TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Loyers Commerciaux

N° RG 24/00002 – N° Portalis DB2H-W-B7I-YYMZ

Jugement du 03 Mars 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 03 Mars 2026 par :

Géraldine DUPRAT, Vice-présidente,

Déléguée par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assistée de Catherine COMBY, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 06 Janvier 2026 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. [B],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Benoit FAVRE de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L.U. [M] exploitant sous l’enseigne « [L] ET [V] [Z] »,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Benoît COURTILLE de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocats au barreau de LYON

1

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La SCI [B] est propriétaire du lot n°5 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à Lyon 4ème, constitué d’un local commercial en rez-de-chaussée comprenant un bar / restaurant de 80 m2, en soupente un bureau et une réserve de 80 m2, et une cave.

Par acte sous seing privé du 5 juin 2014, la SCI [B] a donné à bail ledit local à la société [M] [W] [U], exerçant sous l’enseigne “[L] et [V] [Z]”, à destination de brasserie, bar, restaurant, moyennant un loyer annuel de 21 600 € en principal, hors droits et charges, payable mensuellement et d’avance, outre indexation, pour une durée de neuf ans à compter du 5 juin 2014.

Le bail s’est prolongé tacitement à échéance.

Par acte extra-judiciaire du 8 juin 2023, la société [M] a fait délivrer à la SCI [B] un congé avec offre de renouvellement pour 9 ans à compter du 1er juillet 2023, sollicitant le renouvellement du bail aux mêmes conditions que le bail initial, sous réserve d’une éventuelle indexation du loyer au jour du renouvellement.

Par courrier du 31 août 2023, la SCI [B] a accepté le renouvellement du bail tout en sollicitant une augmentation de loyer à hauteur de 34 000 € hors taxes et hors charges.

Par courrier du 8 septembre 2023, la société [M] a contesté le principe de l’augmentation de loyer réclamée.

Les parties ne s’étant pas accordées sur le montant du loyer annuel, la SCI [B] a notifié par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 23 octobre 2023 à la société [M] un mémoire préalable.

Par courrier recommandé du 21 novembre 2023, la société [M] a notifié à la SCI [B] un mémoire préalable en réponse.

Les parties n’étant pas parvenues à un accord, la SCI [B] a fait assigner la société [M] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon par acte extra-judiciaire du 2 janvier 2024.

Par jugement en date du 2 avril 2024, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise et désigné M. [Q] [J] en qualité d’expert en vue d’établir la valeur locative des locaux. M. [J] a déposé un pré-rapport le 4 juillet 2024 mais n’a pu achever sa mission. Par ordonnance du 5 novembre 2024, M. [J] a été remplacé par M. [C] [A], qui a déposé son rapport le 3 avril 2025.

A l’audience du 6 janvier 2026, la SCI [B], reprenant les termes de son mémoire n°3 après expertise, a demandé au juge des loyers commerciaux de :

FIXER le loyer du bail renouvelé à la somme de 34 000,00€ (trente-quatre mille) euros hors taxes et hors charges par an à compter du 3 juin 2023 ;

FIXER la date d’exigibilité des intérêts au taux légal sur les suppléments de loyers avec capitalisation dans les conditions énoncées dans l’article 1343-2 du Code civil au jour de l’assignation ;

CONDAMNER la société [M] conformément à l’article 1231-6 du Code civil, au paiement des intérêts au taux légal sur les suppléments de loyers depuis l’assignation du 2 janvier 2024 jusqu’au paiement des suppléments, et ce avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil pour les intérêts correspondant à des suppléments de loyers dus depuis plus d’un an.

CONDAMNER la même à mettre à la charge de la société [M] le paiement d’une somme de 2 500,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

La société [M] a soutenu son mémoire n°3 post-expertise, demandant au juge des loyers commerciaux de :

JUGER qu’en l’absence de modification de l’un quelconque des éléments visés à l’article L. 145-33 du code de commerce et R. 145-6 du code de commerce, il n’y a pas lieu à déplafonnement ;

FIXER en conséquence le loyer du bail renouvelé le 1er juillet 2023 et conclu entre la SCI [B] et la SARL [M], portant sur le local commercial sis [Adresse 5] et [Adresse 6] à la valeur locative soit la somme de 24 300 € HT en principal ;

Si par extraordinaire, le juge des loyers venait à écarter la primauté de la valeur locative pour retenir la valeur indicielle, FIXER alors le loyer à la somme de 27 444,71 €/an HT en principal au 1er juillet 2023 ;

CONDAMNER la SCI [B] au paiement au profit de la SARL [M] d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé aux écritures susvisées, déposées et développées oralement à l’audience du 6 janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du même code prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Sur l’existence d’un motif de déplafonnement

Sur les facteurs locaux de commercialité

L’article R. 145-6 du code de commerce prévoit que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

A titre liminaire, il est rappelé que le déplafonnement du loyer dans le cadre d’un renouvellement du bail commercial suppose une modification notable des éléments mentionnés aux 1°à 4° de l’article L. 145-33 pendant la durée du bail expiré. S’agissant des facteurs locaux de commercialité, cette modification n’a pas à être nécessairement matérielle, ce critère de matérialité n’étant applicable qu’aux révisions triennales (article L. 145-38 du code de commerce).

En l’espèce, la SCI [B] fait valoir différentes évolutions des facteurs locaux de commercialité qu’il convient d’envisager successivement.

Sur l’évolution de la population, il convient de relever le fait que si la population de la métropole de [Localité 1] a évolué d’environ 10 % sur la période du bail initial, la population du [Localité 2] a, pendant cette même période, diminué légèrement. L’augmentation de population ne s’est donc pas faite à proximité immédiate du local commercial. Il ressort des chiffres de l’INSEE que la proportion de professions intermédiaires, cadres et professions intellectuelles supérieures est passée de 40,3 % de la population de 15 ans ou plus en 2015 à 43,3 % en 2021 (tableau INSEE POP T5), ce qui constitue un élément légèrement favorable à la commercialité, mais non une évolution notable au sens de l’article L.145-34 du code de commerce compte tenu de sa faible proportion, loin des chiffres invoqués par la bailleresse. Il n’est pas justifié de l’évolution du revenu médian disponible invoqué.

S’agissant de l’environnement du local, il ressort du rapport d’expertise de M. [A] que les travaux réalisés [Adresse 7] et [Adresse 8] en 2014, s’ils ont amélioré l’environnement du local, ont également engendré la suppression d’un parking d’une soixantaine de places à proximité immédiate des lieux, ce alors que le stationnement est difficile dans le secteur comme l’ont souligné les deux experts et que la clientèle des lieux ne peut être résumée aux piétons et usagers des transports en commun ou mobilités douces. Les travaux n’ont donc pas généré une évolution notable des conditions de commercialité, le fait que le chiffre d’affaires de la société [M] ait évolué positivement ne permettant pas à lui seul d’affirmer le contraire.

Les facteurs locaux de commercialité n’ont donc pas évolué de manière notable pendant la durée du bail expiré.

Sur la destination des lieux

La SCI [B] invoque le changement de destination du local en raison de la vente de livres. Si la présence de livres dans le local paraît ne pas faire débat, il n’est pas démontré qu’il y aurait effectivement vente de livres, et que cette activité aurait débuté pendant la durée du bail échu. En tout état de cause, aucun élément ne permet de considérer que cette modification de destination, à la supposer établie, serait notable au sens de l’article L. 145-34 du code de commerce.

La destination des lieux ne saurait par conséquent pas être considérée comme ayant évolué de manière notable.

Ni les caractéristiques du local considéré, ni les obligations respectives des parties n’ayant par ailleurs évolué, il y a lieu de constater qu’aucun motif de déplafonnement n’est caractérisé.

Sur la fixation du loyer du bail commercial renouvelé

L’ article L. 145-34 du code de commerce n’exclut pas la règle de l’article L. 145-33 lorsque la valeur locative est inférieure au loyer plafond.

La société [M] [W] [U] sollicite en l’espèce la fixation du loyer à la valeur locative, selon elle inférieure à la valeur indicielle de plafonnement. La SCI [B] conteste divers éléments ayant permis à l’expert [A] de fixer la valeur locative, éléments qu’il convient d’envisager successivement.

Sur les caractéristiques du local considéré

L’expert [A] a fixé la surface pondérée à 80,67m2 arrondie à 81m2. Son choix de retenir une pondération de 1,10 pour la zone d’angle et non 1,20 est parfaitement justifié par le fait que la façade donnant sur la [Adresse 9], de moindre commercialité que la [Adresse 7], n’est en outre pas vitrée à l’exception de la porte, le fait que le preneur ait tiré avantage de cet état de fait en placardant son menu étant indifférent. Par ailleurs, la faible hauteur sous plafond du R+1 (1,62m) et de la cave aménagée (1,55m), qui nécessite de se pencher, justifie la pondération telle que retenue par M. [N] [I] plutôt que celle, surévaluée, proposée par M. [J] dans son pré-rapport. Par ailleurs, l’accessibilité de la cave par l’extérieur constitue un indéniable facteur de dévalorisation.

L’existence d’une autorisation d’occupation précaire du domaine public autorisant la société [M] [W] [U] à installer une terrasse devant le local n’est pas de nature à modifier la surface pondérée objet du bail, s’agissant d’une surface mise à disposition par un tiers (l’administration) de manière précaire.

La différence de pondération au sein de la salle de restaurant, conforme s’explique par l’éloignement de la vitrine qui, s’il n’est pas de nature à diminuer la consommation d’un client installé, peut être un frein au choix de l’établissement et à l’installation même du client (table libre moins visible, moins accessible pour le client).

La surface pondérée arrondie de 81m2 découlant de l’expertise [A] sera donc retenue.

Sur la destination des lieux

Le bail prévoit une destination de brasserie, bar, restaurant.

Sur les obligations respectives des parties

Les parties ne font pas valoir de cause de majoration ou de minoration en lien avec des clauses exorbitantes du droit commun.

Sur les facteurs locaux de commercialité

Le local est situé à l’angle de la [Adresse 7] et de la [Adresse 9]. La [Adresse 10] est une artère passante reliant la [Adresse 11], principale place commerçante du quartier, à la [Adresse 8], plus en recul, accueillant principalement des bars et restaurants. Plusieurs établissements exerçant une activité similaire sont présents dans l’arrondissement. Le local est desservi par le métro et de nombreuses lignes de bus, des stations Vélo’v et de multiples trottinettes étant en outre présentes. Le stationnement se fait le long de la voirie ou dans les rares parkings à proximité. Pour le surplus, il est fait référence aux développements supra sur le déplafonnement (aménagement urbain, démographie).

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

M. [A] a exploité sa base de données, aboutissant :

— pour une recherche sur un rayon de 400m : à un prix moyen de 208 €/m2 utile/an et 302 €/m2 p/an et un prix médian à 217 €/m2 utile/an et 301 €/m2 p/an,

— pour une recherche affinée sur la zone considérée : à un prix moyen de 247 €/m2 utile/an et 321 €/m2 p/an et un prix médian à 213 €/m2 utile/an et 273 €/m2 p/an) .

L’expert a écarté à juste titre les termes de comparaison produits par la bailleresse en raison de l’absence de possibilité de visiter les lieux mais surtout en raison de l’absence de communication de la date d’effet des baux considérés qui a rendu leur exploitation impossible. Les baux produits par la preneuse et critiqués par la bailleresse n’ont pas davantage été pris en considération par l’expert (cf pièces de l’expert n°2 et 3 annexées au rapport d’expertise).

Au vu des éléments qui précèdent, l’évaluation de l’expert à hauteur de 300 €/m2 p/an apparaît cohérente avec les prix moyens et médians constatés, mais également avec les éléments d’évaluation précédemment rappelés, en particulier l’emplacement du local, à l’angle d’une artère passante et d’une rue de moindre chalandise.

La valeur locative est donc égale à la somme de :

81 m2 p x 300 m2 p/an = 24 300 €/an.

La valeur indicielle au 1er juillet 2023, telle que résultant de la clause d’échelle mobile prévue au bail, lui étant supérieure (27 444,71 €), il y a lieu de fixer le loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit 24 300 €/an.

La SCI [B], qui succombe, sera condamnée à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer ;

Fixe le loyer du bail conclu entre la SCI [B] et la société [M], portant sur le local commercial sis [Adresse 5] et [Adresse 6] renouvelé le 1er juillet 2023 à la somme de 24 300 € HT par an en principal ;

Condamne la SCI [B] à verser à la société [M] la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI [B] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe le 3 mars 2026.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le juge des loyers commerciaux et par la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.