention.

A défaut pour [E] [G] [W] et [P] [W] de déférer à cette injonction dans un délai de 30 jours courant à compter de la signification de la présente ordonnance, la SA ELOGIE SIEMP et les entreprises mandatées par elle seront autorisées à pénétrer, dans les lieux loués le temps nécessaire à la réalisation des travaux, en recourant à un serrurier, le tout avec l’assistance de la force publique si besoin est ou d’un commissaire de justice accompagné de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties ou du commissaire instrumentaire.

La demande d’astreinte sera rejetée, l’autorisation de se faire assister d’un serrurier et de la force publique répondant à l’objectif de contrainte poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L’équité et les circonstances de l’espèce commandent de ne pas prononcer de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ENJOINT à [E] [G] [W] et [P] [W] de laisser le libre accès de l’appartement qu’ils louent sis [Adresse 1], [Localité 2], [Adresse 1], à SA ELOGIE SIEMP et aux entreprises mandatées par la SA ELOGIE SIEMP, autant de fois que nécessaire, afin qu’elles procèdent aux diagnostics et opérations de travaux de :

— remplacement de la porte palière et détalonnage des portes intérieures ;

— encoffrement ;

— réfection des peintures

— remplacement des fenêtres ;

— appareillage ;

— mise en conformité de l’électricité ;

— diagnostic sanitaires ;

DIT qu’à défaut pour [E] [G] [W] et [P] [W] de déférer à cette injonction dans un délai de 30 jours courant à compter de la signification de la présente ordonnance, la SA ELOGIE SIEMP et les entreprises mandatées par elle seront autorisées à pénétrer dans les lieux loués, en recourant à un serrurier, le temps nécessaire à la réalisation des travaux susvisés, le tout avec l’assistance de la force publique si besoin est ou d’un commissaire de justice accompagné de deux témoins majeurs qui ne sont pas au service des parties ou du commissaire instrumentaire ;

REJETTE les demandes reconventionnelles de [E] [G] [W] ;

REJETTE les demandes de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

DIT que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal,

La greffière La juge des contentieux de la protection,