Tribunal Judiciaire de Lyon, Chambre 1 cab 01 a, 19 mai 2026, n° 23/10049

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Texte intégral
- Introduction
- Parties
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande de déduction des loyers
- Sur la demande reconventionnelle de remboursement des charges
- Sur la demande indemnitaire de la SCI AHSAR
- Sur les mesures de fin de jugement
- Sur les dépens et les frais irrépétibles
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif
- Dispositif

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TJ Lyon 19 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Lyon, ch. 1 cab 01 a, 19 mai 2026, n° 23/10049
Numéro(s) :	23/10049
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction
Date de dernière mise à jour :	28 mai 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Rafia BOUGHANMISophie LOZEJérôme ORSI
Cabinet(s) :	SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU
Parties :	SA NEXITY STUDEA c/ S.C.I. AHSAR

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 1 cab 01 A

N° RG 23/10049 – N° Portalis DB2H-W-B7H-YMX3

Jugement du 19 Mai 2026

Affaire :

SA NEXITY STUDEA

S.C.I. AHSAR

Copie exécutoire à :

Me [Y] [Q]

—  1672

la SELARL [Localité 2] BORDET ORSI TETREAU

—  680

copie dossier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 1 cab 01 A du 19 Mai 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 05 Septembre 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 17 Mars 2026 devant :

Joëlle TARRISSE, Juge,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Mélanie QUIGNARD, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

SAS NEXITY STUDEA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme ORSI de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON et par Maître Sophie LOZÉ, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.C.I. AHSAR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Rafia BOUGHANMI, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE :

Le 13 octobre 2009, la SA LAMY RESIDENCES, devenue SAS NEXITY STUDEA, et Monsieur [N] [A] et Madame [P] [B] divorcée [A] ont renouvelé la prise à bail commercial des lots numéros 115 et 116 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3] (69), édifié sur la parcelle cadastrée BA [Cadastre 1].

Par acte authentique en date du 16 octobre 2009, Monsieur [A] et Madame [P] [B] divorcée [A] ont cédé à la SCI AHSAR les biens immobiliers objets du bail commercial.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 avril 2023, Maître [O], notaire, a informé la SAS NEXITY STUDEA de la mise en vente des biens loués au prix de 113.000 euros par la SCI ASHAR, en application de l’article L145-46-1 du code de commerce.

Par courrier en date du 23 mai 2023, la SAS NEXITY STUDEA a informé Maître [O] de sa volonté d’exercer son « droit de préférence au prix et conditions prévus pour cette vente, à l’exclusion de tous honoraires de négociation qui pourraient être compris dans ce prix ». Elle précisait envisager de recourir à un prêt.

Suite à la transmission d’un projet d’acte de vente faisant apparaître des honoraires de négociation à hauteur de 8.000 euros, la SAS NEXITY STUDEA a demandé, par courrier en date du 20 juin 2023, à Maître [O] de lui adresser un acte de vente modifié mentionnant un prix de vente d’un montant de 105.000 euros.

Aucun acte de vente n’ayant été régularisé, la SA NEXITY STUDEA a, par acte de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, fait assigner la SCI AHSAR devant le tribunal judiciaire de Lyon afin de voir réaliser la vente forcée des appartements objets du contrat de bail commercial à son profit au prix de 105.000 euros.

Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 28 mars 2025, la SA NEXITY STUDEA sollicite du tribunal de :

DEBOUTER la défenderesse de toutes ses demandes, fins et conclusions ;CONSTATER la réalisation de la vente intervenue entre la Société NEXITY STUDEA et la SCI AHSAR le 23 mai 2023, au prix de 105.000 euros des locaux désignés comme suit :Au sein de l’ensemble immobilier, Section N° Lieudit Surface BA [Cadastre 1] [Adresse 4] 00 ha 14 a 67 ca dans le volume 3, la SCI AHSAR est propriétaire des lots de copropriété n°115 et 116 désignés comme suit :

Lot cent quinze (115)

Un appartement portant le numéro 110 situé au 6ème étage du bâtiment B, composé d’un hall, d’une salle de bains avec WC, Kitchenette, séjour avec placard.

Et les cinquante – neuf/dix millièmes (59/10000èmes) des parties communes générales.

Et les soixante-treize/ dix millièmes (73/10000èmes) des charges d’ascenseur.

Superficie de la partie privative

La superficie de la partie privative des biens en application de l’article 4- de la loi du 10 juillet 1965 est de : 17,89 m2 pour le lot CENT QUINZE (115)

Lot cent quinze (116)

Un appartement portant le numéro 111 situé au 6ème étage du bâtiment B, composé d’un hall, d’une salle de bains avec WC, Kitchenette, séjour avec placard.

Et les soixante/dix millièmes (60/10000èmes) des parties communes générales.

Et les soixante-treize/ dix millièmes (73/10000èmes) des charges d’ascenseur.

Superficie de la partie privative

La superficie de la partie privative des biens en application de l’article 4- de la loi du 10 juillet 1965 est de : 17,86 m2 pour le lot CENT SEIZE (116)

ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION – REGLEMENT DE COPROPRIETE

L’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division volumétrique établi aux termes d’un acte reçu par Maître [U] [H], notaire à [Localité 4], le 28 mai 1997 publié au service de la publicité foncière de [Localité 1] 3ème, le 14 août 1998 volume 1998P numéro 7623 constatant la création de 5 lots de volumes.

L’ensemble immobilier sus désigné a fait l’objet d’un état descriptif de division – règlement de copropriété établi aux termes d’un acte reçu par Maître [U] [H], notaire à [Localité 4], le 28 avril 1998 publié au service de la publicité foncière de [Localité 5], le 14 août 1998 volume 1998P numéro 7628 constatant la division de l’immeuble en 153 lots.

EFFET RELATIF

I – Acquisition suivant acte reçu par Maître [H], Notaire à [Localité 4] le 29 mai 1998 dont une copie authentique a été publiée au 3EME bureau des hypothèques de [Localité 1], le 14 août 1998 volume 1998P, numéro 7635.

II – Liquidation et partage de communauté suivant acte reçu par Maître [G] [K], Notaire à [Localité 6] le 1er juillet 2009 dont une copie authentique sera publiée avant ou concomitamment aux présentes au 3EME bureau des hypothèques de [Localité 1].

III – Homologation du 7 juillet 2009 par dépôt du jugement de divorce du 7 juillet 2009 par le tribunal de grande instance de PARIS suivant acte reçu par Maître [G] [K], Notaire à PARIS 17ème le 17 septembre 2009 dont une copie authentique sera publiée avant ou concomitamment aux présentes au 3EME bureau des hypothèques de LYON

Le vendeur est devenu propriétaire par suite d’une acquisition suivant acte reçu par Maître [W] [O] notaire à [Localité 1] le 16 octobre 2009, publié au service de la publicité foncière de [Localité 5], le 8 décembre 2009, volume 2009P, n°11985.

JUGER que le prix de vente de 105 000 euros dont il conviendra de déduire les loyers versés par la Société NEXITY STUDEA entre le 23 mai 2023 et la date du jugement à intervenir, sera versé dès que le jugement sera définitif ;JUGER que le jugement à intervenir vaudra acte authentique de vente dès qu’il sera devenu définitif et fera l’objet, par la Société NEXITY STUDEA, d’une publication au service de la publicité foncière ;CONDAMNER la SCI AHSAR à verser à la Société NEXITY STUDEA la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ;CONDAMNER la SCI AHSAR aux entiers dépens.ORDONNER l’exécution provisoire.

Au soutien de sa demande de réalisation de la vente au prix de 105.000 euros, la SA NEXITY STUDEA se fonde sur l’article L145-46-1 du code de commerce. Elle fait valoir qu’elle n’a pas accepté une offre au prix de 113.000 euros dans la mesure où elle a précisé que si ce prix comprenait des honoraires d’agence, ils devront être déduits. Elle relève que ce prix incluait des honoraires d’agence d’un montant de 8.000 euros. Elle expose que dans le cadre de l’exercice de son droit de préférence par le preneur, aucun honoraire ne peut être réclamé par l’agent immobilier qui est étranger à la réalisation de la vente.

Au soutien de sa demande de déduction des loyers versés postérieurement au 23 mai 2023, elle expose que l’absence de régularisation de la vente dans le délai est imputable uniquement au vendeur.

Pour conclure au rejet de la demande reconventionnelle de remboursement des charges, elle indique que le retard dans la réalisation de la vente ne lui est pas imputable, mais est en lien avec une résistance abusive de la SCI ASHAR.

Pour conclure au rejet de la demande reconventionnelle de dommages et intérêts, elle se fonde sur l’article 1240 du code civil. Elle rappelle que la publication de l’assignation était une formalité essentielle à la protection de ses intérêts. Elle ajoute que le préjudice n’est pas certain.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 novembre 2024, la SCI ASHAR demande au tribunal de :

JUGER parfaite la vente pour un prix de 113 000 euros, à la date du 23 mai 2023,ORDONNER à la société NEXITY STUDEA le paiement de la somme de 113.000 euros sur le compte CARPA de Maître [Y] [Q] au plus tard dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement,ORDONNER à la société NEXITY STUDEA de payer l’ensemble des frais liés à la publicité foncière,CONDAMNER la société NEXITY STUDEA au paiement de la somme de 2200 euros au titre des charges de copropriétés payés depuis le mois de mai 2023,CONDAMNER la société NEXITY STUDEA au paiement de la somme de 11300 euros lié au préjudice pour non-perception du prix de vente,REJETER l’ensemble des demandes fins conclusions de la société NEXITY STUDEA,CONDAMNER la société NEXITY STUDEA au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC ainsi qu’en tous les dépens.

Elle indique se joindre à la demande de constatation judiciaire de la vente, mais au prix de 113.000 euros, elle se fonde sur les articles 1583 et 1103 du code civil. Elle expose que la SA NEXITY STUDEA a accepté une offre au prix de 113.000 euros, sans frais d’agence, et lui reproche de vouloir tirer profit d’une erreur de répartition des sommes sur le projet de promesse de vente qui lui a été adressé par le notaire.

Au soutien de sa demande de condamnation au remboursement des charges, elle expose que les parties s’accordent sur le fait que la vente est intervenue le 23 mai 2023 et expose avoir, depuis, payé des charges de copropriété.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts, elle reproche à la demanderesse sa mauvaise foi pour échapper à son obligation de payer le prix immédiatement. Elle expose ne pas avoir pu encaisser le prix depuis le 23 mai 2023 et fait valoir une perte d’intérêts pour un placement à 5%.

La clôture de l’instruction est intervenue le 5 septembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été examinée à l’audience du 17 mars 2026 et le jugement a été mis en délibéré au 19 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION

Sur la demande de voir constater la réalisation de la vente :

En application de l’article 1583 du même code, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Aux termes du premier alinéa de l’article L145-46-1 du code de commerce « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. »

Il est constant que la régularité de l’offre de vente, prévue par l’article L. 145-46-1, alinéa 1, du code de commerce, adressée par le bailleur à son locataire préalablement à la vente du local commercial loué, n’est pas affectée par la conclusion par le bailleur d’un mandat de vente confié à une agence immobilière et que cette offre de vente ne peut inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier, dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente qui résulte de l’effet de la loi.

En l’espèce, les parties s’accordent pour voir juger la vente parfaite. En effet, la SAS NEXITY STUDEA a exercé son droit de préférence, en sa qualité de preneur à bail commercial, dans le délai d’un mois prévu de l’article L145-46-1 du code de commerce, le 23 mai 2023.

Sur le prix de vente, le projet d’acte produit par la demanderesse mentionne, dans un article intitulé « NEGOCIATION » que « la vente a été négociée par l’agence FONCIA TRANSACTION [Localité 3] titulaire d’un mandat donné par le VENDEUR sous le numéro 804 et 805 non encore expiré, ainsi déclaré. En conséquence, le VENDEUR qui en a seul la charge aux termes du mandat, doit à l’agence une rémunération de HUIT MILLE EUROS (8.000 EUR), taxe sur la valeur ajoutée incluse. Cette rémunération est réglée par la comptabilité de l’office notarial. »

Cette clause, très précise, faisant référence au mandat et désignant l’agence bénéficiaire des honoraires, ne peut résulter d’un oubli de suppression d’une clause standard inclue dans l’acte de vente par le notaire. Il convient de relever que l’attention de celui-ci avait été attiré spécialement sur le fait la SAS NEXITY STUDEA entendait que « si le prix de vente de 113.000 €, intègre une commission d’agence, quand bien même elle serait à la charge du vendeur, celle-ci devra être déduite du montant ».

Le courrier en date du 28 avril 2023 adressé à la SAS NEXITY STUDEA précisait bien que le prix de vente « ne fait ressortir aucune commission d’intermédiaire qui serait à » sa charge, mais ne précisait pas qu’il n’incluait aucun honoraire à la charge du vendeur.

La SCI AHSAR ne produit ni une attestation du notaire confirmant l’erreur commise sur le projet d’acte, ni une offre de vente ou d’achat qui aurait été émise sur les biens à un prix net vendeur de 113.000 euros.

Il ressort par ailleurs de façon très claire dans le courrier adressé le 23 mai 2023 que la SAS NEXITY STUDEA se portait acquéreuse au prix de 113.000 euros, auquel devait être déduit, le cas échéant, une commission d’agence à la charge du vendeur.

Il résulte de ce qui précède que le prix de vente ne peut inclure les honoraires d’agence d’un montant de 8.000 euros, qui ne sont pas dus par le vendeur, et qu’elle a donc été convenue au prix de 105.000 euros.

En conséquence, il sera fait droit à la demande tendant à voir ordonner la vente parfaite à la date du 23 mai 2023, au prix de 105.000 euros, des lots numéros 115 et 116 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3] (69), édifié sur la parcelle cadastrée BA [Cadastre 1]. Le présent jugement vaudra acte authentique de vente dès qu’il sera devenu définitif et fera l’objet, par la Société NEXITY STUDEA, d’une publication, à ses frais, au service de la publicité foncière. Le prix devra être payé sur le compte CARPA de Maître [Y] [Q] au plus tard dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement, date à laquelle le jugement sera devenu définitif.

Sur la demande de déduction des loyers :

Aux termes de l’article 5 du code de procédure civile, « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. »

Il est constant qu’en application de ce texte une demande en justice non chiffrée n’est pas de ce seul chef irrecevable. Il suffit que le montant de la demande soit déterminable au vu des éléments de preuve versés aux débats. Il appartient par ailleurs au juge d’inviter les parties à chiffrer leurs demandes.

En application de l’article 9 du code de procédure civile chaque partie doit prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si la SAS NEXITY STUDEA a notifié son intention de recourir à un prêt et disposait donc d’un délai porté à quatre mois pour la réalisation de la vente, les parties s’accordent pour voir juger parfaite la vente à compter du 23 mai 2023. La prise d’effet de la vente à cette date, convenue entre par les parties, rend exigible le remboursement des loyers par le bailleur au preneur, indépendamment d’une quelconque faute du premier.

Toutefois, la demande de déduction des loyers n’est pas déterminée, ni déterminable au vu des éléments versés aux débats.

En conséquence, il sera ordonné la réouverture des débats sur la demande de déduction des loyers qui s’analyse en une demande de condamnation de la SCI AHSAR à payer à la SA NEXITY STUDEA le montant des loyers versés pour la période postérieure au 23 mai 2026. La SA NEXITY STUDEA sera invitée à chiffrer et justifier sa demande.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des charges :

La prise d’effet de la vente au 23 mai 2023, rend également exigible le remboursement des charges de copropriété incombant au propriétaire par le preneur au bailleur. Le fait que le bailleur/vendeur ait commis une faute en refusant la réitération de la vente par acte authentique au prix de 105.000 euros n’est pas de nature à le priver de la restitution de ces charges.

Si la SCI AHSAR ne produit aucune pièce justifiant du montant des charges versées, ce montant, précisé par la SCI AHSAR aux termes de ses conclusions, n’est pas contesté par la SA NEXITY STUDEA.

En conséquence, la SA NEXITY STUDEA sera condamnée à payer à la SCI AHSAR la somme de 2.200,00 euros au titre des charges de copropriétés payées depuis le mois de mai 2023.

Sur la demande indemnitaire de la SCI AHSAR

En application de l’article 1104 du code civil les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la SA NEXITY STUDEA n’a pas fait preuve de mauvaise foi en refusant de contracter au prix de 113.000 euros, puisque le prix convenu était en réalité de 105.000 euros.

En conséquence, la demande indemnitaire de la SCI AHSAR sera rejetée.

Sur les mesures de fin de jugement :

Sur les dépens et les frais irrépétibles

En l’état de la réouverture des débats portant sur l’une des demandes, il convient de réserver les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire les parties s’accordant sur le caractère parfait de la vente.

En conséquence, il sera rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

ORDONNE que le présent jugement vaut acte authentique de vente intervenue entre la SA NEXITY STUDEA et la SCI AHSAR le 23 mai 2023, au prix de 105.000 euros, des locaux désignés comme suit :

Au sein de l’ensemble immobilier, Section N° Lieudit Surface BA [Cadastre 1] [Adresse 4] 00 ha 14 a 67 ca dans le volume 3, la SCI AHSAR est propriétaire des lots de copropriété n°115 et 116 désignés comme suit :

Lot cent quinze (115)

Un appartement portant le numéro 110 situé au 6ème étage du bâtiment B, composé d’un hall, d’une salle de bains avec WC, Kitchenette, séjour avec placard.

Et les cinquante – neuf/dix millièmes (59/10000èmes) des parties communes générales.

Et les soixante-treize/ dix millièmes (73/10000èmes) des charges d’ascenseur.

Superficie de la partie privative

La superficie de la partie privative des biens en application de l’article 4- de la loi du 10 juillet 1965 est de : 17,89 m2 pour le lot CENT QUINZE (115)

Lot cent quinze (116)

Un appartement portant le numéro 111 situé au 6ème étage du bâtiment B, composé d’un hall, d’une salle de bains avec WC, Kitchenette, séjour avec placard.

Et les soixante/dix millièmes (60/10000èmes) des parties communes générales.

Et les soixante-treize/ dix millièmes (73/10000èmes) des charges d’ascenseur.

Superficie de la partie privative

La superficie de la partie privative des biens en application de l’article 4- de la loi du 10 juillet 1965 est de : 17,86 m2 pour le lot CENT SEIZE (116)

ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION – REGLEMENT DE COPROPRIETE

EFFET RELATIF

DIT que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière par la SA NEXITY STUDEA et à ses frais ;

ORDONNE à la société NEXITY STUDEA de payer le prix de vente sur le compte CARPA de Maître [Y] [Q] au plus tard dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la SA NEXITY STUDEA à payer à la SCI AHSAR la somme de 2.200,00 euros au titre des charges de copropriétés payées depuis le mois de mai 2023 ;

Et, avant dire droit sur la demande de condamnation de la SCI AHSAR au paiement des loyers versés depuis le 23 mai 2023,

ORDONNE la réouverture des débats ;

INVITE la SA NEXITY STUDEA à chiffrer et justifier sa demande à ce titre ;

RENVOI le dossier à l’audience virtuelle de mise en état du 1er octobre 2026 à 9h02 pour :

conclusions de M^e ORSI pour la SA NEXITY STUDEA au plus tard le 16 août 2026 ;conclusions de Me [Q] pour la SCI AHSAR au plus tard le 10 septembre 2026 ;puis clôture et fixation sauf demande de renvoi par message RPVA adressé au plus tard le 28 septembre 2026 ;

RESERVE les demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe ;

En foi de quoi, la présidente et la greffière ont signé le présent jugement.

La greffière La présidente

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.