MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 22 Avril 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00410 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2LWV

AFFAIRE : Société SCPI VENDOME REGIONS C/ SCI ELIJUPIERRE 1

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Florence FENAUTRIGUES

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société SCPI VENDOME REGIONS

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Laurence BELIN de la SELAS BREMENS AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

SCI ELIJUPIERRE 1

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 08 Avril 2025 – Délibéré au 22 Avril 2025

Notification le

à :

Maître [B] [D] de la SELAS [T] AVOCATS – 805 (grosse + expédition)

Maître [Y] [K] de la SELARL VERNE [I] [K] TETREAU – 680 (expédition)

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 28 mars 2022, la SCPI VENDOME REGIONS a acquis de la SCI DOCKS OFFICE différents lots de l’immeuble dénommé « Espace Docks » sis [Adresse 3] LYON (69002), soumis au statut de la copropriété, comprenant notamment des locaux de bureaux situés au 3ème étage.

La SCI ELIJUPIERRE 1 est propriétaire des locaux situés au 4ème et dernier étage de l’immeuble, qui comprennent notamment une terrasse dotée d’une piscine, située au-dessus des locaux acquis par la SCPI VENDOME REGIONS.

Par acte en date du 03 mai 2022, la SCPI VENDOME REGIONS a consenti à la SAS IPPON TECHNOLOGIES un bail commercial à compter du 1er juin 2022 sur un local à destination de bureaux situé au 3ème étage de l’immeuble précité, outre des places de stationnement en sous-sol, pour un loyer annuel de 123 250,00 euros hors taxes et hors charges.

Maître [N] [F], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal de constat en date du 20 décembre 2022, à titre d’état des lieux d’entrée dans les locaux.

Par courriel en date du 05 septembre 2022, la SAS IPPON TECHNOLOGIES a informé la SCPI VENDOME REGIONS de la survenance d’infiltrations d’eau au niveau du plafond des locaux pris à bail.

Par courriel en date du 07 septembre 2022, la société SOPREMA a indiqué avoir procédé à un test d’étanchéité et souligné que l’eau s’infiltrant dans les locaux occupés par la SAS IPPON TEHCNOLOGIES sentait le chlore, la conduisant à faire un lien avec des fuites antérieurement survenues sur la piscine située en terrasse du 4ème étage.

Le preneur a mandaté Maître [N] [F], commissaire de justice, qui a dressé des procès-verbaux de constat en date des 20 décembre 2022 et 09 février 2023, portant sur les dommages causés par les infiltrations d’eau.

Par courrier en date du 13 février 2023, la SAS IPPON TECHNOLOGIES a mis la SCPI VENDOME REGIONS en demeure de faire réaliser les travaux nécessaires pour remédier aux infiltrations d’eau et à leurs conséquences et a sollicité une réduction du loyer de 50%.

Par courriel du même jour, elle a fait part de la survenance d’une défaillance d’un cumulus situé dans le faux-plafond de ses locaux et d’un dégât des eaux consécutif.

La société VIAL CLIMATIQUE a établi un rapport en date du 13 février 2023, préconisant le remplacement du ballon d’eau chaude et de son groupe de sécurité.

La société QUALIDETEC a établi un rapport de recherche de fuite en date du 22 février 2023, mettant en lumière deux défauts d’étanchéité des organes de la piscine située à l’étage supérieure, à savoir un skimmer fendu et un flexible générant des écoulements, les investigations n’ayant cependant pas pu porter sur l’ensemble des points susceptibles d’être à l’origine des fuites d’eau. La société a souligné qu’il était peu probable que les défauts constatés soient les seules causes des dommages dans les locaux donnés à bail à la SAS IPPON TECHNOLOGIES.

Le cabinet SEGDWICK, mandaté par l’assureur de la SAS IPPON TECHNOLOGIES, a établi un rapport d’expertise unilatérale en date du 02 juin 2023, retenant que l’origine des fuites en provenance de l’étage supérieur était indéterminée, mais qu’elles ont entraîné des dommages sur une partie de l’open-space et des pertes d’exploitation.

La SAS IPPON TECHNOLOGIES a mandaté Maître [L] [P], commissaire de justice, qui dressé un procès-verbal de constat en date du 06 juillet 2023.

Par ordonnance en date du 31 octobre 2025 (RG 23/00675), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON a notamment ordonné, à la demande de la SAS IPPON TECHNOLOGIES, une expertise judiciaire au contradictoire de

la SCPI VENDOME REGIONS ;

la SCI ELIJUPIERRE 1 ;

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » ;

s’agissant des infiltrations d’eau, et en a confié la réalisation à Monsieur [Z] [V], expert.

Par ordonnance en date du 07 janvier 2025 (RG 24/2057), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON, à la demande de la SCPI VENDOME REGIONS, a rendu communes et opposables à

la SAS SOPREMA ENTREPRISES ;

les opérations de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [Z] [V].

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2025, la SCPI VENDOME REGIONS a fait assigner en référé

la SCI ELIJUPIERRE 1;

aux fins de condamnation à vider sa pisicine et, subsidiairement, d’en abaisser le niveau d’eau.

A l’audience du 08 avril 2025, la SCPI VENDOME REGIONS, représentée par son avocat, a maintenu ses prétentions aux fins de :

à titre principal, condamner la SCI ELIJUPIERRE 1, sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à intervenir, à vider la piscine jusqu’à l’accomplissement des travaux définitifs préconisés par l’expert ;

à titre subsidiaire, condamner la SCI ELIJUPIERRE 1, sous astreinte de 1 000,00 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à intervenir, à abaisser le niveau d’eau de la piscine en dessous des skimmers, jusqu’à l’accomplissement des travaux définitifs préconisés par l’expert ;

juger que la SCI ELIJUPIERRE 1 devra justifier de la réalisation de la mesure qui sera ordonnée par constat de commissaire de justice ;

se réserver la liquidation de l’astreinte ;

condamner la SCI ELIJUPIERRE 1 à lui payer la somme de 8 000,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

la SCI ELIJUPIERRE 1, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

à titre principal, débouter la SCPI VENDOME REGIONS de ses prétentions ;

à titre subsidiaire, limiter la condamnation prononcée à son encontre à la mesure conduisant à abaisser le niveau d’eau de la piscine en dessous des skimmers ;

en tout état de cause, débouter la SCPI VENDOME REGIONS de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la SCPI VENDOME REGIONS à lui payer la somme de 1 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 22 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de vidage de la piscine

Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage et que la preuve de l’existence d’un trouble anormal du voisinage suffit, indépendamment de toute faute, pour engager la responsabilité du propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble (Civ. 3, 16 mars 2022, 18-23.954).

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Il est rappelé que constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit, résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1, 14 décembre 2016, 15-21.597 et 15-24.610).

Ainsi, le fait de causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage peut constituer un trouble manifestement illicite relevant du juge des référés (Civ. 2, 21 janvier 1987, 85-17.611 ; Civ. 1, 15 mai 2001, 99-20.339).

Par ailleurs, si le le juge des référés apprécie souverainement la mesure propre à mettre fin au trouble manifestement illicite qu’il constate (Com., 27 mai 2015, 14-10.800), il ne saurait prescrire une mesure qui ne tendrait pas ou ne serait pas de nature à faire cesser le trouble justifiant son intervention (Civ. 2, 30 avril 2009, 08-16.493).

L’article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ajoute : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, M. [V], expert, a indiqué, dans son compte rendu en date du 28 juin 2024, avoir identifié trois zones d’infiltration entre le R+4 et le R+3 :

zone 1 : l’origine des infiltrations n’a pas encore pu être déterminée ;

zone 2 : les infiltrations proviennent du skimmer Nord de la piscine, fissuré, et du banc antifuite situé en dessous de ce skimmer, également fuyard ;

zone 3 : ces infiltrations ont la même origine que celles de la zone 2, un rail métallique soutenant le doublage en placoplatre canalisant une partie des infiltrations et conduisant l’eau quelques mètres plus loin.

Il a précisé que, si l’origine des infiltrations en zone 1 n’était pas établie, le point de sortie des suintements d’eau a pu être localisé, ce qui permet de les canaliser et de remédier à leur présence au moyen d’une ficelle et d’un sceau, dans l’attente de l’identification de l’origine de cette venue d’eau.

S’agissant des infiltrations d’eau en zones 2 et 3, qui ont pour origine le skimmer Nord, l’expert a demandé de « baisser suffisamment le niveau de la piscine pour que les fissures du skimmer Nord soient hors d’eau. […] Si nécessaire, le skimmer devra être vidé complètement. Cette mesure doit être réalisée avant le 5 juillet 2024 et maintenue. Il est précisé que l’absence de trop-plein et d’automatisme nécessite une surveillance quasi quotidienne du niveau d’eau. » (§6.1.2).

Par ailleurs, la SCPI VENDOME REGIONS démontre que la SAS IPPON TECHNOLOGIES a donné congé pour le 31 mai 2025 et a cessé de régler le loyer et les provisions sur charges pour plus de 240 000,00 euros, en raison des infiltrations d’eau.

La société COGNIZANT, locataire des locaux commerciaux dont la Demanderesse est propriétaire au 2ème étage, s’est également plainte, par courriel en date du 11 juin 2024, d’infiltrations d’eau et de leur aggravation, l’ayant conduite à condamner l’accès à une partie du local.

Il en résulte que les infiltrations d’eau, provenant de la piscine située au niveau de la terrasse des locaux dont la SCI ELIJUPIERRE 1 est propriétaire au 4ème et dernier étage de l’immeuble, sont non seulement la cause de dégradation du bien de la SCPI VENDOME REGIONS, mais aussi à l’origine du départ d’au moins l’un de ses locataires, du refus de ce dernier de régler une somme conséquente, au titre d’une exception d’inexécution, et affectent désormais les locaux de la SCPI VENDOME REGIONS au R+2.

L’atteinte ainsi portée à son droit de propriété et à la jouissance de ses bien excède manifestement les inconvénients de voisinage dont il est d’usage de s’accommoder et génère un trouble anormal, manifestement illicite, qu’il convient de faire cesser.

Cette cessation n’apparaît pas requérir, eu égard aux indications de l’expert dans son compte rendu du 28 juin 2024, de vider complément la piscine, mais seulement de s’assurer que la fissure du skimmer Nord soit hors d’eau, en dépit des aléas climatiques, et donc que le niveau de l’eau soit suffisamment bas pour qu’elle ne pénètre plus dans les skimmers.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande principale et la SCI ELIJUPIERRE 1 sera provisoirement condamnée à abaisser le niveau d’eau de la piscine au moins 10 cm en dessous de la meurtrière du skimmer Nord, ceci dès le lendemain de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 500,00 euros par jour de retard, jusqu’à la réalisation des travaux définitifs de réparation des skimmer préconisés par l’expert.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, la SCI ELIJUPIERRE 1, succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la SCI ELIJUPIERRE 1, condamnée aux dépens, devra verser à la SCPI VENDOME REGIONS une somme qu’il est équitable de fixer à 960,00 euros et sera déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à la condamnation de la SCI ELIJUPIERRE 1 à vider la piscine litigieuse ;

CONDAMNONS la SCI ELIJUPIERRE 1 à abaisser le niveau d’eau de la piscine au moins 10 cm en dessous de la meurtrière du skimmer Nord stigmatisé par l’expert, ceci dès le lendemain de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 500,00 euros par jour de retard, jusqu’à la réalisation des travaux définitifs de réparation des skimmer préconisés par l’expert ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

CONDAMNONS la SCI ELIJUPIERRE 1 aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS la SCI ELIJUPIERRE 1 à payer à la SCPI VENDOME REGIONS la somme de 960,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande de la SCI ELIJUPIERRE 1 fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 5], le 22 avril 2025.

Le Greffier Le Président

Ainsi prononcé par Monsieur Victor BOULVERT, Juge, assisté de Madame Florence FENAUTRIGUES.

En foi de quoi, le Président et le greffier ont signé la présente ordonnance.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT