DOSSIER N° RG 25/02804 – N° Portalis DB2H-W-B7I-26AZ

Jugement du 11/12/2025

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S3

SDC 19,21,23 RUE DESAIX 69003 LYON

C/

[H] [N]

[M] [C] épouse [N]

Le :

Copie exécutoire délivrée

à M^e ELETTO (T.2121)

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le jeudi onze décembre deux mil vingt cinq,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : MENNESSON REROLLE Marine

GREFFIER : GAVAGGIO Anna

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du 19, 21 ET 23 RUE DESAIX 69003 LYON, représenté par son syndic en exercice la société GARANCE, dont le siège social est sis 194 rue Duguesclin – 69003 LYON

représenté par M^e Mélanie ELETTO, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2121

d’une part,

DEFENDEURS

Monsieur [H] [N],

demeurant 9 avenue de la Haute Roche – 69310 PIERRE BENITE

non comparant, ni représenté

Madame [M] [C] épouse [N],

demeurant 9 avenue de la Haute Roche – 69310 PIERRE BENITE

non comparante, ni représentée

Cités à étude par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience

et de la mise en délibéré : 23/09/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [I] et Madame [M] [C] épouse [I] sont propriétaires des lots n°2, 108 et 40 dans la copropriété de l’ensemble immobilier 19, 21 et 23, rue Desaix 69003 LYON.

Suivant assignation délivrée par huissier le 18 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait citer Monsieur [H] [I] et Madame [M] [C] épouse [I] à comparaître devant le pôle de la proximité et de la protection du éférés-tribéférés-tribtribunal judiciaire de LYON, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation à lui payer :

la somme de 5581,74 euros au titre des charges de copropriété impayées au 8 juillet 2024 sous réserve d’actualisation au jour de l’audience,celle de 120 euros au titre des honoraires de syndic, conformément au mandat de syndic, en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,celle de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,celle enfin de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant le coût de la sommation de payer.

A l’audience du 23 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été plaidée, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa demande à la somme de 8637,19 euros en principal au titre des charges dues au 22 septembre 2025 et a maintenu ses autres demandes.

Régulièrement cités par dépôt d’une copie de l’assignation en l’étude du commissaire de justice, Monsieur [H] [I] et Madame [M] [C] épouse [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le jugement a été mis en délibéré au 11 décembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété échues

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent pour chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Conformément à l’article 14-1 de la même loi, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Selon l’article 14-1-II de cette loi, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Selon l’article 14-2, les dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la même loi, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 et 14-2 I et les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Cela est applicable aux cotisations du fonds de travaux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès verbaux des assemblées générales des années 2022, 2023, 2024 et 2025 ayant voté les budgets prévisionnels, approuvé les budgets des années précédentes, les relevés des dépenses de la copropriété, les appels de provisions adressés à Monsieur [H] [I] et Madame [M] [C] épouse [I] et un décompte des charges restant dues.

Monsieur [H] [I] et Madame [M] [C] épouse [I] ne contestent pas la somme qui leur est réclamée.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [I] et Madame [M] [C] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8161,58 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées entre le 1er janvier 2021 et le 15 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023, date de la sommation de payer, sur la somme de 3769,57 euros, et à compter du présent jugement sur le surplus.

Observation faite que :

— les sommes versées sur cette période ont été déduites,

— les frais de procédure (334,52 euros) ont été déduits du principal puisqu’ils se retrouvent dans les dépens ou les sommes allouées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les appels de fonds des 1er octobre 2025 et 15 octobre 2025 apparaissant sur les pages 2 et 3 du décompte du 22 septembre 2025, qui sont postérieurs à l’audience du 23 septembre 2025 et ne sont donc pas encore appelés, ont été déduits.

Sur les frais de syndic

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Force est de constater que l’article précité ne vise pas les honoraires versés au syndic pour la mise en oeuvre d’une procédure judiciaire ou la saisine d’un huissier de justice.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne peut se fonder sur le contrat de syndic qui n’est pas opposable au copropriétaire pour solliciter des honoraires à ce dernier. En outre, il n’est pas démontré que les sommes réclamées correspondent à une prestation réelle exclusive dépassant la simple gestion courante.

Aussi convient-il de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de ce chef.

Sur la demande de dommage et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif en ce qu’il impose au syndicat de devoir régler de manière régulière des sommes au syndic pour les tâches de gestion visant à récupérer les charges impayées. Faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes sont réglées par l’ensemble des copropriétaires diligents. La défaillance du copropriétaire cause en outre nécessairement un préjudice à la collectivité, impactant la bonne exécution des travaux et des dépenses, perturbant la trésorerie, ou obligeant la collectivité des copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour pallier la défaillance de l’un d’eux.

En l’espèce, il ressort des décomptes produits que le dernier versement remonte au 1er juillet 2022, que le compte de Monsieur [H] [I] et Madame [M] [C] épouse [I] présente un solde débiteur depuis presque 3 années, sans tentative de régularisation de la situation avant l’engagement de la procédure.

En conséquence, Monsieur [H] [I] et Madame [M] [C] épouse [I], seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [I] et Madame [M] [C] épouse [I], parties perdantes, aux entiers dépens ne comprenant pas le coût de la sommation de payer, dès lors que cet acte a été notifié avant l’obtention d’un titre exécutoire et sans nécessité, puisque la mise en demeure de payer les charges de copropriété peut être délivrée par lettre recommandée avec accusé de réception.

Il y a lieu en outre de condamner Monsieur [H] [I] et Madame [M] [C] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’il a pu engager.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514 à 514-6 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire pris en son pôle de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [H] [I] et Madame [M] [C] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 19, 21 et 23, rue Desaix 69003 LYON la somme de 8161,58 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées entre le 1er janvier 2021 et le 15 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2023, date de la sommation de payer sur la somme de 3769,57 euros, et à compter du présent jugement sur le surplus,

Condamne Monsieur [H] [I] et Madame [M] [C] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 19, 21 et 23, rue Desaix 69003 LYON la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 19, 21 et 23, rue Desaix 69003 LYON de sa demande au titre des frais du syndic,

Condamne Monsieur [H] [I] et Madame [M] [C] épouse [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier 19, 21 et 23, rue Desaix 69003 LYON la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [H] [I] et Madame [M] [C] épouse [I] aux entiers dépens ne comprenant pas le coût de la sommation de payer,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT