TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00685

N° Portalis DB2I-W-B7J-C57R

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

S.A. ALLIADE HABITAT

C/

[U] [H]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 Mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX, Vice-Président placé, délégué aux fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Villefranche-sur-Saône, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Lyon en date du 24 novemebre 2025, assisté de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ALLIADE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [H], demeurant [Adresse 3]

comparant

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 7 avril 2009 prenant effet le 10 avril 2009, la société ALLIADE

HABITAT a donné à bail à Monsieur [S] [H] et Madame [O] [H] un local à usage d’habitation, ainsi qu’un stationnement, situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 243 euros, outre des avances sur charges récupérables.

Après le décès de Monsieur [S] [H], puis de Madame [O] [H], et par avenant du 21 octobre 2022 prenant effet le 28 octobre 2022, le contrat de bail a été transféré à Monsieur [O] [H], fils des locataires initiaux vivant déjà dans les lieux.

Des loyers étant demeurés impayés, la société ALLIADE HABITAT a fait signifier le 15 avril

2025 un commandement de payer, visant la clause résolutoire, la somme de 6 800,07

euros à Monsieur [O] [H] pour un montant en principal de 6 588,07 euros, outre

46 euros au titre de la clause pénale.

En l’absence de régularisation, la société ALLIADE HABITAT a ensuite fait assigner

Monsieur [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection de

[Localité 2] par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2025, aux fins de

voir :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [H] desdits lieux, ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et la force publique ;

• condamner Monsieur [O] [H] à payer la somme de 13 998,99 euros, au titre des loyers et charges impayés outre intérêts au taux légal, outre actualisation à l’audience ;

• condamner Monsieur [O] [H] et à payer la somme de 46 euros au titre d’une clause pénale ;

• condamner Monsieur [O] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle

d’occupation égale au montant du loyer avec charges et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

• condamner Monsieur [O] [H] à payer la somme de 500 euros en

remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner Monsieur [O] [H] aux entiers dépens ;

• prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’affaire, appelée à l’audience initiale du 13 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

Lors de 13 janvier 2026, la société ALLIADE HABITAT, régulièrement représenté, actualise

l’arriéré locatif à la somme de 7 329,10 euros au 6 janvier 2026, indique que le locataire n’a

pas réglé le solde du loyer courant ni justifié de l’assurance du logement et maintient

l’ensemble des demandes contenues dans son assignation.

Monsieur [O] [H] déclare ne pas avoir pu payer le loyer courant. Il explique que

l’entreprise dans laquelle il travaillait a fait faillite. Il déclare souhaiter rester dans le

logement et souhaiterais un délai de paiement, tout en indiquant qu’en l’absence de

travail il lui sera difficile de procéder à un quelconque paiement pour apurer l’arriéré

locatif.

Un diagnostic social et financier a été établi et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres

qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une

assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette

saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement

signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement

en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes

informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements

de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire

du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31

mai 1990 précitée.

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la société ALLIADE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture du RHÔNE le 7 octobre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 13 janvier 2026.

la société ALLIADE HABITAT justifie également avoir saisi la CCAPEX le 17 avril 2025, soit au moins deux mois avant la date de l’assignation délivrée le 6 octobre 2025.

En conséquence, l’action de la société ALLIADE HABITAT en résiliation du contrat de bail

est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

Aux termes des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par

la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet de la même année, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, cette clause ne produisant effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce nouveau délai s’applique aux commandements de payer émis à compter du 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bail d’habitation conclu le 7 avril 2009 et ayant fait l’objet d’un avenant le 21 octobre 2022 entre la société ALLIADE HABITAT, et Monsieur [O] [H] contient une clause résolutoire (article 5.6.2 du contrat de bail initial) pour défaut de paiement aux termes de laquelle à défaut du paiement par le locataire de tout ou partie

d’un seul terme de loyer ou des charges à leur échéance, ou du versement du dépôt de garantie et six semaines après un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu’il soit besoin de remplir des formalités judiciaires. Si le preneur se refuse à quitter les lieux loués, le bailleur pourra faire constater ladite résiliation par le juge des référés du tribunal d’instance du domicile.

Il est établi par les pièces versées aux débats qu’un commandement de payer la somme principale de 6 588,07 euros au titre de l’arriéré locatif en date du 15 avril 2025.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire

contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Le commandement de payer délivré le 15 avril 2025 étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, Monsieur [O] [H] n’ayant pas régularisé l’intégralité des sommes dues dans ce délai, la clause résolutoire pour défaut de paiement contenue dans

le contrat de bail est acquise à la date du 28 mai 2025.

Dans la mesure où la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise pour non paiement des loyers, il n’y a pas lieu d’examiner les autres causes de résiliation du bail.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de son maintien dans les lieux loués malgré la résiliation du bail constatée à la date du 28 mai 2025, Monsieur [O] [H] est donc redevable depuis cette date d’une indemnité d’occupation destinée à réparer le préjudice que subit le bailleur.

Au regard de la valeur locative des lieux et du dommage résultant de la privation pour le propriétaire de disposer de son bien, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due de

plein droit par Monsieur [O] [H] à une somme équivalente au montant mensuel

du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En conséquence, Monsieur [O] [H] sera condamné à payer à la la société

ALLIADE HABITAT, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été

dus en cas de poursuite du bail.

Cette indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des lieux avec remise des clés au bailleur.

Sur l’arriéré locatif et les autres sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ALLIADE HABITAT produit à l’audience du 13 janvier 2026 un

décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 7 829,10 euros au titre

des loyers échus. Ce montant prend en compte la déduction des frais d’huissiers compris

dans le cadre d’une éventuelle condamnation aux dépens.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Monsieur [O]

[H] sera condamné à payer à la société ALLIADE HABITAT la somme de 7 829,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au 6 janvier 2026, avec intérêts au

taux légal sur cette somme à compter de la présente décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-

668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la

condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement de l’article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures

d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou

les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le

délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement

accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre

le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le

juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas

contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de la lecture des pièces communiquées par le bailleur et notamment

du décompte actualisé avant l’audience que le dernier loyer avant l’audience n’a pas été réglé ou pas réglé en totalité par Monsieur [O] [H]. La première des conditions visées à l’article précité n’est ainsi pas remplie, ce que reconnaît le locataire.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement de Monsieur [O] [H] et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Par conséquent, devenu occupant sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause

résolutoire, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [H] et de tous les

occupants de son chef.

Faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L. 412-1

du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la clause pénale

En vertu de l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 issu de la loi ALUR n° 2014-366

du 24 mars 2014, est réputée non écrite toute clause (…) qui autorise le bailleur à percevoir

des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou

d’un règlement intérieur à l’immeuble…

En l’espèce, le contrat de bail litigieux contient une telle clause pénale qui prévoit une indemnité pour le bailleur en cas de non-paiement des loyers ou de non-respect des engagements du preneur.

Dans ces circonstances, cette clause pénale est réputée non écrite et il convient de rejeter

la demande d’indemnisation fondée sur celle-ci.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en

mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [O] [H] qui succombe à l’instance, sera condamné aux

dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue

aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même

d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette

condamnation.

En l’espèce, Monsieur [O] [H] sera condamné à payer à la société ALLIADE

HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est

exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par

jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la société ALLIADE HABITAT en résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 7 avril 2009 entre la société ALLIADE HABITAT, d’une part, et Monsieur [S] [H] et Madame [O] [H] d’autre part, transféré à Monsieur [O] [H] par avenant du 21 octobre 2022, pour défaut de paiement du loyer et des charges, concernant le logement situé [Adresse 5]

[Localité 2] ainsi que du stationnement accessoire ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du contrat de bail conclu entre la société

ALLIADE HABITAT, d’une part et Monsieur [O] [H] d’autre part à partir du 28 mai 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation qui se substitue aux loyers dès la date du 28 mai 2025, date

de résiliation du bail, à un montant mensuel égal à celui des loyers et charges qui aurait été dû en cas de poursuite du bail ;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] à payer à la société ALLIADE HABITAT, la somme

de 7 829,10 euros, au titre des loyers, charges et indemnités arrêtés au 6 janvier 2026 avec

intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et de la provision sur charges, et ce jusqu’à la date de

la libération effective et définitive des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [O] [H] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [O] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente

ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et

restitué les clés dans ce délai, la société ALLIADE HABITAT, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi

qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un

serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, «

les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un

lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu

approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec

sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie

réglementaire » ;

DÉBOUTE la société ALLIADE HABITAT de sa demande au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Monsieur [O] [H] à payer à la société ALLIADE HABITAT la somme

de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures

civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jours, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER LE JUGE