TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

Loyers Commerciaux

N° RG 24/00033 – N° Portalis DB2H-W-B7I-2BU4

Jugement du 02 Septembre 2025

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Expédition à :

la SELARL BERARD – CALLIES ET ASSOCIES – 428

la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON – 1431

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 02 Septembre 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière lors du délibéré et Valérie IKANDAKPEYE, Greffière lors des débats

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 06 Mai 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SA ORANGE

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Emmanuel CHAVANCE du Cabinet BJA, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et Maître Florence CALLIES de la SELARL BERARD – CALLIES ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON (avocat postulant)

DEFENDERESSE

SCI LYON 1

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Christopher SZOSTAK de L’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par Maître Alexandra GOUMOT-NEYMON de la SELARL SELARL GOUMOT NEYMON, avocats au barreau de LYON (avocat postulant)

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon exploit en date du 5 décembre 2024, la société ORANGE a fait citer devant le juge des loyers commerciaux la SCI LYON 1 aux fins de :

— fixer à la somme de 575 700 € par an en principal le loyer révisé dû à compter du 16 juillet 2024 sur les locaux situés au [Adresse 8] et [Adresse 4] ;

— condamner la requise au paiement des intérêts au taux légal sur les trop perçus de loyers à compter du 16 juillet 2024 et leur capitalisation pour ceux correspondant à des intérêts dus depuis plus d’un an ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner la SCI LYON 1 aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise éventuelle, outre la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

A cet effet la société ORANGE fait valoir que :

— selon acte sous seing privé en date du 24 juin 2010, la société ANF IMMOBILIER, aux droits de laquelle se trouve la SCI LYON 1, a donné à bail à la société FRANCE TELECOM, aujourd’hui dénommée ORANGE, divers locaux à usage commercial dépendant de l’immeuble situé [Adresse 9] [Adresse 3], sous les principales clauses et conditions suivantes : désignation

* un local au rez-de-chaussée d’une surface de 244 m2 environ, la surface à usage de vente étant de 165 m2 environ ;

— un local situé à l’entresol d’une surface de 420 m2 environ, la surface à usage de vente étant de 285 m2 environ ;

— il était précisé à l’acte que les parties convenaient de retenir une surface utile pondérée de 303 m2 ;

— le loyer était fixé à 650 000 € par an en principal indexé annuellement au 1er juillet de chaque année sur la base de l’ILC, l’indice de base étant celui du 4ème trimestre 2009, soit 101,07 ;

— selon avenant du 2 mars 2012 les parties ont convenue d’adjoindre aux locaux loués trois caves portant les numéros 1, 2 et 3, sans modification des autres clauses et conditions du bail, de sorte que la surface utile pondérée est demeurée identique, ainsi que le montant du loyer ;

— par actes extrajudiciaires des 16 juillet 2024 elle a fait signifier une demande de révision de son loyer fondée sur l’article L.145-39 du Code de commerce, dès lors que le loyer a augmenté de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement, et demandé que le loyer soit fixé à la valeur locative, soit 575 000

€ par an en principal ;

— par exploit du 7 octobre 2024 elle a fait signifier un mémoire en demande. Qu’en l’absence de réponse du bailleur, elle est contrainte d’engager la présente procédure.

Dans son mémoire en défense la SCI LYON 1 demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société Orange de sa demande de fixation du montant du loyer révisé dont elle est redevable envers la société SCI Lyon 1 au titre du bail commercial en date du 24 juin 2010 à la somme de 518 130 € hors taxes par an, à compter du 16 juillet 2024 ;

— à titre reconventionnel, fixer à la somme de 593 000 € hors taxes par an le montant du loyer révisé à compter du 16 juillet 2024 ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner la société Orange à verser la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce inclus les frais de toute expertise éventuelle.

La société ORANGE dans son dernier mémoire maintient sa demande.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu qu’aux termes de l’article L145-37 du Code de commerce : « Les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-3 8 et L. 145-3 9 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat ».

Que l’article L 145-38 du Code précité dispose que : « La demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Que conformément à l’article R 145-6 du Code de commerce : « Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire».

Qu’enfin conformément à l’article R 145-20 la demande de révision des loyers est formée par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire qui doit, à peine de nullité préciser le montant du loyer demandé ou offert.

Attendu que la société ORANGE a fait valoir que dès lors que le loyer a varié de plus de 25 %, le loyer doit être fixé à la valeur locative.

Qu’elle rappelle notamment que les parties aux termes du bail, ont convenu de retenir une surface utile pondérée de 303 m2.

Que néanmoins la société ORANGE ne produit aucun avis de valeur à l’appui de sa demande de révision.

Que la SCI LYON 1 produit pour sa part deux rapports du Cabinet BERTHIER & Associés des 12 juin 2024 et 2 mai 2025, lequel a retenu une valeur locative de 593 000 € sur la base d’une surface pondérée de 312 m2p x 1 900 €.

Attendu qu’en l’état des avis, diamétralement opposés, il apparaît nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise contradictoire, portant dès lors sur la question de la valeur locative, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés de la société ORANGE à l’origine de la présente demande en révision.

Que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 20 septembre 2024, date de la demande en révision.

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Les autres demandes de même que les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Avant dire droit, ordonne une expertise :

Désigne pour y procéder :

Monsieur [O] [K]

[Adresse 7]

Tél : [XXXXXXXX01] – mail : [Courriel 12]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la société ORANGE situés [Adresse 8] et [Adresse 2] [Adresse 6] ;

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 16 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article L 145-38 du Code de commerce en retenant la surface utile pondérée contractuelle de 303 m2

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre.

Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

Dit qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 30 juin 2026 ;

Plus spécialement rappelle à l’expert :

— qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation ;

— qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées ;

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

— qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant ;

— qui il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours. A moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qui- il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux ;

Dit que l’expertise se fera aux frais avancés par la société ORANGE qui consignera la somme de 3 500 € avant le 15 Décembre 2025 sous peine de caducité de l’expertise ;

Dit que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 16 juillet 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Réserve les autres demandes, de même que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT