TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

Loyers Commerciaux

N° RG 23/00043 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YVRT

Jugement du 02 Septembre 2025

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Expédition à :

M^e Caroline LARDAUD-CLERC – 3149

M^e Nathalie ROSE – 1106

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 02 Septembre 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière lors du délibéré et de Valérie IKANDAKPEYE, Greffière lors des débats

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 06 Mai 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. VOLUMES LPD

anciennement dénommée [Localité 8] GARIBALDI

ayant pour gestionnaire la SAS [Adresse 7]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître André JACQUIN de la SAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par Maître Nathalie ROSE, avocat au barreau de LYON (avocat postulant)

DEFENDERESSE

SASU THOM

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Brigitte BILLARD-SEROR, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et par Maître Caroline LARDAUD-CLERC, avocat au barreau de LYON (avocat postulant)

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon exploit en date 28 novembre 2023, la société VOLUMES LPD, anciennement dénommée [Localité 8] GARIBALDI a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux la société THOM aux fins de :

— juger que le bail s’est renouvelé à compter du 1er janvier 2021, pour une durée de dix années, aux clauses et conditions du bail expiré, sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi du 18 juin 2014 entrée en vigueur, moyennant :

* un loyer de base annuel fixé à la somme de 421 500 €, hors taxes et hors charges,

* un pourcentage sur le chiffre d’affaires dont le taux et les modalités tels que fixés par le Bail demeurent inchangés,

— condamner le Preneur au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à partir de l’assignation qui a été délivrée et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 123 1-6 du Code civil et juger que les loyers arriérés dus depuis une année entière feront l’objet d’une capitalisation par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— condamner la requise au paiement de la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

— ordonner à titre subsidiaire une expertise avec mission, notamment de rechercher la valeur locative de marché du loyer de base en renouvellement, en application de l’article 27.2.2. du bail, et ce, à ses frais avancés,

— dire que pour la consultation des références locatives qu’il estimera comme pertinentes au sein du centre commercial, l’expert aura recours à une data-room mise en place par le bailleur et qui restera ouverte pendant le temps de sa mission,

— fixer en ce cas le loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance, à la somme de 421 500 €, hors charges, hors taxes et par an, sur laquelle continuera de s’appliquer la clause d’indexation contractuelle et en ce cas, réserver les dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A cet effet la société VOLUMES LPD fait valoir que :

— suivant acte sous seing privé en date du 30 juin 2010, la SOCIETE ANONYME DE [Localité 8] GARIBALDI, actuellement dénommée VOLUMES LPD, a consenti à la société HISTOIRE D’OR, un bail commercial portant sur le local n°313/314/314 B, d’une surface de 281 m2 environ, exploité sous l’enseigne HISTOIRE D’OR, situé au sein du Centre commercial régional [Localité 10], aujourd’hui dénommé WESTFIELD LA [Localité 11], inclus dans l’ensemble immobilier de la PART-DIEU situé sur la commune de [Localité 9], [Adresse 2],

— le bail a été consenti et accepté pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er juin 2010 venant à expiration le 31 décembre 2020,

— par actes extrajudiciaires du 29 juin 2020 (dans les lieux loués) et du 30 juin 2020 (au siège social du preneur), la société [Localité 8] GARIBALDI a notifié à la société THOM un congé à effet du 31 décembre 2020, pour encore offrir le renouvellement dudit bail pour une nouvelle durée de dix années, à compter du 1er janvier 2021, moyennant :

• un loyer de base annuel hors taxes et hors charges, fixé de convention entre les Parties à la valeur locative (article 27.2 du Titre III du bail) et en conséquence à la somme de 421 500 € hors taxes et hors charges,

• un pourcentage sur le chiffre d’affaires, dont le taux et les modalités tels que fixés par le bail demeurent inchangés toutes les autres clauses et conditions du bail demeurant inchangées,

— dans son mémoire en demande du 21 décembre 2022 elle a fait valoir les moyens de fait et de droit justifiant sa demande de fixation du prix du bail renouvelé au 1er janvier 2021,

— par lettres recommandées avec demande d’avis de réception du 21 décembre 2022, ce mémoire préalable a été notifié à la société THOM (avis de réception datés du 22 décembre 2022),

— les parties n’ont pu parvenir à un accord.

Dans son mémoire en défense la société THOM demande au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société VOLUME TECHNIQUE [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes

— à titre subsidiaire pour le cas où un expert judiciaire serait désigné, condamner le bailleur à communiquer :

* l’ensemble des références locatives du centre commercial de [Localité 8] LA [Localité 12], sous la forme d’un tableau récapitulatif, établi par un organisme indépendant et certifié, reprenant l’identification des locataires, de l’enseigne, des cellules louées, de la destination, de leur surface et éventuellement du montant du loyer annuel HT et HC, à la date de prise d’effet de sa dernière fixation en renouvellement ou à la date de prise d’effet du bail,

* les baux des références dont elle entend faire usage,

* les baux des références dont la société THOM, ou l’expert judiciaire désigné en fera la demande,

— prévoir dans la mission de l’expert :

* qu’il devra examiner les références de comparaison, en retenant les loyers contractuels à la date de prise d’effet du bail considéré, sans les indexer,

* qu’il donne son avis sur les abattements sollicités,

* qu’il ne prenne en compte que le loyer facial des valeurs de référence, sans intégrer les loyers décapitalisés,

* dans l’hypothèse d’un recours à la data-room, qu’elle soit accessible non seulement au conseil de la société preneuse mais également à ses représentants, ce pendant toute la durée de la procédure, en ce compris après le dépôt du rapport d’expertise ;

— juger que les éventuels rappels de loyers ne porteront intérêt qu’à compter de la décision à intervenir,

— juger que le loyer provisionnel devra être fixé au montant du loyer actuellement pratiqué,

— juger que les frais d’expertise devront être supportés par la société VOLUME TECHNIQUE [Localité 8],

— lui allouer la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La société VOLUMES LPD dans son dernier mémoire maintient ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il convient de rappeler à titre liminaire de la compétence du juge des loyers commerciaux est limitée à la question de la fixation du nouveau loyer à l’exclusion de toute autre.

Attendu en l’espèce que les parties ont contractuellement décidé ce qui suit s’agissant de l’article 27.2 « Loyer du bail renouvelé » du Titre III du Bail, modifié à l’Annexe au Bail : « Principe :

A titre de condition essentielle et déterminante du présent bail, il est stipulé qu’en cas de renouvellement éventuel dans les termes et conditions découlant des présentes, le loyer de base sera fixé à la valeur locative de marché, telle que définie ci-après, au présent bail par les Parties.

Aussi et à l’échéance du bail et à défaut d’accord des Parties sur le montant du loyer de base renouvelé, ledit loyer sera fixé selon les modalités prévues à cet effet par la législation en vigueur, étant convenu que :

— si le Juge des Loyers Commerciaux saisi en la matière devait ordonner une expertise, il devra à titre provisionnel fixer le loyer de base du bail renouvelé en référence à la valeur locative telle que définie ci-après et ce sur production des éléments de comparaison correspondants du Bailleur,

— ledit loyer n’étant, définitivement, fixé qu ‘à l’expiration de toutes les voies de recours possibles,

— cet article constitue une condition déterminante du présent bail sans laquelle le Bailleur n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le Preneur ».

Qu’aux termes de l’article 27.2.2. du contrat : Détermination de la valeur locative de marché » : Pour la détermination de la valeur locative de marché, les Parties entendent se soumettre aux dispositions expresses suivantes :

— La valeur locative sera déterminée par référence aux prix pratiqués, pour les autres locaux du Centre Commercial, lequel constitue un marché autonome de références de valeurs locatives et ce, de préférence en référence à des surfaces équivalentes à celle du local, objet du bail, et dans le même secteur d’activité sauf à les corriger si des références venaient à manquer, par des références dans d’autres surfaces et/ou secteurs,

— La valeur locative de marché sera, dans tous les cas, déterminée en prenant pour éléments de référence exclusivement les loyers de l’Ensemble Immobilier, c’est à dire les prix librement débattus entre bailleur et locataire, soit lors de la prise à bail des nouveaux locaux, soit à l‘occasion de renouvellements amiables de baux,

— Les loyers en capital constitués des droits d’entrée et des prix de cession de droit au bail devront être, en sus, pris en compte pour la détermination de la valeur locative.

Lesdits loyers périodiques augmentés des loyers en capital seront ceux consentis contractuellement, au titre des trois années précédant la date d’effet du renouvellement du bail, outre ceux de l’année en cours.

Il est expressément convenu entre les Parties que les prix unitaires des locaux seront retenus pour leur surface contractuelle, sans qu’aucune pondération ne soit effectuée, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au local principal, objet du bail.

La détermination de cette valeur s’imposera à tout arbitre et à toute instance judiciaire devant rendre un avis sur le loyer du bail renouvelé et ce, de convention expresse entre les Parties.

Cet article constitue une condition déterminante du présent bail sans laquelle le Bailleur n’aurait pas contracté, ce qui est expressément accepté par le Preneur ».

Attendu que la société VOLUMES LPD a produit outre dix références au sein de l’ensemble commercial, un rapport amiable de Monsieur [H] [D] du 1er mars 2024.

Que ces éléments sont fermement contestés par la société THOM.

Que les parties étant contraires sur la valeur locative du marché telle que définie par le contrat, il apparaît nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise contradictoire, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés de la société VOLUMES LPD qui supporte la charge de la preuve.

Que pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé à la somme de 421 500 €, telle que déterminée par l’expert amiable : Monsieur [D] à compter la date du 1er janvier 2021.

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Que les autres demandes de même que les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

Avant dire droit, ordonne une expertise :

Désigne pour y procéder :

Monsieur [L] [I]

IFC EXPERTISE, [Adresse 3]

Tél : [XXXXXXXX01] – mail : [Courriel 6]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à la société THOM, local n°313/314/314 B, exploité sous l’enseigne HISTOIRE D’OR, situé au sein du Centre commercial régional [Localité 10], aujourd’hui dénommé WESTFIELD LA [Localité 11], inclus dans l’ensemble immobilier de la PART-DIEU situé sur la commune de [Localité 9], [Adresse 2],

— en indiquer la surface GLA et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément au contrat,

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er janvier 2021 en fonction des dispositions contractuelles librement consenties entre les parties,

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre,

Dit que pour la consultation des références locatives qu’il estimera comme pertinentes au sein du centre commercial, l’expert aura recours à une data-room mise en place par le bailleur et qui restera ouverte pendant le temps de sa mission ;

Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

Dit qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 15 novembre 2026 ;

Plus spécialement rappelle à l’expert :

qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation ;

qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées ;

qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant ;

qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qu’il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux ;

Dit que l’expertise se fera aux frais avancés de la société VOLUMES LPD qui consignera la somme de 3 500 € au greffe du tribunal judiciaire avant le 15 décembre 2025, sous peine de caducité de l’expertise ;

Dit que pendant le cours de l’instance, le loyer provisionnel sera fixé à la somme de 421 500 € à compter du 1er janvier 2021 ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Réserve les autres chefs de demandes ainsi que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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