TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/00652 – N° Portalis DB2G-W-B7I-IWPQ

Section 3

VB

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 octobre 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. ANDROMEDE, prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Leslie ULMER de la SELARL VMV-HUCK, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Monsieur [R], [M], [Z] [K], né le 26 Juillet 1964 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aurélie GENOT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 44

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Sophie SCHWEITZER : Président

Virginie BALLAST : Greffier

DEBATS : à l’audience du 26 Juin 2025

JUGEMENT : contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de location signé le 1er septembre 2017 et prenant effet le même jour, la SCI GDJ a donné à bail à Monsieur [R] [K] un logement et une cave situés au 2ème étage du [Adresse 1] à 68200 MULHOUSE.

Par acte notarié du 17 juin 2022, la SCI ANDROMEDE est devenue propriétaire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à 68200 MULHOUSE.

Des loyers demeurant impayés, la SCI ANDROMEDE a fait signifier à Monsieur [R] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 juin 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 11 mars 2024, la SCI ANDROMEDE a fait assigner Monsieur [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de voir constater la résiliation du bail de plein droit et obtenir la libération des lieux et à défaut l’expulsion outre la condamnation à paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été fixée à l’audience du 23 mai 2024 et a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande de l’une au moins des parties.

A l’audience du 26 juin 2025, l’affaire a été plaidée.

A cette audience, la SCI ANDROMEDE régulièrement représentée, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 19 mars 2025 et a demandé au tribunal de :

— Constater la résiliation de plein droit du bail,

— Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du preneur,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de la partie défenderesse des lieux loués, corps et biens et de tous occupants de son chef, sans délai, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner la partie défenderesse à payer chaque mois tous les mois jusqu’à évacuation définitive une indemnité d’occupation de 450,72 € à compter du 29 août 2023 sous réserve du décompte de charges définitif,

— Condamner en tout état de cause la partie défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 7584,35 € augmentée des intérêts au taux légaux successifs à compter de chaque échéance mensuelle, représentant les loyers et charges impayés à la date du 20 février 2025, cet arriéré ayant la qualification juridique de loyers jusqu’au 29 août 2023 et d’indemnité d’occupation équivalente, passé ce délai,

— Condamner Monsieur [R] [K] à laisser l’accès à son logement pour travaux de réparations et mise aux normes, moyennant le fait d’en être avisé par la SCI ANDROMEDE huit jours à l’avance, sous astreinte de 100 € par infraction constatée,

— Débouter Monsieur [R] [K] de ses demandes reconventionnelles, subsidiairement les rejeter,

— Condamner la partie défenderesse en tous les frais et dépens de la procédure, y compris ceux du commandement de payer, ainsi que la somme de 1200 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience, la SCI ANDROMEDE indique maintenir l’intégralité de ses demandes et précise que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 7584,35 €. Elle fait valoir que le courrier qui lui a été adressé concernant des travaux était incomplet puisque les coordonnées du locataire n’étaient pas mentionnées. Elle ajoute que Monsieur [R] [K] n’a jamais donné suite aux différentes sollicitations et qu’il a refusé l’accès à son logement.

Elle relève que le rapport des services d’hygiène de la ville de [Localité 7] ne met pas en évidence une insalubrité et que les désordres invoqués n’étaient pas mentionnés sur l’état des lieux d’entrée.

Monsieur [R] [K], régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions du 5 novembre 2024 et demande au tribunal de :

A titre principal,

— Déclarer la demande de la SCI ANDROMEDE irrecevable

En tout état de cause,

— Déclarer les demandes principale et subsidiaire de la SCI ANDROMEDE mal fondées et l’en débouter,

A titre reconventionnel,

— Condamner la SCI ANDROMEDE à procéder à la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état, sous astreinte d’un montant de 100 € par jour de retard à compter du 16ème jour suivant la notification du jugement à intervenir,

— A défaut la condamner à trouver une solution de relogement de Monsieur [R] [K] dans un logement décent et salubre,

— Dire et juger que le paiement des loyers et charges sera suspendu à compter de la présente demande jusqu’à parfaite réalisation par le bailleur des condamnations prononcées à son encontre,

— Condamner la SCI ANDROMEDE à verser à Monsieur [R] [K] la somme de 4000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi,

— Au besoin et avant dire droit, ordonner une vue des lieux et autoriser les parties à conclure après réalisation de la mesure d’instruction,

Subsidiairement,

— Constater l’état de précarité de Monsieur [R] [K] et en conséquence, lui accorder des délais de paiement les plus larges pour apurer la dette locative conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Dire et juger que les intérêts seront réduits au taux légal à compter de l’ordonnance à intervenir,

— A défaut, accorder l’échelonnement de la dette avec des échéances compatibles avec la situation financière actuelle de Monsieur [R] [K].

Sur le fond, Monsieur [R] [K] expose ne pas contester les impayés locatifs mais fait valoir l’exception d’inexécution. Il mentionne avoir avec d’autres locataires de l’immeuble écrit au propriétaire pour qu’il réalise des travaux mais qu’aucune intervention n’a été effectuée. Il indique fonder sa demande notamment sur le rapport des services d’hygiène de la ville de [Localité 7] et ajoute que l’état de son logement a des répercussions sur sa santé et sa vie sociale. Il précise avoir repris un travail à mi-temps et percevoir la somme de 1200 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Selon les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation et celle tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative sont notifiées à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, Monsieur [R] [K] soulève l’irrecevabilité de la demande.

Cependant, l’annexe 8 de la SCI ANDROMEDE permet de démontrer qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 12 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version alors applicable.

Par ailleurs, la SCI ANDROMEDE justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 30 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

— Sur le défaut de paiement et les sommes dues

L’obligation de s’acquitter des loyers et des provisions de charges contractuellement convenus est une obligation essentielle du locataire.

En effet, l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable aux contrats conclus ou renouvelés avant cette date, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue par le contrat de bail a été signifié par exploit du 28 juin 2023 pour obtenir paiement d’une somme en principal de 1241,02 €.

En l’espèce l’analyse du décompte du commandement de payer permet de constater que la SCI ANDROMEDE sollicitait paiement à cette date du loyer mensuel pour la période juillet 2022 à juin 2023.

La charge de la preuve des paiements pèse sur Monsieur [R] [K] lequel ne produit aucun justificatif en ce sens et indique à l’audience reconnaitre être redevable de l’arriéré locatif mais soulève l’exception d’inexécution.

— Sur l’exception d’inexécution

Pour faire obstacle à l’action en paiement et en constat de la résiliation du bail, Monsieur [R] [K] oppose à son bailleur une exception d’inexécution fondée sur l’indécence du logement loué.

Selon les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à l’obligation de délivrance d’un logement décent, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes des dispositions du décret du 30 janvier 2002 le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques ci-après définies :

Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Enfin le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

Il convient de relever que la connaissance par le locataire de l’état d’un logement lors de l’entrée dans les lieux, ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent, laquelle est d’ordre public, étant rappelé que le bailleur est tenu de délivrer un logement décent sans action préalable ou mise en demeure de ses locataires.

Il est de principe que le locataire qui invoque l’exception d’inexécution, le fait à ses risques et périls à charge pour lui de rapporter la preuve de manquements suffisamment graves imputables au bailleur.

Il est encore de principe que l’exception d’inexécution n’est fondée que lorsque le logement est affecté de désordres si importants que ces désordres rendent impossibles l’utilisation des lieux conformément à leur destination et le simple dysfonctionnement d’éléments d’équipement ne peut autoriser le locataire à cesser de payer son loyer.

Monsieur [R] [K] sollicite une vue des lieux.

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

De plus, l’article 146 du même code précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Le tribunal n’ayant pas à suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve, la demande présentée par Monsieur [R] [K] sera rejetée.

Monsieur [R] [K] soutient avoir occupé un logement indécent et subir un trouble de jouissance paisible dans l’occupation de son logement justifiant le non-paiement du montant de son loyer. Il produit un courrier, émanant également de deux autres locataires (M. [V] et Madame [J]), dont l’original figure en annexe 10 du demandeur selon lequel « en date du mois de mai nous avons plusieurs anomalies d’équipement, tuyauterie boucher tuyaux pas au normes, fuite à la cave, Moisissure sur les murs, Entretien de la cour pas, effectué. Odeur forte chaleur dans l escalier ect… ». Il joint également dans son annexe 4 un courrier émanant du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 7] daté du 18 octobre 2024 lequel mentionne notamment des risques électriques dans la cuisine et la chambre en raison de fils dénudés, le dysfonctionnement des VMC et des moisissures dans la cuisine et la salle de douches. Il joint également des photographies datées du 4 novembre 2024 et mentionne que le propriétaire n’a entrepris aucun travaux.

La SCI ANDROMEDE reconnait avoir été destinataire d’un seul courrier daté du 18 juillet 2023 mais que ce dernier était dépourvu d’explications et comportait des photographies floues. Elle souligne que dans ledit courrier le locataire n’a ni mentionné son adresse mail ni son numéro de téléphone. Elle soutient avoir contacté la société gestionnaire du bien FONCIA ainsi que les autres locataires pour faire le point mais concernant Monsieur [R] [K] n’avoir jamais réussi à le contacter. Elle affirme que ce dernier ne répond pas aux différentes sollicitations. Elle indique avoir toujours répondu aux sollicitations des locataires dans des délais raisonnables.

En l’espèce, il ressort de l’état des lieux d’entrée du 1er septembre 2017 et signé par Monsieur [R] [K] que le logement est évalué en bon état général à l’exception du sol de l’entrée (passable), du sol de la chambre (mauvais) et de celui de la cuisine (mauvais). Par ailleurs, concernant l’électricité et plus précisément la catégorie « fils nus » aucune mention n’est apposée. En outre, les équipements de la cuisine sont évalués en bon état et ceux des sanitaires dans un état passable.

Le rapport du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 7] mentionne dans la cuisine, un danger électrique en raison d’un câble électrique dénudé, une VMC qui ne fonctionne plus en raison de son démantèlement, la présence de moisissures à l’abord et sur la fenêtre et « selon vos dires, les canalisations de la cuisine sont bouchées, présence d’un sceau sous le meuble. L’eau du robinet fuit, goutte à goutte. » Dans la salle de douches, il est mentionné que la VMC a été démantelé par le locataire, d’une absence de système occultant, d’un revêtement dégradé, de la présence de moisissures et « selon vos dires, il y aurait une mauvaise étanchéité des planchers, ainsi qu’un mauvais état de fonctionnement des canalisations de l’évier, de la machine à laver et de la douche. De même, le radiateur électrique aurait fait fondre des éléments de votre machine à laver ». Dans la chambre/séjour, il est indiqué un système occultant défectueux sur une fenêtre, un radiateur posé au sol et des fils d’une des prises électriques qui sont dénudés. Enfin, des constatations ont été effectués au niveau des parties communes avec notamment la présence de déchets au dernier étage et des traces d’humidité au plafond du dernier étage.

Les éléments figurant dans ce rapport doivent pouvoir être rattachés à la responsabilité du propriétaire et constituer des manquements susceptibles de rendre le logement indécent au sens juridique du terme.

Les éléments se rapportant à la mauvaise étanchéité des planchers, le mauvais fonctionnement des canalisations de l’évier, de la machine à laver et de la douche sont certes mentionnés dans le rapport mais n’ont d’une part pas été constatés directement par les inspecteurs puisqu’il est mentionné dans ledit rapport « selon vos dires » et d’autre part ne sont corroborés par aucun autre élément. Ainsi, faute d’éléments probants, lesdits dysfonctionnements ne peuvent être retenus.

Concernant les problèmes de moisissures, il convient de relever que les inspecteurs de salubrité dans le cadre de leur rapport ont noté que la VMC se trouvant dans la cuisine et celle dans la salle de douches ont été démantelées et que la seconde VMC a été démantelée par Monsieur [R] [K]. En outre, sur l’état des lieux d’entrée ne figure aucune mention sur ce point ainsi que sur le courrier émanant du locataire du 18 juillet 2023. Ainsi, il appartient au locataire de remettre les VMC permettant ainsi une ventilation, un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité. Le tribunal constate en outre qu’il n’est pas démontré que les dispositifs de ventilation du logement sont défectueux et qu’il était indispensable de les démonter. Le locataire produit également des photographies où sont observées des traces d’humidité cependant, ces photographies ne sont ni datées ni circonstanciées, et elles ne permettent donc pas de retenir une indécence du logement donné à bail. En outre, l’origine de la présence de moisissures dans le logement n’est en l’état pas clairement identifiée de sorte que les responsabilités éventuelles ne peuvent être déterminées, étant rappelé que les parties n’ont pas sollicité d’expertise judiciaire ni réalisé d’expertise amiable contradictoire.

Concernant les dangers électriques découlant d’une part d’un câble dénudé dans la cuisine et d’autre part de fils d’une prise électrique dénudés dans la chambre, il ressort de l’état des lieux d’entrée qu’aucun fil nu n’était mentionné et que ces éléments sont apparus lors de l’occupation du logement par le locataire.

Concernant le cordon du volet cassé dans la chambre et le radiateur décroché, le tribunal relève, à défaut de plus de précisions, qu’il s’agit de réparations à la charge du locataire, et que ces dysfonctionnements sont apparus après la signature du contrat de bail.

Concernant la dégradation du revêtement du wc ainsi que l’absence d’occultant dans la salle de douches, il n’est pas démontré qu’ils sont de nature à rendre le logement insalubre ou à constituer un trouble de jouissance. En outre, à l’exception dudit rapport, Monsieur [R] [K] n’a formulé aucune plainte à son bailleur. Enfin, Monsieur [R] [K] invoque des désordres dans les caves et une infiltration d’eau jusqu’à la cave mais ces éléments ne sont pas étayés ni corroborés et ne reposent sur aucun élément probant.

Dès lors, sans préjuger de l’imputation du montant des réparations, l’indécence du logement loué par Monsieur [R] [K] n’est pas démontrée.

De plus, suite à la réception du courrier émanant de Monsieur [R] [K], la SCI ANDROMEDE justifie dans le cadre de ses annexes avoir sollicité d’une part FONCIA, gestionnaire du bien en date du 7 août 2023 mais également les locataires. Selon les pièces produites de la demanderesse, FONCIA a tenté de joindre Monsieur [R] [K] à plusieurs reprises ainsi que sa cautionnaire mais en vain. Il ressort également des pièces produites par la demanderesse que Monsieur [R] [K] a eu un dégât des eaux dans son logement découlant de sa machine à laver et qu’il n’a pas donné suite aux différentes sollicitations du gestionnaire de l’immeuble permettant ainsi d’entreprendre des travaux. La SCI ANDROMEDE produit également dans le cadre de son annexe 31, le témoignage de la locataire ayant signé le courrier du 18 juillet 2023, duquel il ressort une réactivité du propriétaire pour entreprendre les démarches suite aux dysfonctionnements constatés.

Ainsi, il est démontré que le bailleur a cherché à prendre l’attache de son locataire et a mandaté le gestionnaire de l’immeuble. Dès lors, il résulte de ses éléments que Monsieur [R] [K] ne saurait se prévaloir d’un défaut de réactivité de son propriétaire alors qu’il n’a pas lui-même répondu aux sollicitations.

Par conséquent, Monsieur [R] [K] ne peut soulever l’indécence de son logement pour justifier d’une part l’exception d’inexécution et d’autre part la demande de suspension de paiement des loyers. Les demandes de Monsieur [R] [K] seront donc rejetées ainsi que celle se rapportant à son relogement et sa demande de dommages et intérêts.

Enfin, il ressort de la procédure que la SCI ANDROMEDE souhaite entreprendre des travaux dans le logement occupé par Monsieur [R] [K]. Ainsi, pour que la SCI ANDROMEDE puisse réaliser les travaux qui lui incombe et répondre au rapport du service communal d’hygiène et de santé de la ville de Mulhouse, il sera enjoint à Monsieur [R] [K] de laisser accès à son appartement aux professionnels mandatés par le propriétaire. Il convient d’assortir cette obligation de laisser accès à son logement d’une astreinte provisoire d’un montant de 8 € par jour de retard à compter du quinzième jour suivant la première demande du bailleur et ce pour une durée de trois mois.

— Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi de 1989 réserve le bénéfice de ces dispositions aux locataires qui ont notamment repris le paiement du loyer courant avant l’audience.

En l’espèce tel n’est pas le cas de sorte que Monsieur [R] [K] ne peut bénéficier de ces dispositions.

La demande de délais de paiement et celle de suspension des effets de la clause résolutoire seront donc rejetées.

— Sur les effets de la clause résolutoire

Les causes du commandement n’ayant pas été apurées dans le délai de deux mois, la clause résolutoire a produit ses effets à la date du 29 août 2023.

La clause résolutoire ayant produit ses effets, Monsieur [R] [K] est depuis cette date, déchu de tout droit d’occuper les locaux loués.

En outre, d’une part, afin de mettre fin à l’occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés par Monsieur [R] [K] et par tous occupants de son chef.

A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [R] [K], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance ne justifie de supprimer le délai prévu par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

D’autre part, il convient de condamner Monsieur [R] [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi normalement, soit 427,45€ (selon quittancement de février 2024 : 407,45 € au titre du loyer et 20 € au titre de la provision sur charges), à compter du 29 août 2023 et jusqu’à la date de libération effective des lieux. Cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées et évoluant selon les conditions de l’ancien bail.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l’occupant.

Il n’y a donc pas lieu d’assortir la libération des lieux d’une astreinte.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

La SCI ANDROMEDE verse au débat un décompte actualisé à date du 20 février 2025 qui permet de fixer le montant de l’arriéré à la somme de 7483,41 € déduction faite des frais de recouvrement.

Monsieur [R] [K] sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [R] [K] succombant, il supportera l’ensemble des dépens et sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI ANDROMEDE les frais exposés au cours de l’instance et non compris dans les dépens. Aussi Monsieur [R] [K] sera condamné à payer à la SCI ANDROMEDE la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit par provision sans qu’il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe en premier ressort ;

DECLARE RECEVABLE l’action de la SCI ANDROMEDE tendant à la résiliation du bail ;

REJETTE la demande présentée par Monsieur [R] [K] tendant à voir ordonner une vue des lieux ;

DEBOUTE Monsieur [R] [K] de ses prétentions fondées sur l’indécence du logement, de sa demande de suspension des loyers et de sa demande de relogement;

DEBOUTE Monsieur [R] [K] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er septembre 2017 entre la SCI ANDROMEDE venant aux droits de la SCI GDJ et Monsieur [R] [K] concernant le logement et la cave situés [Adresse 1] à 68200 MULHOUSE, sont réunies à la date du 29 août 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [R] [K] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [R] [K] de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [R] [K] au montant qui aurait été dû au titre du loyer et de la provision sur charges si le bail s’était poursuivi soit la somme de 427,75 € par mois complétée des charges récupérables sur justification de la dépense ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer à la SCI ANDROMEDE cette indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 août 2023 et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur ou à son représentant, cette indemnité étant majorée des charges locatives dûment justifiées et évoluant selon les conditions de l’ancien bail ;

DIT n’y avoir lieu à assortir la libération des lieux d’une astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer à la SCI ANDROMEDE la somme de 7483,41 € (sept mille quatre cent quatre-vingt-trois euros et quarante-et-un centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 20 février 2025 incluant le terme du mois de février 2025 ;

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ENJOINT Monsieur [R] [K], à compter du quinzième jour suivant la première demande de la SCI ANDROMEDE, de laisser accès à son appartement aux professionnels mandatés par le propriétaire afin d’effectuer les travaux nécessaires ;

DIT que faute de ce faire, Monsieur [R] [K] sera redevable, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé à 8 € par jour de retard à s’exécuter ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour le requérant à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE Monsieur [R] [K] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [R] [K] à payer à la SCI ANDROMEDE la somme de 800 € (huit cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [R] [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 octobre 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,