TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [E] [X]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Sébastien [K]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08665 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53ZV

N° MINUTE :

2/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 27 mai 2025

DEMANDERESSE

[Localité 4] HABITAT-OPH

Etablissement Public Industriel et Commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]

représenté par Maître Sébastien [K] de la SELAS CLOIX& [K]

DÉFENDERESSE

Madame [E] [X]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine METAYER, Juge des contentieux de la protection

assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 18 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 27 mai 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 27 mai 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08665 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53ZV

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte à effet du 19 mars 1998, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [E] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 2 815,95 francs, outre une provision sur charges.

Suite à la résiliation de ce bail par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2023, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à nouveau à bail à Madame [E] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 619,73 euros, outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier à Madame [E] [X] par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024 un commandement de payer la somme de 6 644,90 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de mars 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle ainsi qu’une sommation de produire l’avis d’imposition sur les revenus 2023.

En l’absence de réponse de la locataire, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH a appliqué un surloyer.

Par acte de commissaire de justice du 22 août 2024, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [E] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [E] [X] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques de la défenderesse ;

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Madame [E] [X] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 8 juillet 2024, soit la somme de 14 462,51 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

— condamner Madame [E] [X] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

Appelée à l’audience du 13 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 18 mars 2025.

A l’audience du 18 mars 2025, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 32 338 euros et a donné son accord pour que des délais de paiement soient octroyés à la locataire et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, le paiement intégral du loyer courant ayant été repris avant l’audience hors SLS.

Comparante en personne, Madame [E] [X] a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et estimant être en capacité de régler sa dette locative.

Elle expose à l’audience qu’elle est psychologue et que si elle a effectué sa déclaration de ressources en 2022, elle ne l’a pas remplie en 2023 et qu’elle n’a pas pu en conséquence la transmettre au bailleur social. Elle est en cours de régularisation de sa situation avec l’administration fiscale mais souligne que qu’elle n’en maitrise pas les délais, la transmission des documents pouvant prendre plusieurs mois. Elle adressera ensuite ces documents à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH afin de mettre fin au surloyer, éventuellement de manière rétroactive.

Le diagnostic social et financier précise que ses revenus s’élèvent à 1000 euros par mois. Elle a proposé de verser la somme de 0 euro par mois jusqu’au 1er octobre 2025, puis à partir du 1er octobre 2025, 834,69 euros en sus du loyer courant, puis en janvier 2026 le reliquat, pour apurer la dette.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 27 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 août 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2024.

En conséquence, l’action introduite par l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 19 mars 1998 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2024, pour la somme en principal de 6 644,90 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 juin 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [E] [X] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [E] [X] restait devoir la somme de 32 338 euros à la date du 13 mars 2025 (dont 243,95 euros de frais), échéance du mois février 2025 incluse.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens. Il seront donc déduits.

Pour la somme au principal, Madame [E] [X] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 32 094,05 euros arrêtée au 13 mars 2025.

Madame [E] [X] sera également condamnée au paiement à compter du 13 mars 2025, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [E] [X] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Madame [E] [X] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [X], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’équité commande de ne la condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu en date du 27 janvier 2023 entre l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH et Madame [E] [X], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 29 juin 2024 ;

Condamnons Madame [E] [X] à payer à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 13 mars 2025, échéance du mois février 2025;

Autorisons Madame [E] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience selon les modalités suivantes :

Entre le 27 mai 2025 et le 1er octobre 2025, 0 euro ; Entre le 1er octobre 2025 et le 1er janvier 2026, soit 3 mensualités d’un loyer supplémentaire de 834,69 euros ;Une dernière mensualité, payable au 10 janvier 2026 au plus tard, qui soldera la dette en principal et intérêts ; Et ce, sauf meilleur accord des parties ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Suspendons l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

Décidons en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, ou du loyer à son terme à compter de l’audience :

— la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Madame [E] [X] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment),

— Madame [E] [X] sera tenue au paiement à l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH d’une provision à titre d’indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 13 mars 2025 ;

— qu’à défaut pour Madame [E] [X] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est,

— que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons l’EPIC [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons Madame [E] [X] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 27 mai 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection