TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Loyers Commerciaux

N° RG 25/00055 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3RUR

Jugement du 13 Avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 13 Avril 2026 par :

Géraldine DUPRAT, Vice-présidente,

Déléguée par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assistée de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 03 Février 2026 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. E. [Y],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Roxane DIMIER de la SELARL DPG, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.S. VO2 MAX,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Aurélie MONTANE-MARIJON de la SELARL LE DROIT AU CARRE, avocats au barreau de LYON

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 9 juillet 1998, M. [L], aux droits duquel vient désormais la SCI E. [Y], a donné à bail à la société VO2 MAX un local commercial situé [Adresse 3] à Lyon 7ème, à effet au 9 juillet 1998 et pour une durée de 9 ans, soit jusqu’au 8 juillet 2007, à usage exclusif de “salle de sport et tous commerces concernant le sport-loisir”.

Le loyer annuel a été fixé à hauteur de 160 000 F hors taxes et hors charges (HTHC) outre révision en application d’une clause d’échelle mobile.

Par acte du 7 juillet 2008, le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans à effet du 9 juillet 2007 au 8 juillet 2016, aux mêmes clauses et conditions, à l’exception du loyer annuel qui a été porté à la somme de 32 000 €.

Le bail s’est prolongé tacitement à échéance.

Par acte extra-judiciaire du 23 août 2024, la SCI E. [Y] a fait délivrer à la société VO2 MAX un congé avec offre de renouvellement effectif au 1er avril 2025, proposant la fixation d’un loyer annuel à hauteur de 65 000 € HTHC.

Les parties ne s’étant pas accordées sur le montant du loyer annuel, la SCI E. [Y] a notifié à la société VO2 MAX un mémoire préalable par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 19 septembre 2025.

Par acte extra-judiciaire du 4 décembre 2025, la SCI E. [Y] a fait assigner la société VO2 MAX devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de fixation du loyer commercial.

A l’audience du 3 février 2026, la SCI E. [Y], reprenant oralement les termes de son assignation, demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

Dire et Juger que le loyer du bail renouvelé de la Société VO2 MAX au 1er avril 2025 doit être fixé à la valeur locative, au regard de la durée du bail qui a excédé 12 années par tacite prolongation,

Fixer à la somme de SOIXANTE CINQ MILLE EUROS (65 000 €) par an, en principal, le loyer du bail renouvelé entre les parties au 1er avril 2025, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf à prendre en compte les nouvelles dispositions issues de la loi PINEL,

Condamner la Société VO2 MAX aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances mensuelles et ce depuis le ler avril 2025,

Condamner la Société VO2 MAX à verser à la SCI E.[Y] une indemnité de DEUX MILLE EUROS (2 000 €) en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens du procès,

A titre subsidiaire, si la Juridiction devait considérer ne pas disposer d’éléments suffisants pour fixer le loyer du bail renouvelé,

Désigner tel Expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative applicable au 1er avril 2025, en fonction des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage,

A titre principal comme subsidiaire,

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du Jugement à intervenir.

La société VO2 MAX, reprenant oralement les termes de son mémoire notifié par RPVA le 30 janvier 2026, demande au juge des loyers commerciaux de :

A TITRE PRINCIPAL,

DEBOUTER la SCI E. [Y] de l’ensemble de ses demandes,

FIXER à une somme n’excédant pas 51 700 € le loyer du bail renouvelé entre les parties, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

ORDONNER le lissage de l’augmentation du loyer déplafonné, à hauteur de 10% par an,

CONDAMNER la SCI E. [Y] à verser à la société VO2MAX la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux entiers dépens au titre de

l’article 699 du Code de Procédure Civile ainsi que les frais d’exécution forcée devant rester à

la charge du créancier suivant l’article 8 du Décret n°96-1080 du 12 décembre 1996.

A TITRE SUBSIDIAIRE,

ORDONNER, avant dire droit, une expertise judiciaire, aux frais avancés de la SCI E. [Y], avec la mission suivante :

Entendre les parties et leurs conseils, après les avoir préalablement convoqués ;

Se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, et se faire assister, au besoin, par tout sapiteur ;

Visiter les locaux objet du bail du 9 juillet 1998, situés [Adresse 4],

Rechercher la valeur locative des locaux loués, préciser le mode de calcul, les données prises en compte, les correctifs appliqués, le tout au regard des usages concernant l’exploitation des locaux ;

Dresser un pré-rapport et répondre aux dires des parties ;

Fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties susvisées pour plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du même code exclut dans son 3ème alinéa le plafonnement établi dans ses alinéas 1 et 2 en cas de renouvellement du bail lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail du 9 juillet 1998 a été renouvelé le 7 juillet 2008 pour une durée de 9 années à compter du 9 juillet 2007 jusqu’au 8 juillet 2016. Il s’est poursuivi tacitement à échéance jusqu’au 1er avril 2025, date d’effet du congé délivré le 23 août 2024. La durée du bail a donc excédé douze ans.

Le loyer du bail renouvelé doit par conséquent être fixé à la valeur locative telle que définie à l’article L. 145-33 du code de commerce.

Les parties produisent chacune un rapport d’expertise non contradictoire, aux raisonnement et conclusions très différents l’un de l’autre. Aucun des deux rapports n’est étayé par d’autres éléments probatoires. Il y a lieu par conséquent, aux fins d’éclairer la juridiction sur la valeur locative des locaux, d’ordonner une expertise selon modalités précisées au dispositif.

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

Le sursis à statuer ordonné dans le cadre du présent jugement avant-dire droit s’applique aux demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Constate le déplafonnement du loyer du bail en date du 1er avril 2025 ;

Ordonne avant-dire droit une expertise,

Désigne pour y procéder :

Monsieur [W] [H]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 42 19 77 81

Fax : 04.82.53.06.85

Mèl : [Courriel 1]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 3] à [Localité 3], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications nécessaires à cet égard,

* de rechercher les références de comparaison les plus utiles,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre les locaux loués et les références de comparaison,

* de fournir tous éléments permettant au juge des loyers de déterminer au 1er avril 2025 la valeur locative des locaux au regard des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage,

* du tout dresser rapport motivé ;

Rappelle à l’expert :

— qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées ;

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à transiger, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de transaction partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SCI E. [Y] à la régie du tribunal judiciaire de Lyon au plus tard le 29 mai 2026, avec une copie de la présente décision,

Rappelle que la consignation peut être payée par virement sur le compte :

Titulaire du compte : TJ de [Localité 1] – REGIE D’AVANCES ET RECETTES

BIC: TRPUFRP1

IBAN: [XXXXXXXXXX01]

Rappelle que lors de la passation du virement il convient d’indiquer à l’établissement bancaire teneur du compte courant concerné que celui-ci doit impérativement préciser dans le libellé même de l’opération les références du dossier :

N° RG ou MI ou PORTALIS de l’affaire ; nom des parties ; date et nature de la décision

Dit qu’à défaut l’opération pourra être rejetée par le service de la régie du tribunal,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Dit que l’expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

Dit que l’expert judiciaire impartira aux parties un délai raisonnable suffisant, ne pouvant être inférieur à 30 jours, pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

Dit que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du tribunal et à chacune des parties, de même que sa demande de fixation de rémunération, l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur son montant au juge des loyers commerciaux et le justificatif d’envoi de ceux-ci ;

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lyon au plus tard le 29 janvier 2027.

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon,

Rappelle que pendant la durée de l’instance, le preneur est redevable auprès du bailleur d’un loyer provisionnel correspondant au loyer payé à la date du renouvellement, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Sursoit à statuer sur le surplus des prétentions dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

Réserve les dépens,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 13 avril 2026.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le juge des loyers commerciaux et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.