Tribunal Judiciaire de Lille, Referes jcp, 19 janvier 2026, n° 24/01732

TJ Lille 19 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent
La cour a estimé que les locataires ne justifiaient pas de préjudice de jouissance, les désordres constatés n'étant pas suffisamment graves pour justifier une telle demande.
Rejeté
Préjudice moral causé par les désordres du logement
La cour a jugé que le préjudice moral n'était pas prouvé, les éléments fournis ne justifiant pas une telle demande.
Rejeté
Remboursement de charges pour panneaux solaires non fonctionnels
La cour a estimé que les locataires ne démontraient pas l'existence des paiements réclamés ni leur caractère indu.
Accepté
Dysfonctionnement des systèmes de ventilation et non-conformité électrique
La cour a jugé que les désordres constatés créent un risque manifeste pour la sécurité des occupants, justifiant la demande de mise en conformité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, réf. jcp, 19 janv. 2026, n° 24/01732
Numéro(s) :	24/01732
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Raphaël EKWALLA-MATHIEU
Parties :	Etablissement public [ Localité 6 ] METROPOLE HABITAT OPH DE LA MEL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01732 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5FF

N° de Minute : 26/00009

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 19 Janvier 2026

[N] [E]

Etablissement public [Localité 6] METROPOLE HABITAT OPH DE LA MEL

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 19 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [N] [E], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Etablissement public [Localité 6] METROPOLE HABITAT OPH DE LA MEL, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 19 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1732/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 15 décembre 2014, à effet au 1er janvier 2015, l’office public de l’habitat (OPH) de [Localité 6] Métropole Habitat a donné à bail à Madame [V] [E] et Monsieur [N] [E], un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel initial de 479,36 euros, outre une provision sur charges de 51 euros.

Le 14 novembre 2019, un incendie est survenu dans le local d’habitation.

A l’issue d’opérations d’expertises, ayant donné lieu à un rapport déposé le 29 juin 2020, des travaux de réhabilitation du logement ont été effectués.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2024, Monsieur [N] [E] a fait assigner en référé l’OPH Lille Métropole Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, à l’audience du 3 février 2025 afin d’obtenir :

A titre principal,

La condamnation de l’OPH [Localité 6] Métropole Habitat à lui payer les sommes de :

3.417,26 euros au titre de son préjudice de jouissance,

3.000 euros au titre de son préjudice moral,

89,40 euros au titre de son préjudice financier,

A titre subsidiaire,

Une mesure d’expertise judiciaire,

La dispense des frais de consignation,

En toute hypothèse,

La condamnation de l’OPH [Localité 6] Métropole Habitat à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée aux audiences des 16 juin et 1er décembre 2025, date à laquelle elle a été utilement évoquée.

A cette audience, Monsieur [N] [E] et Madame [V] [E], intervenante volontaire, ont comparu , représentés par leur conseil.

Aux termes de leurs conclusions déposées à l’audience, auxquelles ils se réfèrent conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, ils sollicitent :

De déclarer l’intervention volontaire de Madame [V] [E] recevable,

A titre principal,

La condamnation de l’OPH [Localité 6] Métropole Habitat à leur payer les sommes de :

4.176,66 euros au titre de son préjudice de jouissance,

3.000 euros au titre de son préjudice moral,

89,40 euros au titre de son préjudice financier,

La condamnation de l’OPH [Localité 6] Métropole Habitat à réaliser les travaux nécessaires à la cessation des désordres constatés par eux-mêmes et le commissaire de justice et notamment de résoudre l’absence de fonctionnement de la VMC, les causes des infiltrations dans le logement et l’absence de sécurisation de l’installation électrique dans un délai de 10 jours à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la fin de ce délai.

A titre subsidiaire,

Une mesure d’expertise judiciaire,

Les dispenser des frais de consignation,

En toute hypothèse,

La condamnation de l’OPH [Localité 6] Métropole Habitat à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Sur le fondement de l’article 329 du code de procédure civile, ils demandent de déclarer l’intervention volontaire de Madame [V] [E] recevable compte tenu de sa qualité de preneuse à bail.

Sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 1719 du code civil, 6 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 30 janvier 2002, ils soutiennent que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et en bon état d’usage et de réparation en ce que le plancher du 1er étage et des escaliers est fragilisé, que l’installation électrique est défectueuse, que le logement est mal isolé et mal ventilé et qu’il existe des infiltrations d’eau au niveau du plafond.

Ils indiquent que ces désordres leur cause un préjudice de jouissance qu’ils évaluent à 20% du montant du loyer.

Ils ajoutent que ces désordres et l’inertie du bailleur leur cause également un préjudice moral. A cet égard, ils insistent sur les risques auxquels l’installation électrique les exposent. Ils rappellent que l’installation électrique avait occasionné l’incendie de novembre 2019. Ils précisent, enfin, que Madame [V] [E] est particulièrement exposée au risque de chute en raison de ses malaises et pertes de connaissance à répétition.

Enfin, ils soutiennent verser des provisions sur charges au titre de panneaux solaires qui ne fonctionnent pas depuis trois ans.

Sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, ils exposent que les désordres constatés justifient de condamner le bailleur à procéder à des travaux de conformité du logement, celui – ci ne s’étant pas exécuté volontairement.

Subsidiairement, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civil, ils soutiennent que les moyens de fait ci – dessus exposés caractérisent un motif légitime d’ordonner une expertise.

L’OPH [Localité 6] Métropole Habitat a comparu représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience, auxquelles il se réfère conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il sollicite, à titre principal, de déclarer irrecevable les prétentions adverses, à titre subsidiaire, de réduire les demandes de condamnation provisionnelles, et, en toute hypothèse, de débouter les demandeurs de leur demande de frais irrépétibles et de les condamner à lui payer la somme de 500 euros de ce chef, outre les dépens.

A titre principal, il soutient que les locataires ne rapportent pas la preuve d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite. En effet, il rappelle que le commissaire de justice n’observe ni de fragilisation du plancher ni de défaillance du système électrique. Il ajoute que les locataires ont procédé à des travaux dans le logement de sorte que l’absence de cache de protection sur les VMC ou les prises électriques ne peut pas lui être imputée. Enfin, il soutient que les locataires sont présumés responsables de l’incendie survenu en novembre 2019, ce que confirme, d’ailleurs, le rapport du 29 juin 2020 qui semble imputer l’origine du feu à un appareil électrique leur appartenant.

Il soutient également que les prétentions adverses se heurtent à une contestation sérieuse puis qu’aucun des désordres allégués n’est prouvé.

Subsidiairement, il indique que les locataires ne justifient d’aucun critère de durée, de gravité, d’étendue ou d’inhabitabilité pour justifier l’évaluation de leur préjudice.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 janvier 2026.

MOTIFS

Sur l’intervention de volontaire de Madame [V] [E] :

Il y a lieu, en application des articles 328 et suivants de code de procédure, de déclarer l’intervention volontaire principale de Madame [V] [E] recevable en ce qu’elle est locataire du local à usage d’habitation litigieux.

Sur l’objet du litige :

Dans le dispositif de ses conclusions, l’OPH [Localité 6] Métropole Habitat demande de déclarer les prétentions adverses irrecevables. Cependant, le bailleur ne soulève pas de fin de non – recevoir dans les motifs de ses écritures. Les moyens développés constituent, en réalité, des moyens de défense aux termes desquels il considère que les conditions posées par les articles 834 et 835 du code de procédure civile pour prendre en référé les mesures qui y sont énoncées ne sont pas remplies.

Sur les demandes de provisions :

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

En application de l’article 2 du décret précité, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

[…]

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

En application de l’article 6, a), de la loi précitée, le bailleur est également tenu de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En application de l’article 1353 du code civil, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Au soutien de leurs allégations, les locataires produisent :

Des courriels de février 2024 par lesquels ils ont saisi le service d’hygiène de la commune de [Localité 6] pour faire constater les désordres allégués,

Une mise en demeure adressée par les locataires, avec le concours de l’association l’atelier populaire d’urbanisme, à l’OPH de [Localité 6] Métropole Habitat le 6 mai 2024 pour remédier aux désordres allégués,

Un certificat médical indiquant que Madame [V] [E] est sujette à malaise,

Un procès-verbal de constat dressé par Me [P] [I] à la demande des locataires le 25 février 2025.

A l’exception du procès – verbal de constat, aucune des pièces ci – dessus évoquées n’est de nature à établir l’existence manquements allégués et, par voie de conséquence, de la créance invoquée.

Dans son procès – verbal, Me [P] [I] constate que les systèmes de ventilation mécanique contrôlée dans les toilettes du rez de chaussée et du premier étage et la cuisine ne fonctionnent pas. Il ajoute qu’il manque les caches de protection des VMC des toilettes du rez de chaussée et du premier étage, de la cuisine et des prises électriques et interrupteurs du débarras et des toilettes du premier étage. Enfin, il relève des traces d’infiltration en partie haute du mur du débarras.

La non-conformité de l’installation électrique aux règles de sécurité est suffisamment démontrée par l’absence de caches de protection sur les prises électriques et interrupteurs du débarras et des toilettes du premier étage, les caches de protection étant un dispositif de sécurité.

Le défaut d’aération suffisante dans le débarras et de dispositifs de ventilation permettant le renouvellement de l’air dans les toilettes du rez de chaussée et du premier étage et de la cuisine est également établi.

Le bailleur justifie être intervenu en avril 2024 pour les VMC de la cuisine, manifestement sans succès, et avoir mandaté une entreprise pour remédier aux dysfonctionnements des systèmes de ventilation en juin et octobre 2025. L’entreprise s’est, néanmoins, heurtée à l’absence des locataires aux dates d’intervention précitées.

D’une part, les diligences entreprises par le bailleur pour satisfaire à son obligation sont postérieures d’un an aux alertes des locataires quant aux systèmes de ventilation.

D’autre part, le bailleur ne justifie pas d’avoir respecté son obligation d’information des locataires de la nature et des modalités d’exécution des travaux prévue par l’article 7, e) de la loi précitée.

Enfin, il ne justifie d’aucune diligence pour remédier aux non conformités de l’installation électrique et du défaut d’aération suffisante dans le débarras.

A l’inverse, le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une contestation sérieuse, c’est-à-dire de désordres causés par les travaux du locataire. En effet, il ressort du procès – verbal de constat que le locataire a effectué des travaux dans la salle de bain et a refait les murs du séjour et le sol de l’étage. En revanche, il n’est pas établi que des travaux auraient été réalisés par le locataire dans les pièces litigieuses (les toilettes, la cuisine, le débarras).

Il résulte des éléments de fait et de preuve que les locataires justifient, avec l’évidence requise en référé, de manquements à l’obligation de délivrance d’un logement disposant d’une aération suffisante et de branchements électriques conformes aux normes de sécurité.

Cependant, les locataires ne démontrent pas, en l’état des pièces versées aux débats, de préjudice de jouissance. En effet, si le défaut d’aération est constaté dans les toilettes du rez de chaussée et du premier étage ainsi que dans la cuisine, l’huissier de justice ne constate des traces d’humidité que dans le débarras qui, conformément aux photographies annexées, est utilisée par les locataires pour conserver des effets personnels.

En outre, l’absence de cache de protection des prises et interrupteurs n’est constatée que dans l’une des deux toilettes du logement et le débarras.

Pour les mêmes motifs, leur préjudice moral n’est pas prouvé.

Ils seront donc déboutés de leurs demandes d’indemnités provisionnelles à faire valoir sur la réparation de leur préjudice de jouissance et leur préjudice moral.

En application de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification ou peuvent donner lieu au versement de provisions qui font l’objet d’une régularisation annuelle.

En l’espèce, les locataires ne démontrent ni l’existence des paiements dont ils réclament restitution ni leur caractère indu, en l’occurrence l’absence de service rendu par les panneaux solaires.

Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande de mise en conformité sous astreinte :

En application de l’article 835 alinéa 1 du même code, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

Le dysfonctionnement des systèmes de ventilation et la non-conformité des prises électriques et des interrupteurs créent un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou la santé des occupants. Autrement dit, ils exposent les locataires à un dommage imminent. En outre, ces désordres constituent une violation manifeste d’une règle de droit, en l’occurrence l’obligation de délivrance d’un logement décent, et, par voie de conséquence, un trouble manifestement illicite.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner l’OPH [Localité 6] Métropole Habitat à effectuer ou faire effectuer les travaux de mise en conformité des dispositifs de VMC dans les toilettes du rez de chaussée et du premier étage et de la cuisine, les travaux de remise en état du défaut d’aération dans le débarras et les travaux de mise en conformité des prises électriques et des interrupteurs dans le débarras et les toilettes du premier étage, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour pendant trois mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, afin de garantir l’exécution de la décision.

Sur les demandes accessoires :

L’OPH [Localité 6] Métropole Habitat, qui succombe partiellement à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

L’OPH [Localité 6] Métropole Habitat sera condamné à payer à M^e EKWALLA – [Localité 7] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Corrélativement, l’OPH [Localité 6] Métropole Habitat sera débouté de sa demande de frais irrépétibles.

Enfin, en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en la forme des référés, après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARONS l’intervention volontaire principale de Madame [V] [E] recevable ;

DEBOUTONS Monsieur [N] [E] et Madame [V] [E] de leurs demandes d’indemnités provisionnelles en réparation de leurs préjudices de jouissance, moral et financier ;

CONDAMNONS l’OPH [Localité 6] Métropole Habitat à effectuer ou faire effectuer les travaux :

de mise en conformité des dispositifs de VMC dans les toilettes du rez de chaussée et du premier étage et de la cuisine ainsi que des prises électriques et des interrupteurs dans le débarras et les toilettes du premier étage ;

de remise en état du défaut d’aération dans le débarras ;

ASSORTISSONS cette condamnation à effectuer ou faire effectuer les travaux sus mentionnés d’une astreinte de 50 euros par jour pendant trois mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS l’OPH Lille Métropole Habitat à payer à Maître Raphaël Ekwalla-Mathieu, avocat au barreau de Lille, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, à charge pour lui de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNONS l’OPH [Localité 6] Métropole Habitat aux dépens de la présence instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 19 Janvier 2026, par mise à disposition au Geffe.

La Greffière Le Juge