Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 12 mars 2026, n° 23/15316

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Texte intégral
- Introduction
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- 2-Sur les demandes reconventionnelles de la SCI MIDP
- — Sur la demande indemnitaire en réparation des prejudices
- — Sur la procédure abusive
- — Sur l'amende civile
- 3 – Sur les demandes accessoires
- — Sur les dépens
- — Sur les frais non compris dans les dépens
- — Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Paris 12 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 12 mars 2026, n° 23/15316
Numéro(s) :	23/15316
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	2 avril 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Patrick TABETSophie BILSKI CERVIER
Cabinet(s) :	BILSKI AVOCAT
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis c/ S.C.I. MIDP

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Sophie BILSKI CERVIER

— M^e Patrick TABET

Copies certifiées conformes à:

— M^e Sophie BILSKI CERVIER

— M^e Patrick TABET

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15316

N° Portalis 352J-W-B7H-C3K6D

N° MINUTE :

Assignation du :

22 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 12 Mars 2026

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet VALIERE CORTEZ, S.A.S,

[Adresse 2] ,

[Localité 2]

représenté par M^e Sophie BILSKI CERVIER de la SELARL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0093

DÉFENDERESSE

S.C.I. MIDP,

[Adresse 3],

[Localité 2]

représentée par M^e Patrick TABET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0681

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/15316 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3K6D

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Janvier 2026

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI MIDP est propriétaire du lot de copropriété n°5 d’un immeuble situé au, [Adresse 4].

Par exploit d’huissier signifié le 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au, [Adresse 4] a fait assigner la SCI MIDP en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, de l’article 81 de la loi n. 2000-1208 du 13 décembre 2000 instaurant un article 10-1 , des articles 1231-6 et suivants du code civil ainsi que 1240 du code civil, et des articles 515, 696 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« -DEBOUTER la SCI MIDP de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNER la SCI MIDP à payer au Syndicat des copropriétaires les sommes suivantes:

—  2.704 euros au titre des frais d’hébergement de son locataire et du coût d’intervention du plombier pour la recherche de fuite, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  3.500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.500 euros au titre de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER la SCI MIDP aux entiers dépens de l’instance.

— JUGER n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ».

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, la SCI MIDP demande au tribunal de :

« DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] a Paris (75012) de sa demande de condamner Ia SCI MIDP au paiement de Ia somme de l1.066,03 euros au titre des charges de copropriété échues au 2 novembre 2023,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à Paris (75012) de sa demande de condamner la SCI MIDP au paiement de la somme de 3.500 euros à titre des dommages et intérêts, et de toutes ses demandes.

Dire et juger la SCI MIDP recevable et bien fondée en ses demandes reconventionnelles et y faisant droit :

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à PARIS (75012) à verser à la SCI MIDP Ia somme de 1000 euros au titre de son préjudice matériel,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à PARIS (75012) à verser à la SCI la somme de 1000 euros au titre de son préjudice moral,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à PARIS (75012) à verser à la SCI MIDP la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] e PARIS (75012) à verser à la SCI MIDP la somme de 1500 euros e titre des dommages et intérêts pour le préjudice subi au titre de cette procédure abusive.

En tout état de cause :

ECARTER l‘exécution provisoire de droit de la décision à intervenir,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 6]) à payer à la SCI MIDP la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 5] à, [Localité 3] aux entiers dépens de l’instance ».

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/15316 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3K6D

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 15 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des remboursements de frais

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI MIDP est propriétaire du lot n°5 de l’immeuble en copropriété situé, [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires demande le versement d’une part de la somme de 2.264 euros au titre des frais d’hébergement du locataire occupant le lot de la SCI MIDP, frais qu’il a dû engager en raison des travaux d’ampleur votés en assemblée générale qui devaient être réalisés et exigeaient que les occupants des trois premiers étages libèrent les lieux ; et que faute pour le locataire du lot de la SCI MIDP d’avoir quitté les lieux, le syndicat des copropriétaires a réglé les frais d’hébergement de ce dernier.

Pour justifier des frais engagés, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la facture des nuits d’hôtel du locataire du lot de la SCI MIDP correspondant au montant sollicité, ce qui n’est pas contestée.

Si la SCI MIDP conteste être redevable de cette somme expliquant ne pas avoir donné son accord pour ces réservations et avoir accordé à son locataire une remise de loyer, point dont elle justifie, ces arguments sont inopérants dès lors que d’une part, les travaux avaient été votés en assemblée générale, sans que cette assemblée générale n’ait été contestée. D’autre part, il n’est pas contesté que ces travaux imposaient la libération des étages concernés. Enfin, il résulte des écritures des parties, sans que ce point ne soit contesté, que le locataire du l’appartement de la SCI MIDP n’avait pas libéré de manière effective les lieux, quand bien même il disposait d’une remise de loyer.

Aussi, dans la mesure où l’existence d’une obligation pour la SCI MIDP de libérer son appartement et le cas échéant de prendre en charge le relogement de son locataire n’est pas remise en cause par la défenderesse selon les moyens qu’elle soulève, il apparait que les frais effectivement engagés par le syndicat des copropriétaires au titre des nuitées du locataire de la SCI MIDP doivent être mis à la charge de la SCI MIDP, qui pourra le cas échéant agir à l’encontre de son locataire, qui aura bénéficié tout à la fois du paiement de ses nuitées et d’une remise de son loyer.

Le syndicat des copropriétaires sollicite par ailleurs le versement de la somme de 440 euros au titre des frais d’intervention du plombier pour la recherche de fuite le 14 novembre 2022, qui est justifié par la production de la facture.

La SCI MIDP conteste être redevable de cette somme expliquant avoir réalisé les travaux nécessaires pour mettre fin à la fuite selon la facture du 4 janvier 2022, et qu’aucun élément ne permet d’établir que cette fuite lui serait imputable.

Force est de relever qu’à ce stade, aucun élément justificatif n’est produit établissant de manière certaine que la fuite ayant donné lieu à l’intervention du plombier le 14 novembre 2022, soit plusieurs mois après la fuite que la SCI MIDP démontre avoir réparée, serait imputable à la SCI MIDP de sorte qu’elle serait seule à devoir en supporter le règlement.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande sur ce point.

2 – Au titre du préjudice subi

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI MIDP de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI MIDP avait manqué à son obligation de paiement de sa quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI MIDP a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

2-Sur les demandes reconventionnelles de la SCI MIDP

— Sur la demande indemnitaire en réparation des prejudices

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. »

En l’espèce, la SCI MIDP demande le versement des sommes de 1.000 euros au titre de son prejudice matériel, et de 1.000 euros au titre de son prejudice moral, ce à quoi s’oppose le syndicat des copropriétaires.

Décision du 12 Mars 2026

Charges de copropriété

N° RG 23/15316 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3K6D

Il convient de souligner qu’en l’absnece d’élément suffisant de nature à caractériser l’existence d’un préjudice moral et matériel en lien direct avec le comportement du syndicat des copropriétaires, cette demande sera rejetée.

— Sur la procédure abusive

La SCI MIDP sollicite la condamnation du demandeur au paiement d’une somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive , ce à quoi s’oppose le syndicat des copropriétaires.

L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à indemnisation qu’en cas de faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur.

En l’espèce, la SCI MIDP ne rapporte la preuve ni de ce que l’action du demandeur, qui obtient gain de cause, aurait dégénéré en abus du droit, ni de l’existence d’un préjudice en lien avec la faute invoquée.

Elle ne pourra dans ces circonstances qu’être déboutée de ce chef de demande.

— Sur l’amende civile

S’agissant de la demande fondée sur l’article 32-1 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’amende civile, laquelle ne peut être prononcée qu’au bénéfice du trésor public et non d’un particulier, ne saurait être mise en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir aucun intérêt moral au prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’adversaire. Par conséquent, il convient déclarer cette demande irrecevable

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI MIDP, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI MIDP sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI MIDP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au, [Adresse 7] la somme de 2.264 euros au titre des frais de relogement du locataire de la SCI MIDP ;

CONDAMNE la SCI MIDP à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au, [Adresse 7] 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI MIDP au paiement des entiers dépens de l’instance ;

DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à, [Localité 1] le 12 Mars 2026

La Greffière La Présidente