TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 19/01050 – N° Portalis DB2H-W-B7D-TTLU

Jugement du 04 juin 2026

Grosse à :

Maître Joanna AMSALLEM – 1345

la SELARL CARNOT AVOCATS – 757

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 04 juin 2026 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 16 juin 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 20 novembre 2025 devant :

François LE CLEC’H, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assisté de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [P] [M]

né le 22 Septembre 1967 à [Localité 2]

domicilié : chez Chez Madame [B] – [Adresse 1]

représenté par Maître Joanna AMSALLEM, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.C.I. [I] PRESSENSE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Bruno PERRACHON de la SELARL CARNOT AVOCATS, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 10 août 1999, Madame [X] [R] a donné à bail commercial à Monsieur [P] [M] un local de 100 m² sis [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer trimestriel de 13 500 francs et 1350 francs de charge en vue de l’exploitation d’un commerce de pizzeria.

Par subrogation de bail du 20 octobre 2005, la société [O] [N] est devenue locataire après avoir acquis son fonds de commerce de Monsieur [M] le 5 septembre 2005.

Le 28 janvier 2008, la SCI [I] PRESSENSE a fait l’acquisition du local auprès de Monsieur [V] [R] et Madame [Z] [R], venus aux droits de Madame [X] [R].

Le bail s’est tacitement prolongé le 15 août 2008.

Un accord pour une augmentation de loyer à 1100 euros mensuels et 110 euros de charges a été convenu entre la société [O] [N] et la SCI [I] PRESSENSE le 12 septembre 2008, suivi du protocole du 7 octobre prévoyant un règlement d’avance, une révision triennale selon l’indice du coût de la construction et un paiement de la consommation d’eau en mai et novembre de chaque année en sus du loyer et des charges.

Le 25 mars 2009, la société [O] [N] a cédé le fonds à Monsieur [M].

Le 25 juin 2009, Monsieur [M] a été immatriculé au registre du commerce et des sociétés avec l’indication d’un début d’activité au 1er avril 2009.

Le 21 mars 2014, la SCI [I] PRESSENSE a fait signifier à Monsieur [M] une mise en demeure préalable au refus de renouvellement du bail pour défaut de paiement du rappel de consommation d’eau et du loyer du 20 janvier 2014, encombrement de la cour et stationnement irrégulier, constatés par huissier le 7 juin 2013, absence d’immatriculation du locataire.

Par double acte d’huissier de justice signifié à la SCI [I] PRESSENSE le 18 avril 2014, Monsieur [M] s’est plaint du défaut de décompte des charges d’eau, a contesté l’encombrement de la cour à laquelle il n’a pas accès et a porté à la connaissance du bailleur la cession du bail de 2009 en application de l’article 1690 du code civil.

Par acte d’huissier en date du 25 avril 2014, la SCI [I] PRESSENSE a fait délivrer à Monsieur [M] un congé avec refus de renouvellement du bail et sans offre d’indemnité d’éviction pour motif grave et légitime avec effet au 31 décembre 2014.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 mai 2014, Monsieur [M] a fait savoir à la SCI [I] PRESSENSE son désaccord avec le motif allégué.

Par acte d’huissier en date du 17 décembre 2015, Monsieur [M] a assigné la SCI [I] PRESSENSE devant le tribunal de grande instance de Lyon en paiement d’une indemnité d’éviction.

Par ordonnance du 14 mai 2018, le juge de la mise en état a radié la procédure en l’absence de diligence après injonction faite à Monsieur [M] de notifier son désistement à la SCI [I].

L’affaire a été remise au rôle le 11 février 2019 sur demande de Monsieur [M].

Par ordonnance du 8 février 2021, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 8 février 2022. L’affaire a été retenue à cette audience.

Par jugement du 10 mai 2022, le tribunal judiciaire de Lyon a :

— dit que les motifs invoqués aux termes du congé sans offre de renouvellement délivré à Monsieur [M] en date du 25 avril 2014 ne sont ni graves ni légitimes ;

— dit que la SCI [I] PRESSENSE sera tenue au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ;

— dit que Monsieur [M] sera tenu à payer à la société [I] PRESSENSE une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2015 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— réservé la demande de compensation entre les indemnités d’éviction et d’occupation ;

— condamné Monsieur [M] à payer à la société [I] la somme de 1050 € au titre de la consommation d’eau entre le mois de mai 2015 et le mois de mai 2019 et la somme de 540 € au titre de la consommation d’eau entre le mois de mai 2011 et le mois de juin 2013 ;

— condamné la société [I] PRESSENSE à payer à monsieur [M] la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

avant dire droit sur la détermination des indemnités :

— désigné Monsieur [T] [W] en qualité d’expert pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation ;

— rejeté toute autre demande ;

— condamné la SCI [I] PRESSENSE aux dépens.

Par déclaration du 21 juin 2022, la SCI [I] PRESSENSE a interjeté appel de ce jugement.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2022, la SCI [I] PRESSENSE a fait délivrer à Monsieur [M] un commandement de payer la somme principale de 2652,42 euros au titre des loyers et des charges dus au mois d’août 2022, de justifier d’une assurance pour l’exploitation des locaux et de justifier de l’exploitation du fonds, commandement visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 octobre 2022, la SCI [I] PRESSENSE a assigné Monsieur [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial qu’elle lui a consenti, voir autoriser son expulsion et le voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2652,42 euros au titre des loyers et charges échus au mois d’août 2022.

Par ordonnance du 30 janvier 2023, le juge des référés a rejeté les demandes de la SCI [I] PRESSENSE.

Par déclaration du 15 février 2023, la SCI [I] PRESSENSE a diligenté appel à l’encontre de cette ordonnance.

Par acte de commissaire de justice du 15 mars 2023, la SCI [I] PRESSENSE a fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme principale de 5722,64 euros pour la période du mois de décembre 2022 au mois de mars 2023 visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 23 avril 2023, la SCI [I] PRESSENSE a assigné Monsieur [M] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lyon aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, voir expulser Monsieur [M] et le voir condamner à lui verser une provision de 4080 euros au titre des loyers et charges impayés de décembre 2022 à mars 2023.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 31 mai 2023.

Par ordonnance du 6 novembre 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé.

Par déclaration du 26 décembre 2023, la SCI [I] PRESSENSE a interjeté appel de cette ordonnance.

Par arrêt du 7 février 2024, la cour d’appel de [Localité 1] a confirmé l’ordonnance de référé du 30 janvier 2023.

Par arrêt du 28 mars 2024, la cour d’appel de [Localité 1] a constaté :

— l’extinction de l’instance engagée devant elle à la suite de la déclaration d’appel à l’encontre du jugement du 10 mai 2022 par l’effet du désistement de cet appel exprimé par la SCI [I] PRESSENSE ;

— le dessaisissement de la cour.

La SCI [I] PRESSENSE s’est également parallèlement désisté de son appel diligenté à l’encontre de l’ordonnance de référé du 6 novembre 2023.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2025, Monsieur [M] demande au tribunal de :

— homologuer le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [W] du 31 mai 2023 ;

— condamner la SCI [I] PRESSENSE à verser à Monsieur [M] la somme de 60 900 euros au titre de l’indemnité d’éviction ;

— condamner la SCI [I] PRESSENSE à verser à Monsieur [M] la somme de 16 030 euros au titre du trop-versé entre les loyers payés depuis le 1er janvier 2015 et l’indemnité d’occupation réellement due telle qu’évaluée à dire d’expert ;

— condamner la SCI [I] PRESSENSE à rembourser à Monsieur [M] la somme de 2648,76 euros au titre des frais d’expertise engagés par le demandeur ;

— condamner la SCI [I] PRESSENSE à verser à Monsieur [M] la somme de 2500 euros au titre de la résistance abusive et du comportement déloyal adopté depuis plusieurs années de procédure ;

— condamner la SCI [I] PRESSENSE à payer à Monsieur [M] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 janvier 2025, la SCI [I] PRESSENSE demande au tribunal de :

sur l’indemnité d’éviction ;

— constater qu’à l’issue du délai mensuel suivant le commandement signifié le 15 mars 2023, la clause résolutoire figurant dans le bail commercial est acquise, faute par Monsieur [M] d’avoir réglé les indemnités d’occupation des mois de décembre 2022 à mars 2023 ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail liant la SCI [I] PRESSENSE et Monsieur [M] aux torts du locataire ;

— déclarer Monsieur [M] occupant sans droit ni titre des locaux commerciaux sis [Adresse 4] à [Localité 4] ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, propriété de la SCI [I] PRESSENSE avec, si nécessaire, assistance de la force publique ;

— débouter Monsieur [M] de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction, compte tenu de la résiliation du bail à ses torts ;

sur l’indemnité d’occupation ;

— constater que la SCI [I] PRESSENSE reconnaît devoir la somme de 33 000 euros à Monsieur [M] au titre du trop payé d’indemnité d’éviction sur la période du 1er janvier 2015 au 31 juin 2022 ;

— condamner Monsieur [M] à payer à la SCI [I] PRESSENSE une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 840 euros à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— ordonner la compensation de la somme de 33 000 euros avec le montant des indemnités d’occupation dues sur la base de 840 euros par mois au titre de la période postérieure au 1er juillet 2022 jusqu’à restitution des locaux et le cas échéant avec l’indemnité d’éviction, si tant est que le tribunal ne fasse pas droit à la résiliation sollicitée et en outre qu’il n’y ait pas exercice du droit de repentir par le bailleur dans les délais légaux ;

en toutes hypothèses ;

— condamner Monsieur [M] à payer à la SCI [I] PRESSENSE la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [M] aux dépens.

Par ordonnance du 16 juin 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure à cette date et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 20 novembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2026. Le délibéré a été prorogé au 2 avril 2026, puis au 30 avril 2026, puis au 28 mai 2026, puis au 4 juin 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise

Il convient de rappeler que, par application de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les conclusions du technicien commis pour procéder à une expertise judiciaire, et il est libre de faire siennes ses conclusions et d’apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée au soutien de sa décision.

Le juge ne saurait en conséquence homologuer ou ne pas homologuer un rapport d’expertise judiciaire, sauf dans certaines espèces particulières, étrangères au présent litige.

Dès lors la demande de Monsieur [M] aux fins d’homologation du rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [W] le 31 mai 2023 sera rejetée.

Sur la résiliation du bail commercial

Sur la résiliation par acquisition de la clause résolutoire

L’article L.145-41, alinéa 1er, du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

L’article L.145-28, alinéa 1er, du même code énonce :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. »

En application des dispositions précitées de ces deux articles, si la clause résolutoire peut être invoquée pour des manquements à des obligations du bail commercial postérieurs à la date de prise d’effet du congé, elle ne peut néanmoins l’être pour un non paiement de l’indemnité d’occupation dès lors que cette indemnité est distincte du loyer auquel elle se substitue dès l’expiration du bail.

En l’espèce, contrairement à ce qu’affirme Monsieur [M], le bail commercial contient bien une clause résolutoire. Elle est stipulée en bas de la page 2 du bail commercial dans la partie « Loyers et charges » : « A défaut de l’exécution des clauses du bail, celui-ci sera résilié sur prononcé d’une simple ordonnance de référé, sans autre formalité de justice, un mois après un commandement resté infructueux et sans que l’effet de la présente clause puisse être neutralisé par des offres réelles, passé ce délai ».

En revanche, par la délivrance du commandement de payer du 15 mars 2023, la SCI [I] PRESSENSE réclamait le règlement d’indemnités d’occupation pour la période du mois de décembre 2022 au mois de mars 2023, et non pas de loyers comme elle les a improprement dénommés dans les factures jointes au commandement puisque le bail a expiré le 31 décembre 20214. Elle ne pouvait donc se prévaloir de cette clause résolutoire.

En conséquence, la SCI [I] PRESSENSE sera déboutée de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire.

Sur la résiliation judiciaire

L’article L.145-28, alinéa 1er, du code de commerce énonce :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. »

En vertu de ce texte, si le locataire qui s’est maintenu dans les lieux n’a pas versé l’indemnité d’occupation due, le bail commercial peut être résilié judiciairement et ce locataire déchu de son droit à une indemnité d’éviction.

L’article 1184 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose :

« La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

En application de ce texte, pour qu’une résiliation judiciaire soit prononcée, l’inexécution contractuelle invoquée doit constituer un manquement suffisamment grave, cette gravité suffisante étant appréciée souverainement par les juges du fond.

En l’espèce, la SCI [I] PRESSENSE soutient que Monsieur [M] ne paierait plus l’indemnité d’occupation mensuelle depuis le mois de juillet 2022.

De son côté, Monsieur [M] avance que les chèques qu’il établit pour le paiement de cette indemnité ne sont pas encaissés par la défenderesse depuis le 1er août 2022.

À cet égard, la SCI [I] PRESSENSE reconnaît avoir été réglé de l’indemnité d’occupation jusqu’au mois de juin 2022 inclus. Elle produit d’ailleurs les copies des chèques et enveloppes des mois de mai et de juin 2022 (pièce 18 défenderesse).

Pour sa part, Monsieur [M] ne communique aucun élément démontrant qu’il a émis et adressé le chèque à la SCI [I] PRESSENSE pour le mois de juillet 2022, alors qu’il lui revient, pour pouvoir valablement se prévaloir d’un défaut d’encaissement de chèque, de rapporter la preuve qu’il a réalisé et transmis le chèque à la bailleresse.

Il en va de même pour la période d’août 2022 à mai 2024.

Pour la période de juin 2024 à novembre 2024, Monsieur [M] fournit seulement des talons de chèque sur lesquels il est indiqué la date (1er juin 2024, 1er juillet 2024, 1er août 2024, 1er septembre 2024, 1er octobre 2024, 1er novembre 2024), le montant de l’indemnité d’occupation tel que résultant du rapport d’expertise judiciaire auquel ont été ajoutés les 10 % de charges forfaitaires tels que stipulés dans le bail (763,33 + 76,33 = 839,66 euros) et le nom de la défenderesse (SCI [I]), ce qui est insuffisant pour prouver qu’il a établi ces chèques (il aurait fallu la copie desdits chèques) et qu’il les a transmis à la SCI [I] PRESSENSE.

Pour la période de décembre 2024 à juin 2025, à l’instar de celle de juillet 2022 à mai 2024, Monsieur [M] ne verse aux débats aucune pièce pour démontrer qu’il a réalisé les chèques et qu’il les a adressés à la défenderesse.

Il convient de s’arrêter au mois de juin 2025 étant donné que la présente procédure a été clôturée le 16 juin 2025 par ordonnance du même jour et qu’il est interdit aux parties de communiquer notamment une quelconque nouvelle pièce après le prononcé de la clôture de la procédure.

Ainsi, pour la période de juillet 2022 à juin 2025, soit 35 mois, Monsieur [M] ne rapporte pas la preuve d’avoir établi et transmis à la bailleresse les chèques pour le paiement de l’indemnité d’occupation, ce qui implique qu’il ne peut valablement arguer d’un défaut d’encaissement des chèques par la bailleresse et que, plus largement, il ne démontre pas avoir réglé l’indemnité d’occupation due.

Toutefois, l’indemnité d’occupation a été évaluée dans le rapport d’expertise judiciaire à la somme de 9160 euros annuels hors charges, soit 763,33 euros mensuels hors charges, soit 839,66 euros avec les 10 % de charges forfaitaires.

Les parties sont d’accord avec le montant hors charges de l’indemnité d’occupation retenu par l’expert judiciaire, avec celui charges incluses et avec un arrondi de ce montant charges incluses à 840 euros. Cela ressort de leurs dernières conclusions respectives.

La SCI [I] PRESSENSE a donc perçu, du mois de janvier 2015 au mois de juin 2022, mois du dernier paiement avéré de Monsieur [M], une indemnité d’occupation trop élevée en ce qu’elle était de 1210 euros charges incluses (correspondant au montant du loyer charges comprises avant la prise d’effet du congé du 25 avril 2014, montant qui résulte du protocole d’accord du 12 septembre 2008 et qui n’est pas contesté par les parties).

Il y a partant un trop perçu en faveur de Monsieur [M], ce qui est reconnu par la bailleresse dans ses dernières conclusions.

Ce trop versé est de : (1210 euros – 840 euros) x 90 mois = 33 300 euros charges comprises, ce qui correspond au montant du trop versé admis par la SCI [I] PRESSENSE. Celle-ci l’indique dans sa discussion, et il y a lieu de considérer que le montant de 33 000 euros mentionné dans le dispositif de ses conclusions constitue une erreur matérielle dès lors que, dans la discussion, le montant de 33 300 euros est bien inscrit et que le calcul que la bailleresse effectue dans cette discussion est celui permettant d’aboutir à ce montant de 33 300 euros.

Or, un tel trop perçu dû à Monsieur [M] reconnu par la défenderesse va venir se compenser avec les indemnités d’occupation dues pour la période de juillet 2022 à juin 2025 pour lesquelles le demandeur n’a pas établi les avoir payées, soit un montant de 29 400 euros charges comprises (840 euros x 35 mois), ce qui aboutira à un reliquat en faveur de Monsieur [M] de 3900 euros.

Dans ces conditions, le non paiement des indemnités d’occupation ne peut être considéré comme un manquement du locataire suffisamment grave qui justifierait la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Monsieur [M] et, partant, la déchéance de son droit au paiement d’une indemnité d’éviction.

Par suite, la SCI [I] PRESSENSE sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de Monsieur [M].

Sur l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce énonce :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le fonds de commerce de Monsieur [M], à savoir une activité de pizzeria, n’est pas transférable et sera donc perdu étant donné qu’il s’agit d’une activité de détail et que des locaux de remplacement dans un environnement proche ne peuvent être appréhendés par le preneur ou proposés par la bailleresse.

La SCI [I] PRESSENSE ne conteste pas l’absence de transférabilité du fonds de commerce de Monsieur [M] et la disparition dudit fonds.

En conséquence, l’indemnité d’éviction due à Monsieur [M] est une indemnité d’éviction de remplacement, ce que ne critique pas la défenderesse.

Partant, s’agissant de l’indemnité principale d’éviction, elle doit correspondre à la valeur du fonds de commerce, ou à la valeur du droit au bail si celle-ci lui est supérieure.

À cet égard, suivant le rapport d’expertise judiciaire, le droit au bail est sans valeur car le fonds est situé dans un secteur essentiellement voué à l’habitat et donc dans un désert commercial.

Cet aspect n’est pas contesté par la SCI [I] PRESSENSE.

La valeur du fonds de commerce sera ainsi nécessairement celle supérieure.

Pour évaluer la valeur du fonds, l’expert judiciaire a d’abord retenu la valeur moyenne non pondérée du chiffre d’affaires des trois derniers exercices (2020, 2021, 2022), soit un chiffre d’affaires moyen de 91 600 euros HT. Il n’a pas opté pour une moyenne pondérée car le chiffre d’affaires des trois derniers exercices était, en écartant pour l’année 2021 les subventions perçues dans le cadre de la crise sanitaire, pratiquement constant et Monsieur [M] bénéficierait, selon son conseil, du régime de la franchise en base TVA l’exonérant de la déclaration et du paiement de la TVA sur les prestations ou ventes réalisées.

Ensuite, il a déterminé le taux.

Pour cela, l’expert judiciaire s’est servi des barèmes historiques en matière de pizzeria et, comme ils sont peu actualisés à l’exception de celui du cabinet IFC EXPERTISE et font le plus souvent référence à un chiffre d’affaires TTC alors que les praticiens s’accordent pour valoriser les fonds de commerce sur la base d’un chiffre d’affaires HT, les a complétés par l’analyse de 7 offres de vente de fonds de commerce de pizzeria sur le secteur de [Localité 4], analyse de laquelle il a tiré une fourchette arrondie comprise entre 65 % et 102 % du chiffre d’affaires annuel HT en prenant en compte une marge de débat s’agissant d’offres non concrétisées.

L’expert judiciaire s’est également penché sur la situation des locaux, leurs caractéristiques ainsi que les agencements, équipements et matériels.

À ce titre, il ressort de son rapport que le local se situe à [Localité 4] dans le secteur Ouest du [Adresse 5], que ce secteur est à vocation principale d’habitation, même s’il existe quelques locaux d’activité, ce qui en fait un désert commercial, que le local, bien qu’implanté à un rond-point, souffre d’un manque de visibilité et de synergie commerciale, même en dépit de la présence à proximité d’une autre pizzeria, et que, l’activité étant tournée vers la vente à emporter et la livraison, l’impact de la synergie se réduit à sa plus simple expression parce qu’elle concerne principalement une clientèle de quartier. Sur les caractéristiques, il est signalé que, si le local ne respecte pas la norme PMR et ne dispose ni d’une chambre froide, ni d’une réserve, il est adapté à l’activité exercée. Sur les agencements, équipements et matériels, il est mentionné qu’ils sont en phase avec l’activité exercée et qu’ils sont amortis.

Tenant compte de ces différents éléments, en particulier du fait que l’emplacement soit situé à l’écart de toute commercialité, et de la marge de débat, l’expert judiciaire a retenu pour le fonds de Monsieur [M] un taux situé dans la fourchette basse de l’ordre de 60 %.

Cela aboutit à une valeur de 91 600 euros x 0,60 = 54 960 euros arrondis par l’expert à 55 000 euros.

Enfin, l’expert judiciaire a examiné l’incidence de la rentabilité.

À ce sujet, il résulte du rapport d’expertise que l’acquisition d’une activité de type pizzeria pourra être financée par l’intermédiaire d’un emprunt souscrit sur une durée de 7 ans à un taux de 2,80 %, qu’en se basant sur la valeur de 55 000 euros précédemment déterminée, l’acquéreur potentiel devra supporter des mensualités d’environ 722 euros, soit la somme annuelle de 8664 euros, que les états financiers des trois derniers exercices mentionnent des résultats courants bruts de 18 925 euros pour 2020, subvention Covid 19 de 6921 euros déduite, de 19 892 euros pour 2021, subvention Covid 19 de 44 002 euros déduite, et de 29 077 euros pour 2022, soit un résultat brut courant moyen de 22 631 euros, que ce résultat est insuffisant lorsqu’est pris en compte le remboursement de l’emprunt contracté et la rémunération du couple (Monsieur [M] exploite avec l’aide de son épouse qui a un statut de travailleur non salarié), et qu’en conséquence, un abattement de 10 % pour rentabilité insuffisante doit être appliquée à la valeur de 55 000 euros.

Il en découle que la valeur du fonds de commerce est de 55 000 euros x 0,90 = 49 500 euros.

Ainsi, le montant de l’indemnité principale d’éviction est de 49 500 euros.

Ce montant et la méthode de valorisation utilisée par l’expert judiciaire pour y parvenir exposée ci-dessus ne sont pas critiqués par les parties.

Dès lors, il convient de retenir le montant de 49 500 euros à titre d’indemnité principale.

Concernant les indemnités accessoires, celle pour trouble commercial, ayant pour objet de réparer le préjudice subi par le locataire pendant la période de réinstallation, est évalué forfaitairement par l’expert judiciaire à 7,5 % de la valeur du fonds, soit : 49 500 euros x 0,075 = 3712,50 euros arrondis par l’expert à 3700 euros.

Ce poste n’est pas contesté par les parties.

Partant, l’indemnité pour trouble commercial sera fixée à la somme de 3700 euros.

Sur les frais de déménagement des stocks, l’expert judiciaire, en l’absence de devis, les chiffre forfaitairement, par analogie avec des dossiers approchants et en tenant compte des constatations effectuées sur place, à la somme de 1500 euros.

Cette indemnité n’est pas critiquée par les parties.

Dès lors, les frais de déménagement seront fixés à la somme de 1500 euros.

Sur les frais et droits de mutation pour l’acquisition d’un fonds de remplacement, l’expert judiciaire les évalue à 12,5 % de la valeur du fonds de commerce, soit : 49 500 x 0,125 = 6187,50 euros arrondis par l’expert à 6200 euros.

Ce poste n’est pas contesté par les parties.

Par conséquent, il convient de fixer les frais et droits de mutation pour l’acquisition d’un fonds de remplacement à la somme de 6200 euros.

En conclusion, la SCI [I] PRESSENSE sera condamnée à verser à Monsieur [M] une indemnité d’éviction de remplacement d’un montant total de 60 900 euros se décomposant comme suit :

— l’indemnité principale de 49 500 euros ;

— l’indemnité de trouble commercial de 3700 euros ;

— les frais de déménagement de 1500 euros ;

— les frais et droits de mutation pour l’acquisition d’un fonds de remplacement de 6200 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article L.145-28, alinéa 1er, du code de commerce énonce :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. »

En l’espèce, l’expert judiciaire a retenu une surface pondérée de 76,35 m².

Il a fixé la valeur locative au m²/an à 150 euros, le fonds de commerce étant situé dans un désert commercial mais bénéficiant d’un secteur d’habitation dense.

L’expert aboutit à une valeur locative pour le local de : 76,35 m² x 150 euros = 11 452,50 euros par an hors charges, qu’il arrondit à 11 450 euros par an hors charges.

L’expert applique à cette valeur locative un abattement de 20 % pour compenser la précarité de l’occupation.

Il conclut à une indemnité d’occupation de 11 450 euros x 0,80 = 9160 euros par an hors charges.

Cela correspond à une indemnité d’occupation mensuelle hors charges de 763,33 euros

Comme il a été vu précédemment, les parties ne contestent pas le montant hors charges de l’indemnité d’occupation retenu par l’expert judiciaire et elles s’accordent également sur son montant charges incluses, soit 839,66 euros, ainsi que sur un arrondi de ce montant à 840 euros.

En conséquence, il sera retenu comme montant de l’indemnité d’éviction 840 euros par mois charges incluses.

Par suite, Monsieur [M] sera condamné à verser à la SCI [I] PRESSENSE cette indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2015, le bail ayant pris fin le 31 décembre 2014, jusqu’à la restitution complète des lieux.

Sur le trop perçu

L’article 1376 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, énonce que « celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

En l’espèce, comme indiqué plus haut, la SCI [I] PRESSENSE a perçu du mois de janvier 2015 au mois de juin 2022, mois du dernier paiement avéré de Monsieur [M], une indemnité d’occupation trop élevée en ce qu’elle était de 1210 euros charges incluses. Elle correspondait au montant du loyer charges comprises avant la prise d’effet du congé du 25 avril 2014.

Ainsi qu’il a déjà été dit également, il y a donc un trop perçu en faveur de Monsieur [M] de 33 300 euros charges comprises et celui-ci est reconnu par la SCI [I] PRESSENSE.

En conséquence, la SCI [I] PRESSENSE sera condamnée à verser à Monsieur [M] la somme de 33 300 euros charges comprises au titre du trop perçu d’indemnités d’occupation pour la période de janvier 2015 à juin 2022.

Sur les compensations

La compensation entre le trop perçu d’indemnités d’occupation de 33 300 euros charges comprises pour la période de janvier 2015 à juin 2022 et la somme de 29 400 euros charges comprises correspondant aux indemnités d’occupation dues par Monsieur [M] pour la période de juillet 2022 à juin 2025 sera ordonnée, s’agissant de créances réciproques, certaines, liquides et exigibles.

Il en découle un reliquat de 3900 euros en faveur de Monsieur [M] au titre du trop perçu d’indemnités d’occupation pour la période de janvier 2015 à juin 2022.

Il convient d’ordonner la compensation de ce reliquat de 3900 euros avec les indemnités d’occupation dues à compter de juillet 2025, ces créances étant réciproques, certaines, liquides et exigibles.

Il convient enfin d’ordonner la compensation entre l’indemnité d’éviction et les indemnités d’occupations postérieures à juillet 2025 non épuisées par la compensation avec le reliquat en faveur de Monsieur [M] au titre du trop perçu d’indemnités d’occupation pour la période de janvier 2015 à juin 2022, s’agissant de créances réciproques, certaines, liquides et exigibles.

Sur l’expulsion

Il ressort des dernières conclusions de la bailleresse que l’expulsion n’est sollicitée par celle-ci que dans l’hypothèse de la résiliation du bail commercial et non également à titre subsidiaire dans le cas où ses demandes de résiliation seraient rejetées et où le locataire aurait donc droit à une indemnité d’éviction.

Or, la demande tendant à voir constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire et celle de résiliation judiciaire formées par la SCI [I] PRESSENSE ont été rejetées.

Dès lors, il n’y a pas lieu de statuer sur la question de l’expulsion puisque la défenderesse ne forme aucune demande d’expulsion à titre subsidiaire dans le cas où ses demandes de résiliation seraient rejetées et où le locataire aurait partant droit à une indemnité d’éviction.

Sur la demande de condamnation pour résistance abusive et comportement déloyal

Étant donné qu’il a été mis en exergue ci-avant que le demandeur n’a pas démontré avoir réglé les indemnités d’occupation pour la période de juillet 2022 à juin 2025, celui-ci ne saurait valablement soutenir que la SCI [I] PRESSENSE aurait fait preuve d’une résistance abusive et d’un comportement déloyal.

Monsieur [M] sera par suite débouté de sa demande de condamnation pour résistance abusive et comportement déloyal.

Sur les frais d’expertise judiciaire

Ces frais sont compris dans les dépens et seront donc examinés au stade des dépens.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La SCI [I] PRESSENSE, qui succombe, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

La SCI [I] PRESSENSE, tenue des dépens, sera également condamnée à verser à Monsieur [M] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI [I] PRESSENSE sera déboutée de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant à juge unique, après audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [P] [M] de sa demande aux fins d’homologation du rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [W] le 31 mai 2023 ;

DEBOUTE la SCI [I] PRESSENSE de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTE la SCI [I] PRESSENSE de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial aux torts exclusifs de Monsieur [P] [M] ;

CONDAMNE la SCI [I] PRESSENSE à verser à Monsieur [P] [M] une indemnité d’éviction de remplacement d’un montant total de 60 900 euros se décomposant comme suit :

— l’indemnité principale de 49 500 euros ;

— l’indemnité de trouble commercial de 3700 euros ;

— les frais de déménagement de 1500 euros ;

— les frais et droits de mutation pour l’acquisition d’un fonds de remplacement de 6200 euros ;

CONDAMNE Monsieur [P] [M] à verser à la SCI [I] PRESSENSE une indemnité d’occupation mensuelle de 840 euros charges comprises à compter du 1er janvier 2015 jusqu’à complète restitution des lieux ;

CONDAMNE la SCI [I] PRESSENSE à verser à Monsieur [P] [M] la somme de 33 300 euros charges comprises au titre du trop perçu d’indemnités d’occupation pour la période de janvier 2015 à juin 2022 ;

ORDONNE la compensation entre le trop perçu d’indemnités d’occupation de 33 300 euros charges comprises pour la période de janvier 2015 à juin 2022 et la somme de 29 400 euros charges comprises correspondant aux indemnités d’occupation dues par Monsieur [M] pour la période de juillet 2022 à juin 2025 ;

ORDONNE la compensation du reliquat de 3900 euros en faveur de Monsieur [P] [M] au titre du trop perçu d’indemnités d’occupation pour la période de janvier 2015 à juin 2022 avec les indemnités d’occupation dues à compter de juillet 2025 ;

ORDONNE la compensation entre l’indemnité d’éviction et les indemnités d’occupations postérieures à juillet 2025 non épuisées par la compensation avec le reliquat en faveur de Monsieur [P] [M] au titre du trop perçu d’indemnités d’occupation pour la période de janvier 2015 à juin 2022 ;

DEBOUTE Monsieur [P] [M] de sa demande de condamnation pour résistance abusive et comportement déloyal ;

CONDAMNE la SCI [I] PRESSENSE aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE la SCI [I] PRESSENSE à verser à Monsieur [P] [M] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI [I] PRESSENSE de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président, François LE CLEC’H, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.