TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE N°3

ORDONNANCE DE REFERE

DU 20 FEVRIER 2026

N° RG 25/00702 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FL75

Nac :5AA

Minute:

Ordonnance du :

20 février 2026

S.C.I. DU [Adresse 1]

c/

Madame [N] [A]

DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Olivier LEROY, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [N] [A]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 16 janvier 2026 tenue par Madame Christine FRISON, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes statuant en référé, assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffière lors des débats et Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition à la date du 20 février 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 24 mars 2025, la S.C.I DU [Adresse 1] a donné à bail à Mme [N] [A] un pavillon à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 3], pour un loyer mensuel de 850 €.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.C.I DU [Adresse 1] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 août 2025.

Par acte d’huissier en date du 30 octobre 2025, la S.C.I DU [Adresse 1] a ensuite fait assigner Mme [N] [A] à l’audience du 19 décembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TROYES statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

Suite à un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 16 janvier 2026, la S.C.I DU [Adresse 5] représentée par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;ordonner l’expulsion de Mme [N] [A]  ;ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 6434,24 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur indique que la locataire demeure redevable d’impayés locatifs, même si un paiement de 850€ a été effectué le 12 janvier dernier.

A la même audience, Mme [N] [A], ,représentée par son conseil, sollicite la possibilité de se maintenir dans les lieux.Elle indique qu’elle a retrouvé un travail et qu’elle a repris le paiement du loyer. Elle propose de verser 250 € tous les mois, en plus du loyer pour apurer la dette locative.

Le bailleur maintient ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Toutes les parties ayant comparu, la présente décision sera rendue contradictoirement.

I. Sur la résiliation

a. Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable à compter du 29 juillet 2023, la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département doit être effectuée au moins six semaines avant la date de l’audience, sous peine d’irrecevabilité de la demande en résiliation de bail. Par ailleurs, aux termes du II de l’article 24 de la même loi les bailleurs personnes morales autres qu’une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale. Le IV du même article précise que ces dispositions sont applicables lorsque la résiliation est motivée par une dette locative du preneur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 4] par la voie électronique le 31 octobre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I DU [Adresse 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

b. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable aux contrats signés depuis le 29 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Le bail conclu le 24 mars 2025 contient, de par la loi, une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 août 2025, pour la somme en principal de 2772,50 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 septembre 2025.

Mme [N] [A] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [N] [A] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la S.C.I DU [Adresse 1], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [N] [A].

c. Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de la même loi dispose également que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. […] Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Les dispositions de l’article 24 précitées sont applicables lorsque la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, il résulte des dispositions ci-dessus que la clause résolutoire est acquise en raison du défaut de paiement des loyers. Mme [N] [A] n’a pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience. Même si un paiement de 850€ a été effectué le 12 janvier 2026, le dernier paiement remontait au mois de juin 2025. Les dispositions relatives aux délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont donc pas applicables.

Les conditions n’étant pas réunies, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formée par Mme [N] [A].

II. Sur les demandes de condamnation au paiement

En l’espèce, la S.C.I DU [Adresse 1] produit un décompte démontrant que l’arriéré locatif s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 6434,24 € à la date du 12 janvier 2026 (mois de janvier 2026 inclus).

La locataire reconnaît le principe de la dette et ne verse aucun élément de nature à contester le montant avancé par le bailleur.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies le 26 septembre 2025, Mme [N] [A] reste redevable du paiement des loyers jusqu’à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [N] [A] à verser à la S.C.I DU [Adresse 1], à titre provisionnel, cette somme de 6434,24 € comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 12 janvier 2026) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2772,50 € à compter du commandement de payer ( 14 août 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La condamnation portera également sur le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, pour la période courant du 13 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. Sur les demandes accessoires

Les dépens seront supportés par Mme [N] [A], partie perdante, et comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il y a lieu de condamner Mme [N] [A] à verser à la S.C.I DU [Adresse 1] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2025 entre la S.C.I DU [Adresse 1] et Mme [N] [A] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 5], pour un loyer mensuel de 850 €, sont réunies à la date du 26 septembre 2025 ;

DEBOUTONS Mme [N] [A] de sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Mme [N] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Mme [N] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.C.I DU [Adresse 6] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [N] [A] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNONS Mme [N] [A] à verser à la S.C.I DU [Adresse 1] à titre provisionnel la somme de 6434,24 € (décompte arrêté au 12 janvier 2026), incluant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés jusqu’au mois de janvier 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025 sur la somme de 2772,50 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Mme [N] [A] à payer à la S.C.I DU [Adresse 1] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Mme [N] [A] à verser à la S.C.I DU [Adresse 1] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [N] [A] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 4] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 20 février 2026,

Le greffier, Le président,