TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Chambre 3 cab 03 D

N° RG 21/04176 – N° Portalis DB2H-W-B7F-V63B

Jugement du 20 Mai 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

la SELARL LX [Localité 6] – 938

M^e Laure MATRAY – 1239

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 20 Mai 2025 devant la Chambre 3 cab 03 D le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 19 Février 2024, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 07 Janvier 2025 devant :

Delphine SAILLOFEST, Vice-Président,

Marc-Emmanuel GOUNOT, Vice-Président,

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,

Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Anne BIZOT, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Syndicat de copropriétaires du GROUPE [Localité 5] sis [Adresse 2],

représenté par son syndic en exercice la REGIE CARRON, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Laure MATRAY, avocat au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Christophe DEGACHE, avocat au barreau de la HAUTE LOIRE (avocat plaidant)

DEFENDERESSE

S.C.I. TOLBIAC,

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Romain LAFFLY de la SELARL LX LYON, avocats au barreau de LYON (avocat postulant) et par Maître Sébastien PONIATOWSKI de l’AARPI DELVOLVE PONIATOWSKI SUAY, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant)

Au sein de la copropriété GROUPE [Localité 5] comprenant un ensemble immobilier sis [Adresse 3], la société TOLBIAC est propriétaire des lots n°42 et 68 comprenant un local commercial à usage actuel de boulangerie et une cave.

Par procès-verbal d’huissier en date du 19 mai 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a fait constater la présence d’un dispositif anti-stationnement qu’il reproche à la société TOLBIAC d’avoir mis en place sur la piste extérieure située devant la boulangerie.

Par exploit du 25 juin 2021, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a donné assignation à la société TOLBIAC en vue de l’enlèvement de ce dispositif.

Par ordonnance du 28 novembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté une exception de nullité de l’assignation tirée de l’absence d’habilitation du syndic pour demander le retrait du dispositif anti-stationnement.

Par ordonnance du 19 février 2024, le juge de la mise en état a clôturé la procédure et l’affaire a été fixée à l’audience du 7 janvier 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 19 juin 2023, le SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES DU GROUPE [Localité 5] demande qu’il plaise au tribunal :

Vu les articles 544, 545, 631, 1103, 1104, du Code Civil ;

Dire recevables et bien fondées les demandes du Syndicat des copropriétaires du groupe [Localité 5] à l’encontre de la SCI TOLBIAC ;

Dire et juger que la SCI TOLBIAC a porté atteinte aux droits de propriété de la copropriété GROUPE [Localité 5] en installant un dispositif anti-stationnement ;

Condamner la SCI TOLBIAC à enlever ce dispositif ;

Assortir la condamnation d’une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification de la décision à intervenir ;

Se réserver expressément compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

Condamner la SCI TOLBIAC à payer et porter au Syndicat des copropriétaires du groupe [Localité 5] la somme de 15 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Dire irrecevable et mal fondées les demandes reconventionnelles de la SCI TOLBIAC ;

L’en débouter ;

Condamner la SCI TOLBIAC à payer et porter au Syndicat des copropriétaires du groupe [Localité 5] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamner la SCI TOLBIAC aux entiers dépens de la procédure autorisant Maître Laure MATRAY Avocat au Barreau de Lyon à recouvrer ceux dont elle a fait l’avance.

Au soutien de ses conclusions, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES fait valoir :

— que la société TOLBIAC ne dispose d’aucun titre de propriété sur la piste litigieuse, à la différence du syndicat qui peut s’appuyer sur le règlement de copropriété du 16 février 1960 faisant état d’une piste dont la première n’a que la « jouissance » avec libre-circulation des autres copropriétaires

— que la création de places de stationnement sur une partie de la piste contrevient au règlement de copropriété qui ne prévoit qu’un usage de la piste de circulation

— que ce droit de jouissance exclusif a disparu avec la station-service, dont fait état le règlement de copropriété qui qualifie le local commercial de « local à usage de station-service », car il équivaut à un droit d’usage, incessible et temporaire, lié au service rendu, faute d’être qualifié de perpétuel par le règlement de copropriété

— que, depuis l’assignation, la boulangerie, locataire de la société TOLBIAC, crée un dommage supplémentaire en bloquant l’accès à l’immeuble et en dégradant les systèmes de réservation aux autres copropriétaires de l’accès au garage et aux places de stationnement.

Par conclusions notifiées le 15 février 2023, la société TOLBIAC demande qu’il plaise :

Vu les articles 544 et suivants du Code civil,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

A titre principal,

CONSTATER que la SCI TOLBIAC est pleinement propriétaire d’un lot n°42 comprenant une piste de distribution de carburants au sein de la copropriété du GROUPE [Localité 5] ;

A titre subsidiaire,

CONSTATER que la jouissance exclusive de la piste de distribution de carburant est affectée au propriétaire du lot n°42 ;

CONSTATER qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel et qu’en conséquence, l’usage effectif de ce droit est sans incidence sur sa pérennité ;

A titre infiniment subsidiaire,

CONSTATER que les demandes indemnitaires du Syndicat des copropriétaires du groupe [Localité 5] sont parfaitement infondées dans leur principe et dans leur quantum;

En tout état de cause,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du groupe [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme étant parfaitement infondées ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du groupe [Localité 5] à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société TOLBIAC fait valoir:

— qu’au cours de la procédure d’expropriation d’une partie de la piste qui avait été engagée par la société SYTRAL en 2017 dans le cadre d’un projet d’aménagement de la rue, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES avait reconnu son droit de propriété en admettant un droit à indemnisation de la société TOLBIAC à hauteur de 15 places de parking sur 33 places situées devant l’immeuble, la cour d’appel ayant finalement reconnu à celle-ci la perte de 3 places, lui laissant 3 autres places aménagées par le SYTRAL

— que ce n’est que dans un courriel du 8 septembre 2020 que l’avocat du syndicat a changé de position, en reconnaissant seulement un droit jouissance exclusif de la partie de la piste réservée à la circulation ne comprenant pas la partie occupée par les places de stationnement

— que le règlement de copropriété décrit le lot n°42 comme étant composé d’un local à usage de station-service et d’une piste extérieure et que celle-ci est donc pleinement privative, n’étant par ailleurs nullement qualifiée de partie commune par le règlement

— que la jouissance exclusive de la piste dont fait état l’article 3 du règlement confirme la nature privative de la piste, au sens où une partie privative de copropriété est une partie réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé

— que l’obligation de laisser le libre passage aux copropriétaires sur la piste, prévue au règlement, confirme que celle-ci est partie privative car il ne peut y avoir de servitude entre deux parties communes

— que son droit de jouissance est distinct du droit d’usage prévu par l’article 631 du code civil et, à défaut de droit privatif, existe du moins un droit de jouissance sur une partie commune au sens du droit de la copropriété, qui est réel et perpétuel

— que la propriété d’un lot privatif ne saurait être affectée par un changement d’usage, du reste autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires du 5 février 1990 et repris dans l’acte de vente du 12 janvier 2009

— qu’il résulte, non seulement de la position du syndicat dans la procédure d’expropriation, mais encore du règlement de copropriété, que la piste ne se limite pas à la partie circulation car il y est indiqué qu’elle comprend l’ancienne aire de distribution du carburant et qu’elle s’étend à tout le bas de façade sur rue de l’immeuble

— que la demande de dommages et intérêts se heurte à l’absence de démonstration de toute faute et de tout préjudice.

MOTIFS

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 de la même loi dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres sont réputés parties communes : … les passages et corridors.

Le règlement de copropriété contient la description suivante du lot n°42 :

— en page 18 : au chapitre « composition des lots » : lot n°42 : local à usage de station-service formant la partie du rez-de-chaussée à l’ouest de l’allée, desservi et éclairé par 4 ouvertures sur la [Adresse 7] et par deux fenêtres sur la cour ; piste extérieure pour la distribution des carburants avec emplacement pour citerne en sous-sol, sous les réserves formulées à l’article 3 du titre 4 du règlement de copropriété de l’immeuble II, 4ème partie ci-après.

— en page 54 : au susdit article 3 intitulé « conditions particulières » : le local constituant le n°42 est à usage de station-service avec piste d’accès pour la distribution des carburants ; en conséquence, il est précisé que le propriétaire du lot n°42 aura la jouissance exclusive de cette piste et la propriété personnelle de toutes les stations s’y rapportant et dont il supportera seul tous les frais y afférents ; étant en outre stipulé que ce propriétaire devra laisser le libre-passage sur sa piste à tous les copropriétaires du groupe comme à ses ayants-droit, et ce sans pouvoir prétendre de ce fait à une indemnité compensatrice.

L’acte d’acquisition par la société TOLBIAC passé devant notaire le 12 janvier 2019 désigne le bien en reproduisant l’article 18 ci-dessus, à quoi s’ajoute un paragraphe intitulé « désignation matérielle actuelle des biens » : “un local à usage commercial formant la partie du rez-de-chaussée située à l’ouest de l’allée, desservi et éclairé par 4 ouvertures sur la [Adresse 7] et par deux fenêtres sur la cour ; piste extérieure pour le stationnement, étant précisé que le règlement de copropriété ci-après visé stipule en 4ème partie, sous le titre 4ème, article 3, 4°), ce qui suit littéralement transcrit, à savoir:..” et suit l’énoncé de l’article 3 précité, inchangé.

Le contrat de bail commercial concédé le 23 juin 2000 par l’auteur de la société TOLBIAC désigne le bien de la façon suivante : “un local d’une superficie de 145 m2 dont une surface de vente de 90 m2, le tout sis à [Adresse 9]. Ainsi que le tout existe avec les aisances et dépendances sans exception ni réserve et sans qu’il soit fait une plus ample désignation, le preneur déclarant les connaître parfaitement”.

Il est constant que le règlement de copropriété ne précise pas expressément la nature de partie privative ou de partie commune de l’espace non construit se situant entre la [Adresse 7] et le local de la société TOLBIAC. La société TOLBIAC se réfère à l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 pour considèrer que la piste extérieure lui est privative dès lors qu’elle en a l’usage exclusif, tandis que le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, pour la qualifier de commune, se réclame de la disposition du règlement réservant une simple “jouissance” exclusive à la société TOLBIAC, terme conférant selon lui moins de droit que celui d'”usage” employé par ledit article 2.

Le règlement de copropriété a prévu une disposition particulière concernant le lot n°42 en énonçant spécifiquement l’existence d’un droit de jouissance de la piste extérieure, laissant le “libre-passage” aux autres copropriétaires, sans que le terme de servitude soit employé. Si la piste avait simplement fait partie du lot privatif n°42, comme le local et la cave, il n’aurait pas été nécessaire d’apporter des précisions sur le contenu du droit s’y rapportant, de telle sorte que cette piste doit être considérée comme une partie commune.

Le syndicat estime que la société TOLBIAC n’a plus de droit de jouissance exclusive sur cette piste. Il soutient qu’il était lié étroitement à l’exploitation d’une station-service, qui ne se conçoit pas sans station de distribution, et que le règlement de copropriété ne lui confère aucun caractère perpétuel. Néanmoins, la « jouissance exclusive » conférée par le règlement de copropriété est attachée à la propriété du lot n°42 sans restriction, en cohérence avec l’atout indéniable conféré à tout commerce par une facilité d’accès, et notamment pour un commerce à transactions rapides comme une boulangerie.

Le syndicat invoque encore l’article 631 du code civil qui, selon une acception cette fois plus étroite du terme d’ « usage », assimilable selon lui à la « jouissance », prévoit que ce droit ne peut faire l’objet d’une cession, ni d’une location, de sorte que la boulangerie, preneuse à bail, ne peut profiter d’une jouissance conférée au bailleur propriétaire, a fortiori pour en changer la nature. L’article 631 précité figure toutefois dans un chapitre du code civil traitant des “droits d’usage et d’habitation” qui, selon l’article 625 du même code, “s’établissent et se perdent de la même manière que l’usufruit”. Ces dispositions légales n’apparaissent toutefois pas applicables en matière de copropriété, régie de façon dérogatoire par la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat invoque enfin la nature de la piste sur laquelle porte le droit de jouissance exclusif qui est selon lui une piste de circulation, de sorte qu’aucun droit n’est conféré à la société TOLBIAC sur des aires de stationnement. Cependant le règlement de copropriété emploie le terme de piste ou de piste extérieure sans recours au terme de “circulation”, alors que les aires de stationnement sont aménagées à l’ancien emplacement des stations de distribution de carburants, qualifiées de propriété personnelle du propriétaire du lot n°42 par le règlement de copropriété. Il s’ensuit que le droit de jouissance exclusif s’applique également aux aires de stationnement, tant du fait de leur nature que leur emplacement.

Ainsi, le bail commercial a pu conférer au locataire actuel de la société TOLBIAC, au titre des “aisances et dépendances”, un droit de jouissance exclusive n’enfreignant pas le règlement de copropriété, comprenant les places de stationnement tout aussi utiles à la clientèle de la boulangerie que la bande de circulation. Il importe seulement que la réservation de ces aires de stationnement n’entrave pas la liberté de passage des autres copropriétaires qui, pour sa part, ne comprend pas à leur égard de droit de “libre-stationnement”.

La mise en place d’une terrasse par la boulangerie, invoquée par le syndicat dans ses développements et illustrée par une photographie, objet de la pièce n°14, n’empêche pas la circulation des véhicules sur les places de stationnement, qui ont été libérées. Si un courrier du syndic figurant en pièce n°12 déplore le blocage du passage des piétons le long de l’immeuble du fait de cette terrasse, le règlement de copropriété ne prévoit pas l’aménagement d’une modalité particulière de circulation des piétons, qui peuvent emprunter la piste au delà de la terrasse. Le “libre-passage sur la piste des copropriétaires” est donc respecté.

Il s’ensuit que la demande du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES tendant à la condamnation de la société TOLBIAC à retirer le dispositif anti-stationnement, y compris, dans une acception large du terme, les tables de la terrasse, pour occupation illicite d’une partie commune, sera rejetée.

Il en sera de même de la demande de dommages et intérêts au sujet desquels les développements du syndicat ne permettent pas de savoir s’ils sont fondés sur la mise en place du dispositif anti-stationnement ou sur les autres motifs invoqués. Du reste, ceux-ci consistent d’une part en un blocage de l’accès de l’immeuble ; or il n’est pas démontré que le stationnement de véhicules devant le portail de la résidence ou bien sur la piste de circulation, constaté par procès-verbal d’huissier en date du 2 mars 2023, soit imputable à la société TOLBIAC ou à son locataire. Sont invoquées d’autre part des violences et dégradations reprochées de la part du boulanger, illustrées par une attestation faisant l’objet de la pièce n°13 et rapportant des menaces ; aucune faute imputable à la SCI TOLBIAC n’en résulte pour autant.

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance et au paiement à la SCI [Adresse 8] de la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par jugement contradictoire, rendu publiquement et en dernier ressort :

DIT que la société TOLBIAC, propriétaire du lot n°42, dispose d’un droit de jouissance exclusive sur partie commune concernant la piste extérieure située entre la rue et sa partie privative, y compris les places de stationnement, sous réserve du respect de droit de passage des autres copropriétaires,

REJETTE la demande d’enlèvement des dispositifs anti-stationnement et des tables,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence GROUPE [Localité 5] sise [Adresse 2], représenté par son syndic, à payer à la société TOLBIAC la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES aux dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande.

Remis au greffe en vue de sa mise à la disposition des parties, le présent jugement a été signé par le Président, M^me SAILLOFEST, et le Greffier, M^me BIZOT.

Le Greffier, Le Président,