TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [I] [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08264 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YSK

N° MINUTE :

6/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 mars 2025

DEMANDERESSE

ICF LA SABLIERE

SA d’HLM

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E1971

DÉFENDERESSE

Madame [I] [S]

demeurant [Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 mars 2025 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

Décision du 11 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08264 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5YSK

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1er juin 2021, la société ICF LA SABLIERE a consenti un bail d’habitation à Mme [I] [S] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], escalier 3, 10e étage, porte 3101, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 428,67 euros et d’une provision pour charges de 153,69 euros.

Par acte sous seing privé du 18 juin 2021, la société ICF LA SABLIERE a consenti un bail à Mme [I] [S] portant sur un emplacement de stationnement n°0236 situé au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 93,37 euros et d’une provision pour charges de 9,06 euros.

Par acte de commissaire de justice du 12 janvier 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1491,41 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans les contrats.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [I] [S] le 13 janvier 2022.

Par assignation du 27 août 2024, la société ICF LA SABLIERE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats, être autorisée à faire procéder à l’expulsion, sans délai, de Mme [I] [S], statuer sur le sort des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération des lieux,10306,71 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 27 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,480 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 9 janvier 2025, la société ICF LA SABLIERE, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 19 décembre 2024, s’élève désormais à 10325,36 euros. Elle demande, du fait de la situation de surendettement de Mme [I] [S], la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire le temps du moratoire sous réserve de paiement du loyer.

Mme [I] [S], comparait en personne, elle explique bénéficier d’un plan de surendettement et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle indique avoir repris le paiement du loyer de son logement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Sur le bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 12 janvier 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1292 euros a été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement (paiement de 692 euros le 12/01/2022 et de 600 euros le 06/02/2022). Ces paiements sont venus éteindre la dette que le preneur avait le plus intérêts à éteindre, soit les causes du commandement (1160,39 euros) plutôt que le loyer courant en application des règles d’imputation de l’article 1342-10 du code civil.

La demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire sera en conséquent rejetée ainsi que les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur le bail portant sur l’emplacement de stationnement

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du code civil, en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit d’effet que si elle vise expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail comprend une clause résolutoire (article 9) prévoyant la résiliation de plein droit du contrat, 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux, à défaut de paiement de tout ou partie d’un terme de loyer à son échéance, et des charges.

Un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat a été signifié à la locataire le 12 janvier 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 331,02 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 mars 2022.

Mme [I] [S] étant sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, à partir du 13 mars 2022, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF LA SABLIERE ou à son mandataire.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il est constant que l’existence d’une procédure de surendettement n’interdit pas au créancier d’obtenir un titre exécutoire, simplement son exécution s’effectuera selon les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement qui seront adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement.

Compte-tenu de la situation de surendettement de Mme [I] [S], il convient de préciser que l’exécution de la présente décision s’effectuera selon les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement qui seront adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement.

Mme [I] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 19 décembre 2024, Mme [I] [S] lui devait la somme de 10325,36 euros. Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés au titre des deux contrats de bail et aux indemnités d’occupation échues au titre du contrat portant sur l’emplacement de stationnement à cette date.

Mme [I] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter à compter de l’assignation sur la somme de 6081,63 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été partiellement réglées par les paiements postérieurs.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [I] [S], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative concernant le bail d’habitation et visée dans le commandement de payer du 12 janvier 2022 a été réglée dans le délai de deux mois,

REJETTE en conséquence la demande de résiliation du bail conclu le 1er juin 2021 entre la société ICF LA SABLIERE, d’une part, et Mme [I] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 7], escalier 3, 10e étage, porte 3101 et les demandes subséquentes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

CONSTATE que la dette locative concernant le bail portant sur un emplacement de stationnement et visée dans le commandement de payer du 12 janvier 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 18 juin 2021entre la société ICF LA SABLIERE, d’une part, et Mme [I] [S], d’autre part, concernant un emplacement de stationnement n°0236 situé au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 13 mars 2022,

ORDONNE en conséquence à Mme [I] [S] de libérer les lieux (emplacement de stationnement n°0236 situé au [Adresse 2] à [Localité 7]) et de restituer les clés,

DIT qu’à défaut pour Mme [I] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux (emplacement de stationnement n°0236 situé au [Adresse 2] à [Localité 7]) et restitué les clés, la société ICF LA SABLIERE pourra, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE Mme [I] [S] à payer à la société ICF LA SABLIERE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail portant sur l’emplacement de stationnement s’était poursuivi (soit à ce jour 109 euros), à compter du 20 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE Mme [I] [S] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme de 10325,36 euros (dix mille trois cent vingt-cinq euros et trente-six centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation arrêté au 19 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 sur la somme de 6081,63 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT que l’exécution de la présente décision s’effectuera selon les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement qui seront adoptées dans le cadre de la procédure de surendettement,

DÉBOUTE la société ICF LA SABLIERE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [S] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 janvier 2022 et celui de l’assignation du 27 août 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 11 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge