DOSSIER N° RG 25/02445 – N° Portalis DB2H-W-B7J-23RL

Jugement du :

15/05/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT COURT

Copie exécutoire délivrée

le :

à : GLH

Expédition délivrée

le :

à : M^e Christella ngassa HAPPI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi quinze Mai deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURAND Clarisse

GREFFIER : CHALANCON Capucine

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société GRAND LYON HABITAT,

dont le siège social est sis 2 place de Francfort – Immeuble Terra Mundi – 69003 LYON

représentée par Mme [B] [S] (Chargée de recouvrement) muni d’un pouvoir spécial

d’une part,

DEFENDERESSE

Madame [H] [R],

demeurant 32 rue Professeur Tavernier – 69008 LYON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-20694 du 12/12/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LYON)

comparante en personne assistée de M^e Christella ngassa HAPPI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 2851

citée à personne par acte de commissaire de justice en date du 29 Avril 2025.

d’autre part

Date de la première audience : 14/11/2025

Renvoi : 09/01/2026

Renvoi : 06/03/2026

Date de la mise en délibéré : 15/05/2026

Suivant acte sous seing privé du 26 janvier 2017, la société GRAND-LYON HABITAT, ci-après le bailleur, a donné à bail à Madame [H] [R] un local à usage d’habitation situé 32 rue du Professeur Tavernier à Lyon 8ème (69008), moyennant un loyer mensuel initial de 321,29 euros et pour une durée d’un an.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, le bailleur a fait délivrer à Madame [H] [R] un commandement aux fins de payer la somme de 1653,80€ au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire.

Suivant acte de commissaire de justice du 29 avril 2025, le bailleur a fait assigner en paiement et constat de la résiliation du bail Madame [H] [Q], devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Lyon.

Après deux renvois, à l’audience du 6 mars 2026, le bailleur, se référant à ses conclusions déposées à l’audience, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, demande au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter Madame [H] [Q] de ses demandes,

— Constater la résiliation du bail liant les parties,

— Ordonner l’expulsion de Madame [H] [R], et de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Madame [H] [R] à lui payer la somme de 957,60 euros, arrêtée au 5 mars 2026 et incluant l’échéance de février 2026,

— Condamner Madame [H] [R] à payer à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges locatives jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner Madame [H] [R] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens de l’instance.

Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement soutenant que la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Sur les demandes reconventionnelles, le bailleur expose avoir pris des mesures suite aux demandes de la locataire et qu’un constat d’accord a été signé le 12 février 2025 portant sur la réparation du chauffage, le remboursement de la surconsommation d’électricité et la réfection des peintures. Il expose avoir notamment accordé un versement de 381 euros pour le chauffage et la consommation d’électricité. Sur les frais de remise en état du logement, il indique avoir consenti un geste commercial de 500 euros le 15 décembre 2025. Il indique ne pas avoir donné son accord pour la prise en charge du devis peinture produit par la locataire, et avoir mandaté une entreprise de nettoyage, dont il produit la facture.

Madame [H] [R], comparante et assistée de son avocat, sollicite des délais de paiement suspensifs pour le règlement de sa dette de loyer, proposant de régler 100 euros en plus du loyer courant. Elle précise être en attente d’une aide financière du fonds de solidarité pour le logement. Elle demande en outre de débouter le bailleur de ses demandes tendant à la résiliation du bail et l’expulsion, et de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et d’écarter l’exécution provisoire en cas d’expulsion.

A titre reconventionnel, elle demande la condamnation du bailleur à lui verser les sommes de :

—  5500 euros au titre des travaux de remise en état du logement,

—  501,78 euros au titre de la surconsommation d’électricité et du prix d’achat du radiateur d’appoint,

—  3000 euros à titre de dommages-intérêts pour non-respect des obligations contractuelles et résistance abusive.

Elle expose avoir alerté le bailleur à plusieurs reprises de l’absence de chauffage, et que le chauffage n’a été réparé qu’au mois de décembre 2025, alors qu’elle vit dans le logement notamment avec un enfant en bas âge et un bébé né en août 2024. Elle expose que l’absence de chauffage a entraîné une sur-humidité et des moisissures ayant nécessité le nettoyage des murs et la reprise des peintures qu’elle estime devoir être à la charge du bailleur. Elle indique que le bailleur n’a jamais procédé au versement de 500 euros, n’a pris en charge que 81 euros pour la surconsommation d’électricité, et n’a jamais fait réaliser le nettoyage du logement.

La décision a été mise en délibéré au 15 mai 2026.

MOTIFS

Sur la dette locative

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Si Madame [H] [R] formule plusieurs demandes reconventionnelles à l’encontre du bailleur, elle ne conteste pas le montant de la dette locative, sollicitant uniquement à ce titre des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Le bailleur produit au soutien de sa demande le contrat de location, et un décompte en date du 5 mars 2026 duquel il ressort que Madame [H] [R] reste redevable de la somme de 957,60 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés incluant l’échéance du mois de février 2026.

Madame [H] [R] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 957, 60 euros.

Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

En application de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au cas d’espèce, le bail ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dite loi Kasbarian, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai de deux mois est justement repris dans le commandement de payer les loyers et les charges qui a été notifié par le bailleur au locataire.

Le bailleur a régulièrement suivi la procédure imposée par l’article 24 précité et a, dans les délais impartis par la loi, notifié sa demande au Représentant de l’Etat et saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans les conditions réglementaires.

En exécution de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location, le bailleur est, en conséquence, en droit de se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 20 avril 2025, après avoir fait délivrer à la locataire le commandement susmentionné demeuré infructueux.

Sur la demande de délais de paiement suspensifs

Selon l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi Kasbarian du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 du code civil s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Il ressort des débats à l’audience que Madame [H] [R] a repris le versement du loyer courant avant la date de l’audience, un règlement correspondant au montant appelé pour le mois de février 2026 étant intervenu le 1er mars 2026. Elle justifie être en situation de régler sa dette locative dans le délai légal, au regard de ses ressources et de la proposition d’échéancier qu’elle formule.

Il convient en conséquence de lui accorder des délais de paiement sur 10 mois, comme il sera dit au dispositif de la présente décision.

Par application de l’article 24VII de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévue au V et VI et présent article.

En l’espèce il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais.

En revanche, en cas d’inobservation des délais de paiement ou de défaut de règlement du loyer courant, le bailleur pourra se prévaloir de la résiliation du bail, procéder à l’expulsion de Madame [H] [R], et cette dernière sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles en cas de continuation de la location.

Sur les demandes reconventionnelles

A titre liminaire, il est établi qu’un constat d’accord est intervenu entre les parties, dans le cadre d’une conciliation extra-judiciaire, le 12 février 2025. Aux termes de cet accord, le bailleur s’est engagé à engager des travaux de réfection du logement, à accorder une réduction de 300 euros au titre des charges de chauffage, et compenser le surcoût des factures d’électricité au vue des documents remis par la locataire, sans en fixer le montant. Il ne ressort pas de l’accord que Madame [H] [R] se soit engagée à renoncer à exercer une action indemnitaire.

Dans ces conditions, les demandes indemnitaires de Madame [H] [R] doivent être examinées, et l’existence et l’étendue de ses éventuels préjudices appréciées, sous réserve des sommes déjà versées par le bailleur.

Madame [H] [R] ne fonde pas juridiquement ses demandes indemnitaires. Elle évoque toutefois le manquement du bailleur à ses obligations tirées du bail, et il est constant que le litige est soumis aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Ses demandes seront donc examinées à l’aune des obligations imposées au bailleur par ce texte. La demande formée au titre de la résistance abusive correspond en réalité à un préjudice de jouissance, Madame [H] [R] invoquant le manque de diligences du bailleur pour le règlement du problème de chauffage ayant impacté ses conditions de vie dans le logement.

Aux termes de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et de l’entretenir en état de servir à l’usage prévu par le contrat en y faisant toutes les réparations nécessaires, autres que locatives. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les frais de remise en état du logement

Pour fonder sa demande, Madame [H] [R] verse uniquement aux débats des photographies non datées et un devis établi en juillet 2025 pour un montant de 1950 euros. Elle ne justifie toutefois pas que ces travaux aient été effectivement déjà réalisés à ses frais ou qu’ils demeureraient nécessaires et seraient alors susceptibles d’être imposés au bailleur au titre de son obligation légale de délivrance d’un logement décent.

En réponse, le bailleur ne conteste pas que des travaux de nettoyage des murs et de remise en état de la peinture du logement aient été nécessaires. Il ressort à ce titre des pièces qu’il produit (bon de travaux, facture et échanges avec la société) qu’une prestation de nettoyage des moisissures a été réalisée le 3 juin 2025. En outre, il justifie avoir proposé à Madame [H] [R] une prise en charge à hauteur de 500 euros des travaux de peinture et cette somme apparaît au crédit du décompte locatif au 15 décembre 2025.

Dans ces conditions, Madame [H] [R] sera déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Sur la surconsommation d’électricité

La fourniture d’un logement décent impose notamment qu’il soit muni d’un dispositif de chauffage en bon état de marche. Le bailleur est tenu dans ces conditions d’indemniser les préjudices résultant de ses dysfonctionnements.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par le bailleur que Madame [H] [R] l’a informé le 22 décembre 2023 d’une absence de chauffage accompagnée d’une fuite des radiateurs. Un relevé de température réalisé en février 2024 a permis de constater que la température dans le logement était de 15 degrés. Le bailleur ne conteste pas la réalité de l’absence de chauffage au cours des hivers 2023/2024 et 2024/2025, mais estime avoir pris les mesures nécessaires pour y remédier et offert une compensation financière adéquate suite notamment à la procédure de conciliation. A ce titre, il ressort du décompte locatif que la somme de 381 euros a été portée au crédit le 9 avril 2025, dont 81 euros correspondent au surcoût d’électricité.

Pour fonder sa demande d’indemnisation, Madame [H] [R] produit des factures desquelles il ressort qu’elle a payé pour sa consommation d’électricité entre le 14 mai 2022 et le 14 mai 2023, soit sur une année sans dysfonctionnement du chauffage, la somme de 201,30 euros TTC. Elle produit ensuite des justificatifs pour l’année suivante, du mois de mai 2023 au mois de mai 2024, attestant d’une consommation totale de 467,69 euros TTC, soit une différence de 266,39 euros sur une année avec des dysfonctionnements du chauffage. Elle estime donc la somme déjà versée par le bailleur insuffisante.

S’il n’est pas possible de déterminer si le surcoût est intégralement lié à l’absence de chauffage, Madame [H] [R] justifie avoir acquis un chauffage d’appoint, manifestement nécessaire au regard du relevé de température évoqué par les deux parties, et l’utilisation de ce dispositif supplémentaire a nécessairement engendré une surconsommation.

La somme de 81 euros versée par le bailleur, correspondant en réalité à un trop-perçu reversé à Madame

[H] [R], ne correspond pas à une juste évaluation du surcoût d’électricité, et apparaît insuffisante au regard des frais réellement engagés par la locataire.

Dans ces conditions, le bailleur sera condamné à verser à Madame [H] [R] la somme de 300 euros supplémentaire à ce titre.

Sur le préjudice de jouissance

Il n’est pas contesté que le chauffage n’a pas fonctionné depuis le début de l’hiver 2023 jusqu’au mois de décembre 2025. Alors que les photographies produites montrant d’importantes traces de moisissures ne sont pas datées, et que les certificats médicaux soumis aux débats ne permettent pas de caractériser que d’éventuels problèmes de santé soient directement liés à cette absence de chauffage, un tel dysfonctionnement sur deux hivers et la moitié d’un troisième est nécessairement de nature à porter atteinte à la jouissance normale du logement par le locataire, d’autant plus en présence de jeunes enfants.

La somme de 300 euros a déjà été versée à titre de compensation par le bailleur. Les dysfonctionnements ayant repris après l’accord, Madame [H] [R] a de nouveau subi un préjudice, et en conséquence, le bailleur sera condamné à verser la somme supplémentaire de 300 euros à Madame [H] [R] en indemnisation de son préjudice de jouissance.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [H] [R] sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune circonstances de l’affaire ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE Madame [H] [R] à verser à la société GRAND LYON HABITAT la somme de 957,60 euros (neuf cent cinquante-sept euros et soixante centimes) correspondant aux loyers et charges incluant l’échéance du mois de février 2026, selon décompte arrêté au 5 mars 2026 ;

CONSTATE qu’est encourue la résiliation du bail consenti par GRAND LYON HABITAT à Madame [H] [R] sur les locaux à usage d’habitation situés 32 rue du Professeur Tavernier à Lyon 8ème (69008) par application de la clause de résiliation de plein droit ;

AUTORISE Madame [H] [R] à s’acquitter de sa dette locative par 9 mensualités de 100 euros, la première mensualité étant exigible au plus tard le 15 du mois suivant celui de la signification du jugement, les échéances ultérieures au plus tard le 15 de chaque mois suivant et la 10ème correspondant au solde de la dette ;

DIT que pendant les délais ainsi accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus: que si, Madame [H] [R] règle sa dette conformément aux délais accordés et s’acquitte du loyer courant pendant le cours de ces délais, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le bail se poursuivra ;

En revanche, si Madame [H] [R] ne règle pas sa dette conformément aux délais accordés ou ne paie pas le loyer courant pendant le cours de ces délais :

— DIT que la clause résolutoire reprendra son plein effet et que le bail sera résilié à compter du 20 avril 2025, huit jours après envoi d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse,

— ORDONNE la libération des lieux et à défaut l’expulsion de Madame [H] [R], tant de sa personne que de ses biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, deux mois après signification d’un commandement de quitter les lieux,

— CONDAMNE Madame [H] [R] à payer à la société GRAND LYON HABITAT à compter de la date de résiliation et jusqu’à libération effective des lieux une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de cessation du bail,

DIT en outre qu’en cas de défaut de règlement d’une mensualité huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, le bailleur pourra réclamer l’intégralité de la dette locative restant due ;

CONDAMNE la société GRAND LYON HABITAT à payer à Madame [H] [R] :

— la somme de 300 euros au titre de l’indemnisation du surcoût d’électricité,

— la somme de 300 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance,

DEBOUTE Madame [H] [R] de sa demande d’indemnisation liée à la remise en état du logement ;

CONDAMNE Madame [H] [R] aux dépens,

DEBOUTE la société GRAND LYON HABITAT de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits

par le Président et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Président,