DOSSIER N° RG 25/03094 – N° Portalis DB2H-W-B7J-3BCI

Jugement du :

15/01/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

SDC 6 RUE VILLENEUVE 69004 LYON

C/

[S] [I]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

M^e Corinne MENICHELLI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Jeudi quinze Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : DURBEC Fabienne

GREFFIÈRE : SPIRIDONOVA Maiia

ENTRE :

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires 6 RUE VILLENEUVE 69004 LYON, représenté par son syndic en exercice la SAS LYMMOBILIER (CESAR ET BRUTUS SYNDIC), dont le siège social est sis 57 Place de la République – 69002 LYON

représenté par M^e Corinne MENICHELLI, avocat au barreau de LYON, vestiaire : 763

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [S] [I], demeurant 34 rue de la Claire – 69009 LYON

non comparant, ni représenté

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 24 Octobre 2024.

d’autre part

Date de la première audience et de la mise en délibéré : 16/09/2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [I] est propriétaire des lots n°29 et 38 au sein de l’immeuble en copropriété situé 6 rue Villeneuve à LYON (69004).

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024 une sommation de payer la somme de 2.533,92 euros au titre des arriérés de charges de copropriété, arrêtée à la date du 15 juillet 2024 (3e trimestre 2024 inclus), a été délivrée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 6 rue Villeneuve à LYON (69004) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S LYMMOBILIER (CESAR ET BRUTUS SYNDIC), à monsieur [S] [I].

Lui reprochant de ne pas y avoir donné suite, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a fait assigner monsieur [S] [I] devant le tribunal judiciaire de Lyon par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation à :

— La somme principale de 3.302,51 euros selon décompte arrêté au 15 octobre 2024 (4e trimestre 2024 inclus), outre les charges de copropriété dues au jour de la décision, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure ou sommation ;

— La somme de 390 euros selon décompte arrêté au 3e trimestre 2024 inclus au titre des frais nécessaires exposés par le Syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance, indépendamment du simple retard au titre de dommages et intérêts ;

— La somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier, direct et certain causé à la copropriété ;

— La somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer, de l’hypothèque légale du syndic, les frais accessoires et les frais de procédure engagés.

A l’audience du 16 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise sa créance à la somme de 4.374,47 euros arrêtée au 1er juillet 2025, 4eme trimestre inclus et hors frais.

Bien que dûment assigné en l’étude du commissaire de justice, monsieur [S] [I] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est en revanche réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du débiteur.

En l’espèce, le présent jugement est réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la demande principale de paiement au titre des arriérés de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, dans sa version applicable au litige, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre, ou à la date fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats notamment les pièces suivantes :

— Un relevé de propriété datant de 2023 de monsieur [S] [I] sur les lots n°29 et n°38 sur l’ensemble immobilier situé 6 rue Villeneuve à LYON (69004) ;

— Les contrats de syndic du 10 avril 2024 et du 26 mars 2025 entre le syndicat des copropriétaires et la SAS LYMMOBILIER (CESAR ET BRUTUS SYNDIC) ;

— Le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 avril 2024 approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2024/2025 et modifiant le budget prévisionnel 2023/2024, ainsi que les comptes des exercices précédents (2021/2022 et 2022/2023) ;

— Les appels de fonds des exercices sur la période du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2025 ;

— L’état des dépenses des exercices sur la période du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2024 ;

— La sommation de payer du 17 juillet 2024 portant sur la somme de 2.533,92 euros en principal, troisième trimestre 2024 inclus ;

— Un relevé de compte arrêté au 15 octobre 2024 mentionnant un solde de 3.692,51 euros ;

— Les mises en demeure du 19 janvier 2024 sur la somme de 1.743,57 euros, du 14 février 2024 sur la somme de 1.783,57 euros,

— Les courriers de relance du 21 août 2023, 24 octobre 2023, 22 novembre 2023 et du 17 avril 2024 ;

— Le décompte de charges pour la période du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2023 mentionnant un solde au 12 avril 2024 de 2.211,46 euros ;

— Un relevé de compte du 12 septembre 2025 mentionnant un solde de 5.014,47 euros, portant la mention manuscrite de la déduction de 640 euros de frais soit un solde de 4.374,47 euros au 1er juillet 2025 ;

Il doit être observé que le relevé de propriété produit atteste de la qualité de propriétaire de monsieur [S] [I] sur les lots n°29 et n°38, et qu’au regard des éléments exposés ci-dessus, le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve du principe de sa créance à l’égard de ces lots.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a actualisé sa créance à la somme de 4.374,47 euros, ce qu’il corrobore par la production du relevé de compte actualisé au 12 septembre 2025.

Toutefois, le montant des frais de mise en demeure du 30 septembre 2022 n’est pas pris en compte dans le total des frais quand bien même il a été intégré au montant de 390 euros demandé par le syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires.

Ainsi, il convient d’intégrer les frais de mise en demeure de 30 euros au montant total des frais, soit un montant de 670 euros et de déduire cette somme du solde initial de 5.014,47 euros. Dès lors, le montant au titre des charges échues et impayées s’élève à 4.344,47 euros hors frais.

En définitive, il ressort des éléments ci-dessus exposés que le syndicat des copropriétaires rapporte la preuve du montant de sa créance à hauteur de 4.344,47 euros selon décompte arrêté au 1er juillet 2025 s’agissant des sommes échues au titre de l’exercice 2024/2025, 4ème trimestre inclus et hors frais.

En conséquence, il convient de condamner monsieur [S] [I] à verser la somme de 4.344,47 euros au titre des charges de copropriété échues et non payées selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, hors frais et 4ème trimestre inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 juillet 2024 sur la somme de 2.533,92 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais facturés au syndic pour le recouvrement des sommes dues

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les frais invoqués par le syndicat des copropriétaires dans l’assignation à hauteur de 390 euros apparaissent sur le relevé de compte arrêté au 15 juillet 2024. Ce relevé fait état de frais de mise en demeure à hauteur de 150 euros et de frais d’ouverture du dossier auprès d’un huissier à hauteur de 240 euros, soit un total de 390 euros.

L’assignation ne mentionne pas d’actualisation possible à l’audience. Il convient ainsi de s’en tenir à cette demande.

Le relevé de compte arrêté au 12 septembre 2025 fait bien mention de ces mêmes frais, outre les frais postérieurs dont il ne peut donc être tenu compte.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi des mises en demeure figurant dans le décompte actualisé, aucun accusé de réception n’accompagnant au surplus les courriers versés aux débats.

Il ne justifie pas non plus des frais « OUVERTURE DOSSIER HUISSIER » d’un montant de 240 €, ni de leur caractère nécessaire au sens de l’article 10-1 susvisé.

En tout état de cause, ces éléments correspondent manifestement à une prestation courante du syndic, or le contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire.

Dès lors, il ne peut être fait droit à la demande en paiement des frais.

Sur la demande en paiement de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif et le syndicat justifie devoir régler, de manière certaine, des sommes au syndic pour l’accomplissement de taches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées auprès du débiteur, conformément aux termes du contrat qui le lie à lui.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats que monsieur [I] n’a pas payé régulièrement ni intégralement ses charges, depuis plusieurs années, malgré une invitation à participer à une procédure simplifiée de recouvrement adressée le 17 juillet 2024.

Il est constant que, faute de pouvoir imputer ces frais au copropriétaire non zélé, ces sommes devront être réglées par l’ensemble des copropriétaires diligents et respectueux de leurs obligations. La situation financière de la copropriété est de ce fait nécessairement fragilisée par son comportement grevant le budget et désorganisant sa trésorerie.

Si le préjudice en résultant doit être réparé, force est de constater que le syndicat des copropriétaires en rapporte aucun document permettant à la juridiction de chiffrer précisément son préjudice distinct des seuls intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de modérer la somme réclamée et de condamner monsieur [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, monsieur [S] [I], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût de la sommation de payer du 17 juillet 2024.

Il n’y a pas lieu de prévoir que l’hypothèque légale, dont le syndicat des copropriétaires ne justifie pas, est incluse dans les dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur la totalité des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer et il lui sera ainsi alloué une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Le présent jugement est exécutoire de droit par provision, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 6 rue Villeneuve à LYON (69004), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S LYMMOBILIER (CESAR ET BRUTUS SYNDIC), la somme de 4.344,47 euros (QUATRE MILLE TROIS CENT QUARANTE-QUATRE EUROS ET QUARANTE SEPT CENTIMES) au titre des charges de copropriété échues et impayées, selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, hors frais et 4ème trimestre de l’exercice en cours inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 juillet 2024 sur la somme de 2.533,92 euros (DEUX MILLE CINQ CENT TRENTE-TROIS EUROS ET QUATRE-VINGT-DOUZE CENTIMES) et à compter de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 6 rue Villeneuve à LYON (69004) s’agissant des frais exposés pour le recouvrement de la créance ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 6 rue Villeneuve à LYON (69004), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S LYMMOBILIER (CESAR ET BRUTUS SYNDIC), la somme de 400 euros (QUATRE CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 6 rue Villeneuve à LYON (69004), représenté par son syndic en exercice, la S.A.S LYMMOBILIER (CESAR ET BRUTUS SYNDIC), la somme de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 17 juillet 2024 et dit n’y avoir lieu à inclure les frais d’hypothèque légale ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE