TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/53833 – N° Portalis 352J-W-B7J-C77DL

N° : 1

Assignation du :

02 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 juin 2025

par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Coproprietaires de L’immeuble Sis [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet [G] [F] [R], SAS

C/O la société [Z] [F][R]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître Catherine DE FROIDCOURT-BOYER, avocat au barreau de PARIS – #A241

DEFENDEUR

Monsieur [W] [I], représenté par l’Association ARIANE FALRET, agissant es qualité de tuteur de Monsieur [W] [I], majeur sous tutelle, désignée à cette fonction par jugement du juge des tutelles de [Localité 6] du 8 juillet 2022

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Arnault GROGNARD, avocat au barreau de PARIS – #E1281

DÉBATS

A l’audience du 12 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Fanny LAINÉ, Première vice-présidente adjointe, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

M. [W] [I] est propriétaire d’un logement situé [Adresse 4].

Par acte en date du 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a assigné M. [W] [I], représenté par l’association Ariane FALRET ès qualités de tuteur, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Cette assignation a été autorisée à heure indiquée par décision du 27 mai 2025.

À l’audience du 12 juin 2025 le syndicat des copropriétaires demande de :

autoriser le syndicat des copropriétaires à pénétrer dans l’appartement de M. [W] [I], en présence du syndic, d’un commissaire de justice assisté d’un serrurier et de la force publique, d’une entreprise de nettoyage et d’une entreprise de désinsectisation, en présence ou non de M. [I] aux fins de :procéder à la désinsectisation du logementdébarrasser, nettoyer, désinfecter et si nécessaire dératiser l’ensemble du logement pour ne plus porter atteinte à la salubrité de l’occupant et du voisinageexécuter tous travaux nécessaires pour faire cesser les fuites et sécuriser les installations électriques ou de gazcondamner M. [W] [I] à payer par provision au syndicat des copropriétairesle coût du commissaire de justice et du serrurier nécessaires pour entrer dans les lieuxla somme de 1.100 euros au titre de la facture HYGIENE HABITAT du 20 novembre 2023la somme de 1.100 euros au titre de la facture HYGIENE HABITAT du 29 octobre 2024la somme de 569,80 euros au titre du devis HYGIENE HABITAT du 22 mai 2025la somme de 500 euros au titre de l’intervention du plombier pour la recherche de fuite et son interventionla somme de 5.000 euros au titre du préjudice causé à l’ensemble des copropriétaires « qui sera allouée en priorité aux frais nécessaires pour rendre le logement salubre »condamner le défendeur à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens de l’instance.

Le défendeur, représenté via son tuteur, ne s’est pas opposé à l’entrée dans les lieux, ni aux travaux de désinsectisation, mais a sollicité le rejet des demandes financières. Il a demandé que les parties conservent la charge de leurs frais et dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025, date de la présente ordonnance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes relatives aux opérations sollicitées dans l’appartement de M. [I]

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, pris en son premier alinéa, le président du tribunal judiciaire peut prendre toute mesure pour faire cesser un trouble manifestement illicite même en présence d’une contestation sérieuse.

Caractérise un trouble manifestement illicite toute perturbation procédant d’une violation évidente de la règle de droit.

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes à condition de ne porter atteinte ni aux autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 9 II de la même loi dispose qu’un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Le règlement de copropriété de l’immeuble stipule également que les copropriétaires, et leurs locataires, peuvent jouir des parties privatives « à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse soit compromettre la solidité de l’immeuble ».

Le syndicat des copropriétaires expose qu’en raison des graves négligences de M. [I], le logement de ce dernier est à l’origine de troubles graves de salubrité et d’hygiène dans tout l’immeuble, et en particulier d’infestations récurrentes de l’immeuble par des cafards, alors que le défendeur ne permet pas l’accès à son logement quand les entreprises spécialisées viennent traiter l’immeuble. Le demandeur expose également qu’une fuite d’eau dans les parties communes provient du domicile de M. [I] mais que ce dernier a refusé l’accès au plombier, et s’inquiète de la dangerosité de son installation électrique compte-tenu de l’état de son appartement.

Ces éléments sont justifiés par la production d’un arrêté du préfet de [Localité 6] du 28 janvier 2022 qui relève une pièce principale totalement encombrée, un tableau électrique vétuste, une installation sanitaire dégradée, et un état du logement « susceptible d’être à l’origine d’un incendie, de favoriser la prolifération d’insectes et de rongeurs et de porter atteinte à la salubrité du voisinage », outre un « risque d’épidémie ».

Cette décision faisait injonction à M. [W] [I] de débarrasser et traiter le logement, outre d’y faire tous travaux nécessaires en particulier sur les installations d’électricité et de gaz.

Sont également produits de nombreuses plaintes et courriers des occupants de l’immeuble, des courriers adressés à l’association de tutelle, au préfet, à la direction du logement et de l’habitat.

Un traitement de l’immeuble prévu le 16 avril 2025 a échoué car M. [I] était absent alors qu’il est justifié de ce qu’il était prévenu de l’intervention. À cette occasion l’entreprise spécialisée atteste avoir constaté la présence de nombreux cafards passant sous la porte de M. [I] pour se rendre dans les parties communes. Elle atteste également qu’il faut nécessairement traiter à nouveau tout l’immeuble.

Le demandeur verse également des éléments relatifs à une fuite d’eau visible dans les parties communes, dont l’origine est inconnue mais pourrait se situer dans le logement de M. [I].

Il apparaît donc que malgré de précédentes interventions l’immeuble est de nouveau la proie de nuisibles, et que l’origine probable de l’infection se trouve dans le logement appartenant à M. [W] [I], qui ne répond pas aux sollicitations du syndicat des copropriétaires. En tout état de cause aucune intervention ne peut être durable et efficace si elle n’est pas conduite notamment dans son appartement.

L’état général du logement de M. [W] [I] est particulièrement inquiétant, au regard notamment des constats de l’arrêté préfectoral du 28 janvier 2022 et alors qu’aucune preuve de travaux ou d’interventions dans le logement depuis cette date n’est apportée.

Le représentant de M. [I] reconnaît être démuni face aux graves troubles psychiatriques de M. [I].

Ainsi le comportement récurrent de M. [I] caractérise une violation des dispositions des textes susvisés et un trouble manifestement illicite, dont il résulte un préjudice certain pour les copropriétaires et occupants de l’immeuble, et l’urgence notamment à traiter le foyer d’infestation pour mettre un terme à la prolifération des insectes et à la contamination de l’entier immeuble est démontrée.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] sera autorisé à pénétrer dans le logement de M. [W] [I], en présence ou non de ce dernier, avec le concours d’un commissaire de justice, d’un serrurier si besoin et de la force publique, en présence de son tuteur, avec le syndic, et les entreprises nécessaires pour effectuer les interventions suivantes, si elles se révèlent nécessaires :

désencombrement, nettoyage et désinfection du logementdésinsectisation et dératisationrecherche de fuite par une entreprise qualifiée et le cas échéant intervention pour stopper la fuiteétat des lieux de l’installation électrique et de gaz par une entreprise qualifiée, et si nécessaire intervention urgente rendue nécessaire pour éviter tout risque pour la sécurité de M. [I] et du reste de l’immeuble.

Ces différentes interventions se feront aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, mais à la charge finale de M. [I], qui devra les rembourser, sur présentation des factures au défendeur, représenté par son tuteur.

Sur les demandes provisionnelles en paiement

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

La demande formulée au titre du devis pour l’intervention de désinsectisation qui doit être reprogrammée compte-tenu de l’absence de M. [I] en avril dernier est justifiée. Il y sera fait droit à hauteur de 624,80 euros.

Les demandes formulées au titre des interventions de 2023 et 2024 seront rejetées dans la mesure où il n’est pas démontré que ces interventions ont été rendues nécessaires en particulier du fait de M. [I], d’autant que les factures non détaillées visent « désinsectisation 2 x an parties communes et privatives ».

La demande formée au titre de la future intervention pour recherche de fuite sera également rejetée dans la mesure où aucun devis n’est produit à l’appui de la prétention.

Mais le coût de l’intervention du commissaire de justice, du serrurier et des entreprises qui interviendront dans le cadre de l’autorisation délivrée ce jour est mis à la charge du défendeur sur présentation des factures à son tuteur.

Enfin la demande formulée au titre du préjudice causé à l’ensemble des copropriétaires pour être « allouée en priorité aux frais nécessaires pour rendre le logement salubre » sera rejetée, la charge finale des interventions autorisées étant déjà attribuée à M. [I].

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [I] qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En l’espèce en dépit de la situation financière de M. [W] [I], aucun élément tiré de l’équité ne permet d’écarter la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Condamnons M. [W] [I] à permettre l’accès au logement qu’il occupe au sein de l’immeuble situé [Adresse 4], pour la mise en œuvre des mesures listées ci-dessous ;

Pour ce faire, autorisons le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, en présence ou non de M. [W] [I], avec le concours d’un commissaire de justice, en présence de son tuteur, et des entreprises idoines pour effectuer les interventions suivantes, si elles se révèlent nécessaires :

désencombrement, nettoyage et désinfection du logementdésinsectisation et dératisationrecherche de fuite et le cas échéant intervention pour stopper la fuiteétat des lieux de l’installation électrique et de gaz, et si nécessaire intervention urgente rendue nécessaire pour éviter tout risque pour la sécurité de M. [I] et du reste de l’immeuble ;

Autorisons, en tant que de besoin, le commissaire de justice instrumentaire à se faire adjoindre le concours des forces de police ou de deux témoins majeurs et d’un serrurier, afin de l’assister en cas de difficultés rencontrées pour pénétrer dans l’appartement, pendant les opérations, et pour procéder à sa fermeture à l’issue de ses opérations ;

Disons que ces opérations pourront se faire en présence d’un représentant des services d’hygiène de la Ville de [Localité 6], dûment averti ;

Disons que ces opérations se feront aux frais avancés du syndicat des copropriétaires, mais à la charge finale de M. [W] [I], qui devra les rembourser, sur présentation des factures au défendeur, représenté par son tuteur.

Condamnons M. [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme provisionnelle de 624,80 euros ;

Rejetons le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] ;

Disons qu’une copie de la présente décision sera adressée pour information au Juge des tutelles du tribunal judiciaire de Paris ;

Condamnons M. [W] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [W] [I] aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelons que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 6] le 26 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Fanny LAINÉ