TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Première Chambre

JUGEMENT

18 MAI 2026

N° RG 25/03345 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCVW

Code NAC : 28A

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [J]

né le [Date naissance 1] 2004 à [Localité 1] (92)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

DIRECTION NATIONALE D’INTERVENTIONS DOMANIALES, représentée par Monsieur [I] [A], ès qualité de curateur à la succession vacante de Monsieur [Z] [C] [L] [J], nommé à ces fonctions par ordonnance du Président du tribunal judiciaire de Versailles le 17 avril 2015

sise [Adresse 2]

[Localité 3]

représentés par M^e Cyril ISIDORE, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 458, avocat postulant, et M^e Karine POSTOLLEC, avocat au barreau de SAINT-MALO, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [J]

né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 4] (92)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

défaillant

ACTE INITIAL du 06 Juin 2025 reçu au greffe le 13 Juin 2025.

Copie exécutoire :M^e Cyril ISIDORE, avocat au barreau de VERSAILLES, toque 458

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 12 Mars 2026 Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame BEAUVALLET, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Mai 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude, M. [H] [J] et la Direction Nationale d’Interventions Domaniales ([1]) prise en la personne de M. [I] [A], curateur à la succession vacante de [Z] [J], au terme d’une ordonnance du président du tribunal de grande instance de 17 avril 2015, ont fait assigner M. [S] [J] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

« Vu l’article 815-5-1 du code civil

Vu les articles 1377 et 1271 à 1281 du code de procédure civile

— AUTORISER la vente sur licitation des immeubles ci-après désignés, sur les mises à prix et lotissements suivants :

Lot numéro un : MISE A PRIX 126 000 € (Cent vingt-six mille euros)

Lot de copropriété numéro trois (3) dans la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 6]

Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, une pièce principale et salle-d’eau avec douche et W.C.

Et les TROIS CENT QUATRE-VINGT DIX NEUF/VINGT MILLIEMES

(399/20000èmes) des parties communes particulières du bâtiment A.

Et les trente-sept /vingt millièmes (37 /20000 èmes) des parties communes générales.

Lot numéro deux : MISE A PRIX 846 000 € (Huit cent quarante-six mille euros)

Lot de copropriété numéro cent trente-neuf (139) dans la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 6]

Dans le bâtiment C, au troisièmes étage, porte à droite sur le palier, un appartement de type 4,

comprenant :

Une entrée, un séjour avec placard, un bureau, une salle-de-bains, W.C., deux chambres dont une avec placard, une cuisine et un dégagement avec placard.

Et les QUATRE CENT QUATRE-VINGT QUATRE/VINGT MILLIEMES

(484/20000èmes) des parties communes particulières au bâtiment C.

Et les deux cent quatre-vingt-quatre /vingt millièmes (284 /20000 èmes) des parties communes

générales.

Lot de copropriété numéro trois cent trente-deux (332) dans la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 6]

Dans le bâtiment F, au premier sous-sol, un emplacement double à voiture couvert, portant le numéro 45 bis.

Et les DEUX CENT TRENTE SIX/VINGT MILLIEMES (236/20000èmes) des parties communes particulières au bâtiment F.

Et les vingt /vingt millièmes (20 /20000 èmes) des parties communes générales.

Lot de copropriété numéro trois cent soixante-dix-huit (378) dans la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 6]

Dans bâtiment F, au premier sous-sol, une cave portant le numéro 17.

Et les VINGT CINQ/VINGT MILLIEMES (25/20000èmes) des parties communes particulières au bâtiment F.

Et les deux /vingt millièmes (2 /20000 èmes) des parties communes générales.

Lot de copropriété numéro trois cent soixante-dix-neuf (379) dans la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 6]

Dans le bâtiment F, au premier sous-sol, une cave portant le numéro 18.

Et les VINGT SIX/VINGT MILLIEMES (26/20000èmes) des parties communes particulières

au bâtiment F.

Et les deux /vingt millièmes (2 /20000 èmes) des parties communes générales.

— ORDONNER la vente sur licitation desdits immeubles sur les mises à prix et lotissements ci-avant définis.

— DIRE ET JUGER que la vente par licitation interviendra en l’Etude et par ministère de Maître [D] [G], membre de la société d’exercice libéral par action simplifiée [2], notaire à [Localité 7], qui établira à cet effet un cahier des charges qui, entre autres dispositions, prévoira qu’à défaut d’enchères sur la mise à prix sus-indiquée, il sera procédé à une nouvelle mise en vente, sur baisse de mise à prix d’un quart, sans nouveau jugement, mais après une nouvelle publicité.

— DESIGNER Maître [D] [G], membre de la société d’exercice libéral par action simplifiée [2], afin d’établir les comptes de liquidation et le partage du prix de vente.

— FIXER les modalités de publicité de la vente sur licitation de l’immeuble.

— DIRE ET JUGER que les sommes retirées de la vente serviront par priorité à payer les dettes de l’indivision, puis seront pour le surplus réparties entre les coindivisaires à concurrence de leurs parts respectives.

— RAPPELER que l’aliénation desdits biens, effectuée dans les conditions qu’il a fixées dans son autorisation, est opposable à Monsieur [S] [J], indivisaire dont le consentement a fait défaut.

— CONDAMNER Monsieur [S] [J] aux entiers dépens.

— CONDAMNER Monsieur [S] [J] à payer à Monsieur [H] [J] la somme de 4.000 € (quatre mille euros) au titre de l’article 700 du CPC. »

A l’appui de leurs demandes, ils exposent que que de l’union de [T] [J] et [B] [Q] épouse [J] sont issus [S] et [Z] [J] ; que [T] [J] et [B] [Q] épouse [J] ont acquis les lots de copropriété en cause selon deux actes authentiques en date du 21 mars 1980, à proportion de 75 % pour [T] [J] et de 25 % pour [B] [Q] épouse [J] ; Que [T] [J] est décédé le [Date décès 1] 2000 laissant pour lui succéder son épouse et ses deux enfants ; qu’ainsi [S] et [Z] [J] sont devenus propriétaires chacun de 9/32èmes des biens immobiliers tandis que [B] veuve [J] était propriétaire de 7/16èmes des biens après avoir opté pour 1/4 de la succession en pleine propriété et des trois quarts en usufruit des parts de son défunt époux ; que [B] [Q] veuve [J] est décédée le [Date décès 2] 2009 en laissant un testament dans lequel, notamment, son petit-fils [H] [J] était désigné légataire à titre particulier ; que [S] et [Z] [J] ne se sont jamais manifestés de sorte que la succession a été déclarée vacante par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Versailles du 18 octobre 2015 et la [1] désignée curateur de la succession jusqu’à ce que M. [H] [J] déclare accepter la succession vacante dans son intégralité, devenant ainsi propriétaire des biens en cause pour 7/16 ; que parallèlement, [Z] [J] est décédé le [Date décès 3] 2014 sans laisser d’héritier et que la [1] a été désignée curatrice de sa succession, incluant les 9/32èmes de propriété sur les biens immobiliers en cause ; qu’il en résulte que la [1] et M. [H] [J] totalisent 23/32èmes des parts, soit plus des deux tiers des biens indivis ; qu’ils ont souhaité vendre l’intégralité des biens indivis et qu’ils se sont heurtés au silence de M. [S] [J] ; qu’ils ont donc saisi le tribunal sur le fondement de l’article 815-5-1 du code civil.

Ils soutiennent, à l’appui de leur demande d’être autorisés à vendre les biens sur licitation devant notaire, que la procédure a été correctement suivie et qu’il n’est fait aucune preuve de ce que l’aliénation des biens porterait excessivement préjudice à M. [S] [J]. Ils se fondent sur la taxation d’office effectuée par la direction générale des finances publiques en [Date décès 4] 2013 pour proposer une mise à prix des biens, lot par lot, précisant ne pas y avoir accès.

M. [S] [J], assigné par acte de commissaire de justice remis à l’étude et avisé par le greffe conformément aux dispositions de l’article 471 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

Il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé complet des moyens et prétentions des demandeurs conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 10 novembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mars 2026 et a été mise en délibéré au 18 mai 2026.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution du défendeur :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’autorisation d’aliéner :

L’article 815-5-1 du code civil dispose que :

« Sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires se trouve dans l’un des cas prévus à l’ article 836, l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal judiciaire, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, suivant les conditions et modalités définies aux alinéas suivants.

Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis expriment devant un notaire, à cette majorité, leur intention de procéder à l’aliénation du bien indivis.

Dans le délai d’un mois suivant son recueil, le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires.

Si l’un ou plusieurs des indivisaires s’opposent à l’aliénation du bien indivis ou ne se manifestent pas dans un délai de trois mois à compter de la signification, le notaire le constate par procès-verbal.

Dans ce cas, le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation du bien indivis si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Cette aliénation s’effectue par licitation. Les sommes qui en sont retirées ne peuvent faire l’objet d’un remploi sauf pour payer les dettes et charges de l’indivision.

L’aliénation effectuée dans les conditions fixées par l’autorisation du tribunal judiciaire est opposable à l’indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l’intention d’aliéner le bien du ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis ne lui avait pas été signifiée selon les modalités prévues au troisième alinéa. »

Il résulte des pièces produites que les demandeurs totalisent sur l’ensemble des lots dont la licitation est sollicitée 23/32 des droits indivis, M. [S] [J], défendeur, détenant 9/32. Ils sont donc titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, de sorte que la condition du premier alinéa est remplie.

Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir fait dresser par acte notarié du 31 mai 2024 leur intention d’aliéner et avoir fait signifier cet acte à M. [S] [J] dans le délai d’un mois imparti par l’alinéa 3 de l’article 815-5-1, par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024 remis à l’étude.

Par acte notarié du 16 octobre 2024, un procès-verbal de carence a été établi, M. [S] [J] étant resté taisant pendant trois mois.

M. [S] [J], qui n’a pas constitué avocat et se désintéresse manifestement de la présente procédure, n’établit pas que cette aliénation porterait une atteinte excessive à ses droits.

Par conséquent, l’aliénation par licitation sera autorisée selon les règles prévues aux articles 1271 à 1281 du code civil .

Il convient de déterminer la mise à prix de chacun des biens, ainsi que les conditions essentielles de la vente.

En l’espèce, les demandeurs indiquent que les biens sont inaccessibles et qu’ils se sont reportés à l’évaluation réalisée par l’administration fiscale au décès de [B] [Q] veuve [J] en [Date décès 4] 2013 pour calculer les droits de succession pour fixer leurs demandes de mises à prix.

Toutefois, alors que l’administration fiscale avait proposé une estimation du coût au m² au regard des biens immobiliers vendus dans le même secteur à [Localité 6], et appliqué ce coût de 5.897 euros au nombre total de m² en additionnant les deux appartements (14 m² et 94 m²) pour un total de 636.876 euros, les défendeurs ne justifient aucunement de leur raisonnement et de leurs calculs pour les prix qu’ils proposent douze ans plus tard en proposant la mise en vente de deux lots avec d’une part la pièce de 14 m² et d’autre part l’appartement de 94 m² avec les caves et l’emplacement de parking pour un total de 972.000 euros qui correspond à 9.000 euros le m².

Ils ne produisent pas la moindre pièce relative à l’évolution du marché de l’immobilier et aux ventes réalisées sur des biens similaires dans la même zone géographique pour justifier ces mises à prix qui semblent très excessives.

Il y a lieu de rappeler que la mise à prix n’est pas le prix de vente. Elle doit être fixée afin d’attirer un nombre important d’enchérisseurs de façon à ce que les enchères soient abondantes et ouvertes.

Par ailleurs, la valeur d’un immeuble n’est pas intrinsèque mais dépend d’un marché, marché qui est suffisamment reproduit par le jeu des enchères lors d’une adjudication faite en présence de nombreux enchérisseurs.

Au regard de ces éléments, l’autorisation de vendre sera donnée avec les mises à prix indiquées au dispositif de la présente décision qui tiennent compte de ces éléments, du fait que l’état des biens n’est pas connu et qu’il est possible que M. [S] [J], qui est domicilié à la même adresse que l’immeuble dans lequel sont situés les biens immobiliers, soit occupant de l’un d’eux.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le défendeur qui succombe sera condamné aux dépens.

Au vu du caractère familial du litige, aucune condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ne sera prononcée.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Ordonne la vente sur licitation des immeubles ci-après désignés, sur les mises à prix et lotissements suivants :

Lot numéro un : mise à prix de 84 000 euros (quatre vingt quatre mille euros)

Lot de copropriété numéro trois (3) dans la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 6]

Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, une pièce principale et salle-d’eau avec douche et W.C.

Et les TROIS CENT QUATRE-VINGT DIX NEUF/VINGT MILLIEMES

(399/20000èmes) des parties communes particulières du bâtiment A.

Et les trente-sept /vingt millièmes (37/20000 èmes) des parties communes générales.

Lot numéro deux : mise à prix de 470 000 € (quatre cent soixante dix mille euros)

Lot de copropriété numéro cent trente-neuf (139) dans la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 6]

Dans le bâtiment C, au troisièmes étage, porte à droite sur le palier, un appartement de type 4,

comprenant :

Une entrée, un séjour avec placard, un bureau, une salle-de-bains, W.C., deux chambres dont une avec placard, une cuisine et un dégagement avec placard.

Et les QUATRE CENT QUATRE-VINGT QUATRE/VINGT MILLIEMES

(484/20000èmes) des parties communes particulières au bâtiment C.

Et les deux cent quatre-vingt-quatre /vingt millièmes (284 /20000 èmes) des parties communes générales.

Lot de copropriété numéro trois cent trente-deux (332) dans la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 6]

Dans le bâtiment F, au premier sous-sol, un emplacement double à voiture couvert, portant le numéro 45 bis.

Et les DEUX CENT TRENTE SIX/VINGT MILLIEMES (236/20000èmes) des parties communes particulières au bâtiment F.

Et les vingt /vingt millièmes (20 /20000 èmes) des parties communes générales.

Lot de copropriété numéro trois cent soixante-dix-huit (378) dans la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 6]

Dans bâtiment F, au premier sous-sol, une cave portant le numéro 17.

Et les VINGT CINQ/VINGT MILLIEMES (25/20000èmes) des parties communes particulières au bâtiment F.

Et les deux /vingt millièmes (2 /20000 èmes) des parties communes générales.

Lot de copropriété numéro trois cent soixante-dix-neuf (379) dans la copropriété sise [Adresse 3] à [Localité 6]

Dans le bâtiment F, au premier sous-sol, une cave portant le numéro 18.

Et les VINGT SIX/VINGT MILLIEMES (26/20000èmes) des parties communes particulières au bâtiment F.

Et les deux /vingt millièmes (2 /20000 èmes) des parties communes générales.

Rappelle que cette vente aura lieu dans les conditions prévues aux articles 1271 à 1281 du code de procédure civile ;

Dit que la vente par licitation interviendra en l’Etude et par ministère de Maître [D] [G], membre de la société d’exercice libéral par action simplifiée [2], notaire à [Localité 7], qui établira à cet effet un cahier des charges qui, entre autres dispositions, prévoira qu’à défaut d’enchères sur la mise à prix sus-indiquée, il sera procédé à une nouvelle mise en vente, sur baisse de mise à prix d’un quart, sans nouveau jugement, mais après une nouvelle publicité ;

Fixe les modalités de publicité conformément à l’article 1275 du code de procédure civile ;

Dit que la publicité de cette licitation se fera par des insertions sommaires dans les supports publicitaires suivants : un journal d’annonces légales, un journal de diffusion locale, sur le site internet [3] et sur le réseau de diffusion de l’Association des Avocats [4] ([5]) ;

Désigne Maître [D] [G], membre de la société d’exercice libéral par action simplifiée [2], afin d’établir les comptes de liquidation et le partage du prix de vente ;

Rappelle que les sommes retirées de la vente serviront par priorité à payer les dettes de l’indivision, puis seront pour le surplus réparties entre les coindivisaires à concurrence de leurs parts respectives ;

Rappelle que l’aliénation desdits biens est opposable à M. [S] [J], indivisaire dont le consentement a fait défaut ;

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne M. [S] [J] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 MAI 2026 par Madame LE BIDEAU, Vice-Présidente, assistée de Madame BEAUVALLET, greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT