MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/01126 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2TFD

AFFAIRE : S.C.I BHR C/ [G] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Erick MAGNIER, Premier vice-président

GREFFIER : Madame Lorelei PINI

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I BHR

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Julien CHAUVIRE de la SELARL FAIRLAW JULIEN CHAUVIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [G] [E]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Thomas GUYENARD, avocat au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 06 Octobre 2025 – Délibéré au 14 Novembre 2025

Notification le

à :

Maître Julien CHAUVIRE de la SELARL FAIRLAW [P] [I] AVOCATS – 866 (grosse + expédition)

Maître [C] [L] – 3236 (expédition)

ELEMENTS DU LITIGE :

la SCI BHR a assigné Monsieur [G] [E] devant le juge des référés par acte en date du 9 mai 2025 aux fins dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience de :

— Constater que la SCI BHR a fait signifier à Monsieur [G] [E], par exploit d’huissier en date du 30 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail ;

— Constater que la SCI BHR a levé un état des inscriptions de Monsieur [G] [E] et que celui-ci ne comporte aucune inscription ;

— Juger l’action de la SCI BHR à l’encontre de Monsieur [G] [E] régulière et recevable ;

— Juger que par la suite du non respect et du non paiement de l’intégralité des causes du commandement dans le délai d’un mois de sa signification, le bail s’est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire, et que de ce fait Monsieur [G] [E] occupe actuellement sans droit ni titre les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

— Condamner Monsieur [G] [E] à libérer les lieux qu’il occupe, au [Adresse 3] à [Localité 6] dans le délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [E] et de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, s’il n’a pas quitté les lieux dans le délai indiqué ;

— Condamner Monsieur [G] [E], à titre provisionnel, au paiement au profit de la SCI BHR :

— d’une somme de 9 511,49 € au titre des arriérés de loyers et charges, indemnité d’occupation et factures ;

— d’une indemnité d’occupation, d’un montant équivalent au loyer soit la somme de 2 781,81 € HT par trimestre, outre charges, jusqu’à son départ effectif des locaux ;

— des intérêts légaux à compter du commandement de payer les loyers, en vertu de l’article 1231-6 du Code Civil ;

— Condamner Monsieur [G] [E] à verser à la SCI BHR la somme de 2500 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [G] [E] au paiement des dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile notamment, l’ensemble des frais d’huissier exposés pour la présente procédure et les frais de levée de l’état d’endettement ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

la SCI BHR expose les éléments suivants:

— La SCI BHR est propriétaire d’un ensemble de cinq locaux commerciaux sur un terrain clos et sécurisé avec portail motorisé sis [Adresse 3] à 69380 LISSIEU ;

— Suivant bail commercial en date du 28 février 2024, la SCI BHR a donné à bail à Monsieur [G] [E] un local commercial à usage exclusif de récupération et vente d’encombrants, d’une surface de 176 m² , composé au rez-de-chaussée d’une surface de stockage avec un WC indépendant et à l’étage une mezzanine composée de trois bureaux fermés et un espace cuisine et d’une douche, outre 3 places de stationnement extérieures, pour un loyer annuel hors taxes et hors charges de 10 800 € ;

— Cette location a été consentie et acceptée sous diverses charges et conditions, et notamment :

— moyennant le versement d’un dépôt de garantie de 2 700 € correspondant à 3 mois de loyer hors taxes hors charges ;

— moyennant le paiement des loyers et charges à leur date d’échéance ;

— moyennant le respect de la destination des lieux ;

— moyennant enfin l’exploitation personnelle des locaux, « aucune autre entité ne pouvant en jouir à la place du Preneur ou conjointement avec lui » ;

— Le contrat de bail comportait par ailleurs une clause résolutoire ;

— Le 19 juin 2024, le gestionnaire d’immeuble PRIMMO Immobilier mettait l’entreprise [G] [E] en demeure de respecter les clauses et conditions du bail dans les termes suivants :

« Dans les meilleurs délais, nous vous invitons à vous mettre en conformité avec votre bail en :

— Sortant les véhicules des places non attribuées

— Faire enlever la carcasse de voiture

— Respecter le voisinage et le « vivre ensemble » de l’ensemble immobilier

— Ranger les pneus qui sont dehors depuis plusieurs mois maintenant. » ;

— Le même courrier recommandé rappelait que le local était à destination de stockage et excluait la mécanique sur véhicules mais que pourtant:

« Il a été constaté un grand nombre de véhicules répartis sur l’ensemble du site et notamment à des endroits non attribués » [et qu’il] « a également été constaté une carcasse de voiture or il est expressément précisé que les activités automobiles liées à de la mécanique sont proscrites des activités possibles. »

Il était par ailleurs constaté le défaut de règlement du dépôt de garantie ;

— Le 31 octobre 2024, en présence et avec l’accord de Monsieur [E], Maître [D] [X] – Commissaire de justice – procédait à un constat dans les lieux donné à bail ainsi qu’à l’extérieur ;

— Elle constatait la présence de pas moins de 10 véhicules dans les parties extérieures, lorsque Monsieur [G] [E] ne dispose que de 3 places de stationnement :

— un véhicule de marque Opel Corsa,

— une voiture Renault Clio,

— un camion, de marque Renault Master,

— un véhicule de marque BMW,

— une voiture de marque Renault Twingo,

— un véhicule de marque PEUGEOT,

— un véhicule sans permis de marque Aixam

— un camion de marque Renault,

— une voiture, de marque Renault,

— une autre voiture sans permis ;

— Elle constatait également la présence de véhicules en partie démontés dans le local, ainsi que du matériel de mécanique, notamment un pont élévateur :

« Je constate la présence de véhicules, de pièces mécaniques et d’un pont.

Monsieur [E] ne conteste pas l’activité de mécanique exploitée dans l’atelier et me déclare que si elle ne peut pas être exercée, il résiliera le bail.

Interrogé sur la nature de son activité professionnelle, Monsieur [E] me précise qu’il est immatriculé pour exercer une activité de collecte de déchets non dangereux et que son fils, [T] [E], qui est présent, est immatriculé pour exercer une activité d’entretien et réparations de véhicules légers. » ;

— Il est ainsi constaté que le locataire enfreignait ainsi les clauses du bail à deux titres :

• Il ne respectait pas la destination des lieux,

• Il ne respectait pas davantage la clause d’exploitation ;

— Monsieur [T] [E] ne dispose en effet d’aucun titre d’occupation et exerce une activité exclue par la clause de destination des lieux.

— Le conseil de la SCI BHR rappelait le locataire à ses obligations par lettre recommandée en date du 28 novembre 2024 (non retirée dans un premier temps puis remise en main propre par le gestionnaire d’immeuble), mettant notamment en demeure Monsieur [G] [E] d’inviter son fils Monsieur [T] [E] à quitter les lieux ;

— Faute de régularisation de la situation, un commandement de payer les loyers et de respecter la clause de destination des lieux était signifié le 30 janvier 2025 ;

— Monsieur [G] [E] restait en effet redevable à cette date du montant des loyers pour un montant de 4 882,31 € hors frais de procédure ;

— Monsieur [G] [E] soutient que le commandement du 30 janvier 2025 ne rappelle pas la clause résolutoire insérée en page 18 du contrat de bail de sorte que le commandement est nul. Or, il est indiqué que Maître [X] agit en vertu des dispositions de la clause résolutoire insérée dans le bail annexé au présent acte et que l’acte de signification comportait ainsi 3 feuillets dressés par le commissaire de justice : le commandement, les mentions obligatoires et enfin les modalités de remise de l’acte et 3 feuillets comprenantle décompte des sommes dues et la clause résolutoire intégralement reproduite comme indiqué à l’acte de sorte que les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce ont été parfaitement respectées ;

— Monsieur [G] [E] n’a pas réglé, dans le mois suivant sa signification, les sommes visées au commandement ;

— Il continue par ailleurs d’enfreindre les clauses de destination et d’exploitation personnelle du bail ;

— Monsieur [G] [E] ne respecte pas les clauses de destination des lieux. Par ailleurs, Monsieur [G] [E] n’a pas réglé les sommes visées au commandement de payer du 30 janvier 2025 et de surcroît les sommes versées depuis ne suffisent pas à régler les loyers appelés depuis de sorte que la dette de 4882,31 euros fixée au jour du commandement de payer est désormais de 9511,49 euros de sorte qu’il convient de rejeter la demande de suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [G] [E] demande dans ses dernières conclusions soutenues à l’audience de :

À titre principal :

— Juger nul le commandement signifié le 30 janvier 2025 ;

— Débouter, par voie de conséquence, la SCI BHR de l’ensemble de ses moyens, fins et prétentions ;

À titre subsidiaire :

— Ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial ;

— Accorder à Monsieur [G] [E] un échelonnement de sa dette locative sur deux années ;

Dans tous les cas :

— Condamner la SCI BHR à verser au concluant la somme de 1.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le même aux entiers dépens ;

— Rejeter toute demande contraire ou plus ample.

Monsieur [G] [E] expose les éléments suivants:

— La SCI BHR est propriétaire d’un ensemble de cinq locaux commerciaux sis [Adresse 5] ;

— Par acte daté du 28 février 2024, la SCI en demande a donné à bail commercial à Monsieur [G] [E] un des locaux moyenant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 10 800 € ;

— Par courrier recommandé daté du 19 février 2024, le bailleur, par l’intermédiaire de son mandataire de gestion, la société PRIMMO, a mis en demeure Monsieur [G] [E] de respecter les clauses et conditions du bail ;

— Puis la SCI BHR a mandaté un commissaire de justice, en la personne de Maître [D] [X] commissaire de justice à OULLINS, qui s’est rendue sur place le 31 octobre 2024 ;

— Le bailleur a mandaté un conseil qui, par courrier recommandé du 28 novembre 2024 a mis en demeure le preneur à inviter son fils, [T] [E], à quitter les lieux ;

— La situation n’évoluant pas aux yeux du bailleur, celui-ci a délivré, cette fois à son preneur, un commandement de payer les loyers et de respecter la clause de destination des lieux le 30 janvier 2025 ;

— L’article L.145-41 du code de commerce dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Il est jugé de façon particulièrement ancienne que le commandement doit rappeler la clause résolutoire ;

— En l’espèce, le commandement du 30 janvier 2025 délivré par la SCI BHR ne rappelle pas la clause résolutoire insérée en page 18 du contrat de bail conclu entre les parties et qui n’est pas inscrit dans l’acte extrajudiciaire délivré au preneur.

Il en résulte une nullité du commandement délivré par la SELARL HOR le 30 janvier 2025 à monsieur [G] [E] ;

— La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire étant fondée sur un acte extrajudiciaire nul, elle ne pourra être accueillie par madame, monsieur le Président du tribunal judiciaire de LYON ;

— L’article L145-41 du code de commerce dispose en son alinéa 2 : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge » ;

L’article 1343-5 du Code civil prévoit quant à lui : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » ;

— En l’espèce, Monsieur [E] souhaite attirer l’attention sur le fait que deux motifs de résolution sont invoqués par la SCI BHR alors que le preneur est en mesure de justifier d’efforts conséquents pour satisfaire son bailleur. Monsieur [E] a procédé à un versement de 1 000 € le jeudi 4 septembre 2025 dont il lui a été délivré reçu

— Le second concerne un non respect des clauses et conditions du bail autorisant monsieur [E] à exercer « exclusivement une activité de récupération et vente d’encombrants, ce qui n’est pas le cas tel que constaté par le ministère d’un commissaire de justice le 31 octobre 2024 ». Le bailleur n’entend, ainsi, pas invoquer au titre des motifs de résolution par application de la clause résolutoire :

— La clause d’exploitation personnelle (autrement dit la sous location qui avait été, un temps, reprochée, du père au fils [E]),

— Le stockage de véhicules en dehors des places matérialisées dans le bail ;

— Ainsi, la SCI BHR n’entend élever au titre des motifs de la résolution, aux termes du commandement du 30 janvier 2025, que la seule exploitation d’une activité de mécanique par le fils du preneur, Monsieur [T] [E] ;

— Ce dernier a procédé à l’enlèvement du pont de sorte que les locaux sont désormais exploités conformément à la destination contractuellement convenue, savoir « stockage et stationnement de véhicule (sans mécanique) ».

— Selon le défendeur, le preneur a fait des efforts réels et sérieux pour s’acquitter des sommes dues au titre de l’arriéré locatif, et il a répondu à l’appel du bailleur s’agissant du respect de la clause de destination des locaux loués. Aussi, monsieur [G] [E] sollicite subsidiairement la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement de la dette le plus large, soit sur deux ans.

L’audience a eu lieu le 6 octobre 2025.

Le délibéré a été fixé au 14 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le juge des référés est le juge de l’évidence et il ne peut sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile constater l’application d’une clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers que dans l’hypothèse où l’application de cette clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Il est constant que suivant contrat de bail sous seings privés en date du 28 février 2024 la SCI BHR a consenti à M. [G] [E] la location d’un bien immobilier dont elle est propriétaire sis [Adresse 2] (dans un ensemble immobilier divisé en 5 lots sur un terrain clos et sécurisé un local de 176 m2 composé au rez de chaussée d’une surface de stockage et en mezzanine de 3 bureaux) avec pour destination des locaux: le stockage et stationnement de véhicule (sans mécanique), les locaux étant exploités pour la récupération et la vente d’encombrants, moyennant le paiement de loyers et charges locatives. Le bail stipule que le non-paiement d’un seul terme de loyer à son exacte échéance entraînera la résiliation automatique du contrat de location à l’expiration d’un délai de 1 mois suivant la signification d’un commandement de payer les loyers restés infructueux en page 18.

En l’espèce, à la suite du commandement de payer notamment les loyers et charges en date du 28 février 2025 et du défaut de paiement de l’intégralité des loyers dans le délai, la SCI BHR entend voir mettre en oeuvre la clause résolutoire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le commandement de payer la somme de 5041,98 euros vise la clause résolutoire contenue dans le bail du 30 janvier 2025 et il fait état expressément des dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce et du délai d’un mois pour l’application de la clause résolutoire.

Par voie de conséquence, les dispositions légales ont été respectées.

Cette demande est par conséquent recevable alors que le commandement de payer visant la clause résolutoire et la nécessité du paiement des sommes dues dans le délai d’un mois n’ont pas été intégralement respectés, Monsieur [G] [E] n’ayant payé que la somme de 2 100 € le 6 mars 2025 et ce dernier ne rapportant pas la preuve du paiement des sommes dues intégralement en application de l’article 1353 alinéa 2 du code civil.

Par ailleurs, les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire seront rejetées en l’état car M. [G] [E] ne rapporte pas la preuve qu’il est en capacité de payer non seulement l’arriéré de loyers mais aussi les sommes dues au titre des loyers courants alors que la somme actuellement due au 1er octobre 2025 est de 9 511,49 € au titre des loyers et charges.

Il convient au vu de ces pièces de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des causes du commandement dans le délai d’un mois soit au 1er mars 2025, d’ordonner l’expulsion du preneur et de le condamner à payer la somme provisionnelle au titre des loyers et charges non sérieusement contestable de 2 782,30 € (4 882,31 € – 2 100 € payés le 6 mars 2025) arrêtée au 6 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, outre une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et des charges à compter du mois de 28 mars 2025 jusqu’à la libération effective des locaux et la restitution des clés.

Monsieur [G] [E], qui succombe à l’instance, doit en supporter les dépens.

Monsieur [G] [E] est condamné à payer la somme de 800€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Erick MAGNIER, Juge des référés, assisté de Madame Lorelei PINI Greffière, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevables les demandes de la SCI BHR ;

CONSTATONS la résiliation du bail à la date du 1er mars 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] à payer à la SCI BHR la somme provisionnelle 2 782,30 € arrêtée au 6 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] et tout occupant de son chef à quitter les lieux situés sis [Adresse 1] (dans un ensemble immobilier divisé en 5 lots sur un terrain clos et sécurisé un local de 176 m2 composé au rez de chaussée d’une surface de stockage et d’une mezzanine de 3 bureaux), si besoin est par expulsion, avec le concours si nécessaire de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] à payer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui des loyers et charges à la SCI BHR à compter du mois de 1er mars 2025 jusqu’à la libération effective des locaux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] à payer à la SCI BHR la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [E] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9] par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2025

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par le juge des référés et par la Greffière.

LA GREFFIERE, LE JUGE DES REFERES,