TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 22/10340 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2QVD

AFFAIRE :

S.D.C. [Adresse 3] (M^e Nicolas CASTELLAN)

C/

S.A.R.L. [Localité 6] INVEST (M^e Florence RICHARD)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 01 Décembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 19 Janvier 2026, prorogé au 26 Janvier 2026

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026, prorogé au 26 Janvier 2026

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 19 Janvier 2026, prorogé au 26 Janvier 2026

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Présidente

Assistée de Madame Pauline BILLO-BONIFAY, Greffier placé

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSES

S.D.C. [Adresse 3]

domicilé et représenté par son syndic en exercide le Cabinet BERTHOZ, SAS inscrite au greffe du Tribunal de commerce de MARSEILLE sous le n°384 943 940 dont le siège social est situé [Adresse 5]

prise en la personne de son représental légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Aude VAISSIERE, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.S. AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A. ORGATEC

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.C.I. MONTGRAND 45

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Nicolas CASTELLAN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [Localité 6] INVEST

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 789 329 463,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié du 12 juin 2013, la SARL [Localité 6] INVEST a acquis de la SA TUI FRANCE un immeuble de quatre étages sis [Adresse 2].

La SARL [Localité 6] INVEST a réalisé des travaux dans l’immeuble et l’a divisé en différents lots de copropriété.

Par acte du 16 octobre 2017, la SARL MARSEILLE INVEST a vendu à la SCI MONTGRAND 45 le lot numéro 8 de l’immeuble, constitué d’un local situé au quatrième étage. Ce lot a été donné à bail la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES et à la SA ORGATEC.

Le 28 novembre 2018, la SCI MONTGRAND 45 a fait constater par huissier un affaissement du plancher de son lot.

Par ordonnance de référé du 12 juin 2020, [B] [U] a été désigné en qualité d’expert. Il a déposé son rapport le 31 mai 2021.

Par acte du 14 septembre 2021, la SCI MONTGRAND 45, la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES et la SA ORGATEC ont assigné en référé la SA TUI FRANCE au contradictoire du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], puis la SARL MARSEILLE INVEST, aux fins notamment de voir condamner la SA TUI FRANCE, ou subsidiairement la SARL MARSEILLE INVEST, à régler au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] une provision de 49.764,50 euros TTC au titre des travaux de remise en état.

Selon ordonnance du 22 avril 2022, le juge des référés a retenu l’existence de contestations sérieuses et a invité les parties à mieux se pourvoir.

Aux termes d’une assemblée générale du 11 juillet 2022, les copropriétaires ont voté des travaux de confortement pour un montant de 31.945,10 euros TTC avec démarrage des travaux au 1er novembre 2022.

Par acte en date du 17 octobre 2022, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] a assigné la SARL [Localité 6] INVEST aux fins de condamnation de cette dernière au titre des travaux de remise en état et frais annexes.

Par acte en date du 21 novembre 2022, la SCI MONTGRAND 45, la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES et la SA ORGATEC ont assigné la SARL MARSEILLE INVEST et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] aux fins d’indemnisation de leurs préjudices.

Les deux procédures ont été jointes sous le numéro RG 22/10340.

Par acte du 5 juillet 2023, la SARL [Localité 6] INVEST a dénoncé la procédure à la SA TUI FRANCE.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 23/9813.

Par ordonnance en date du 16 mai 2024, le Juge de la Mise en Etat a rejeté la demande de jonction entre les instances enrôlées sous le numéro RG 22/10340 et RG 23/09813 formulée par la SARL [Localité 6] INVEST et par la SA TUI FRANCE.

*

Dans ses dernières conclusions, invoquant la garantie des vices cachés, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] demande que la SARL [Localité 6] INVEST soit condamnée à lui verser les sommes suivantes :

— réfection des parties communes : 31.945,10 Euros,

— honoraires de gestion et de suivi des travaux : 1.161,64 Euros,

— remboursement de l’assurance dommages ouvrages :1.888,00 Euros,

— préjudice de jouissance : 5.000,00 Euros,

— article 700 : 4.000,00 Euros.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] fait valoir que son action était recevable en ce :

— qu’il avait qualité pour agir pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble,

— que son action n’était pas prescrite en ce qu’il avait eu connaissance du vice au moment du dépôt du rapport d’expertise.

Au fond, il indique :

— que l’expert [U] avait indiqué que l’origine des désordres était la suppression d’une cloison devenue porteuse dans le temps qui avait favorisé l’affaissement du plancher,

— que les désordres étaient antérieurs à la vente à la SCI MONTGRAND 45 en date du 16 octobre 2017,

— que les désordres ne pouvaient pas être visibles par un acquéreur néophyte mais qu’un vendeur professionnel ne pouvait pas les ignorer,

— que, subsidiairement, la SARL [Localité 6] INVEST avait commis une réticence dolosive.

*

Dans leurs dernières conclusions, la SCI MONTGRAND 45, la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES et la SA ORGATEC demandent que la SARL MARSEILLE INVEST soit condamnée à verser :

— à la SCI MONTGRAND 45 les sommes suivantes :

— dépréciation du bien : 12.500,00 Euros,

— perte de loyers : 1.400,00 Euros par mois du 01 septembre 2021 au 30

octobre 2023, soit la somme de 36.400,00 Euros,

— à la SA ORGATEC : la somme de 8.250,00 Euros au titre du préjudice locatif,

— à la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES : la somme de 3.300,00 Euros au titre du préjudice locatif,

— à chacune d’entre elles la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] la somme de 49.764,50 Euros au titre de la remise en état des parties communes.

Elles font valoir que l’action n’était pas prescrite en l’état des interruptions et de la suspension de la prescription.

Au fond, elles indiquent :

— que la SARL [Localité 6] INVEST, vendeur professionnel, était tenue à la garantie des vices cachés au titre de la présomption irréfragable de connaissance des vices cachés,

— que les désordres constatés par l’expert [U] étaient de nature à compromettre la solidité du plancher,

— que le vice était antérieur à la vente à la SCI MONTGRAND 45,

— que la qualité de professionnelle de la SCI MONTGRAND 45 était indifférente.

*

La SARL [Localité 6] INVEST soulève la prescription de l’action en garantie des vices cachés.

Au fond, elle conclut au débouté, faisant valoir :

— que la SCI MONTGRAND 45 avait la qualité de professionnelle de l’immobilier,

— qu’elle n’avait pas connaissance des désordres au moment de la vente à la SCI MONTGRAND 45,

— que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2], tiers au contrat, ne pouvait pas invoquer la garantie des vices cachés,

— que sa responsabilité ne pouvait pas être retenue en ce qu’elle n’avait commis aucune faute,

— que les travaux litigieux avaient été réalisés avant son acquisition,

— que les désordres étaient dus à un défaut d’entretien et à la vétusté de l’ouvrage.

La SARL MARSEILLE INVEST demande que la SCI MONTGRAND 45, la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES et la SA ORGATEC soient condamnées à lui verser la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la prescription de l’action en garantie des vices cachés

L’article 1648 du Code Civil prévoit :

L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.

Le 28 novembre 2018, la SCI MONTGRAND 45 a fait constater par huissier un affaissement du plancher de son lot.

L’article 2241 du Code Civil prévoit :

La demande en justice même en référé interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Par acte en date du 10 septembre 2019, la SCI MONTGRAND 45, la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES et la SA ORGATEC ont assigné en référé expertise la SARL MARSEILLE INVEST et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2]. Cet acte a interrompu le délai de prescription.

L’article 2239 du Code Civil prévoit :

La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée.

Le délai de prescription a recommencé à courir au jour du dépôt du rapport d’expertise, soit le 31 mai 2021.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a assigné la SARL [Localité 6] INVEST par acte en date du 17 octobre 2022. En l’état de cet acte interruptif, l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES est recevable en ce qu’elle n’est pas prescrite.

La SCI MONTGRAND 45, la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES et la SA ORGATEC ont assigné le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et la SARL MARSEILLE INVEST par actes en date des 21 novembre 2022 et 23 novembre 2022. En l’état de ces actes interruptifs, l’action est recevable en ce qu’elle n’est pas prescrite.

— Sur la qualité pour agir du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sur le fondement de la garantie des vices cachés

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment :

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment :

Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires ayant qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble a qualité pour agir contre le vendeur en réparation du préjudice qu’il a subi du fait d’un vice caché affectant une partie commune de l’immeuble vendu

— Sur la mise en œuvre de la garantie des vices cachés au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES et de la SCI MONTGRAND 45

L’expert [U] a indiqué :

— qu’une cloison du 3ème étage avait été enlevée et que cette suppression avait favorisé l’affaissement du plancher du 4ème étage,

— que cette cloison était devenue porteuse avec le temps,

— que le plancher du 4ème étage présentait une déformation des poutres très supérieure à la flèche admissible,

— que le fléchissement était continu dans le temps,

— que la suppression de la cloison était antérieure à l’acquisition par la SARL [Localité 6] INVEST.

Le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés quand bien même il ne serait pas intervenu sur le bien objet de la vente, qu’il n’aurait commis aucune faute et qu’il n’aurait pas eu connaissance du vice.

Le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices affectant la chose vendue et donc de réparer l’intégralité du préjudice provoqué par lesdits vices sans possibilité d’exonération. Il s’agit d’une présomption irréfragable.

La SCI MONTGRAND 45 a pour activité Administration d’immeubles et autres biens immobiliers. Elle est donc un professionnel de l’immobilier présumé connaître l’existence des vices sauf à ce que ceux-ci soient indécelables, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque l’expert [U] a indiqué que le plancher présentait un léger fléchissement ponctuel. La SCI MONTGRAND 45 ne peut donc pas se prévaloir de la garantie des vices cachés ni obtenir une quelconque indemnisation de ce chef.

Dans deux paragraphes plutôt obscurs, l’expert [U] a indiqué :

— les manquements aux règles de l’art dans le cadre de l’entretien de structure par « la suppression d’une cloison devenue porteuse » participe à la stabilité de la structure en particulier le plancher affecte leur solidité

— par la vétusté des ouvrages et les défaillances au niveau de l’entretien de l’élément essentiel de structure rendant impropre la destination le local du 4ème étage et par conséquent celui du 3ème.

Il ne saurait être déduit de ces deux paragraphes une responsabilité du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où la cause de l’affaissement du plancher du 4ème étage est la suppression d’une cloison devenue porteuse avec le temps, suppression qui n’est pas imputable au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES.

Le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir au nom de la collectivité des copropriétaires. Toutefois, le trouble de jouissance n’est pas un préjudice collectif. Il est éprouvé de façon différente suivant les copropriétaires au regard de la localisation de leur local et de leurs impératifs. Cette demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES entre dès lors en voie de rejet.

Pour le surplus, les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sont justifiées dans leur principe et dans leur montant.

La SCI MONTGRAND 45, la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES et la SA ORGATEC n’ont pas qualité pour demander la condamnation de la SARL MARSEILLE INVEST à régler le coût de la réfection des parties communes alors qu’au surplus le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a été indemnisé de ce chef de préjudice.

— Sur la responsabilité de la SARL [Localité 6] INVEST à l’égard de la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES et de la SA ORGATEC

La présomption irréfragable de connaissance du vice par le vendeur professionnel est applicable en matière de garantie des vices cachés et non dans le cadre de la responsabilité délictuelle.

Aucune présomption de faute ne peut donc être retenue à l’encontre de la SARL [Localité 6] INVEST. Il appartient dès lors à la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES et à la SA ORGATEC de démontrer la faute de la SARL [Localité 6] INVEST, laquelle ne peut pas découler de la présomption de connaissance du vice.

L’expert [U] a indiqué que la cloison litigieuse avait été supprimée avant l’acquisition par la SARL [Localité 6] INVEST. Il n’est aucunement démontré que la SARL [Localité 6] INVEST avait connaissance de la suppression de cette cloison et des conséquences de cette suppression.

En l’état de ces éléments, la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES et la SA ORGATEC ne rapportent pas la preuve qui leur incombe d’un quelconque manquement de la SARL [Localité 6] INVEST. Les demandes indemnitaires entrent dès lors en voie de rejet.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES la somme équitable de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI MONTGRAND 45, de la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES et de la SA ORGATEC les frais irrépétibles par elles exposés.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SARL [Localité 6] INVEST les frais irrépétibles par elle exposés.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile applicable à compter du 01 janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En application de l’article 695 du Code de Procédure Civile, la rémunération des techniciens est, de droit, comprise dans les dépens. En conséquence, il est superfétatoire de faire expressément mention des frais et honoraires des experts, judiciairement missionnés.

Les frais de constat d’huissier constituent des frais irrépétibles.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REJETTE la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la SARL [Localité 6] INVEST,

DECLARE recevable l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] en ce qu’elle n’est pas prescrite,

DECLARE recevable l’action de la SCI MONTGRAND 45 en ce qu’elle n’est pas prescrite,

DECLARE recevable l’action de la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES en ce qu’elle n’est pas prescrite,

DECLARE recevable l’action de la SA ORGATEC en ce qu’elle n’est pas prescrite,

*

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par la SARL [Localité 6] INVEST à l’encontre du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] tirée de l’absence de qualité pour agir,

DECLARE recevable l’action du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] en ce qu’il a qualité pour agir,

CONDAMNE la SARL [Localité 6] INVEST à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] les sommes suivantes :

— réfection des parties communes : 31.945,10 Euros,

— honoraires de gestion et de suivi des travaux : 1.161,64 Euros,

— remboursement de l’assurance dommages ouvrages :1.888,00 Euros,

— article 700 : 4.000,00 Euros

*

DEBOUTE la SCI MONTGRAND 45 de toutes ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTE la SAS AMIRAULT MALLEN ET ASSOCIES de toutes ses demandes, fins et conclusions,

DEBOUTE la SA ORGATEC de toutes ses demandes, fins et conclusions,

*

REJETTE la demande formée par la SARL [Localité 6] INVEST sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la SARL [Localité 6] INVEST aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 26 janvier 2026.

LE GREFFIER LE PRESIDENT