PREMIERE CHAMBRE

03 Décembre 2024

N° RG 21/04241 – N° Portalis DB3U-W-B7F-MELL

Code NAC : 72A

S.D.C. [4]

C/

S.C.I. ROCHA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu le 03 décembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 15 octobre 2024 devant Aude BELLAN, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la Résidence [4] sise [Adresse 2], représenté par son syndic la société SABIMO, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 385 185 517 dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Christel THILLOU DUPUIS, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.C.I. ROCHA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sandrine MAIRESSE, avocat au barreau du Val d’Oise

— -==00§00==–

La SCI ROCHA est propriétaire du lot 807 situé à l’entresol du bâtiment 175, issu de la subdivision en dix lots du lot numéro 803 tel qu’il en ressort de l’état descriptif de division premier modificatif du 25 janvier 1991 publié aux hypothèques le 2 août 1991 volume 91P n°4304 ;

Par acte d’huissier de justice délivré le 10 août 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] sise [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SABIMO, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de PONTOISE la SCI ROCHA aux fins de voir, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique :

— DEBOUTER la SCI ROCHA de l’ensemble de ses demandes ;

— CONDAMNER la SCI ROCHA à remettre les lieux dans leur état d’origine sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER la SCI ROCHA à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence de l'[4] à [Localité 3] les sommes de :

* 27.371,40 euros au titre des loyers perçus illégalement au titre du contrat de bail consenti au Conseil Départemental du Val d’Oise ;

*10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile et les dépens

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] sise [Adresse 2] soutient que LA SCI ROCHA exploite à des fins commerciales depuis plusieurs années une partie des parties communes de la copropriété dont s’agit ;

Que c’est ainsi qu’elle a édifié un local d’archives qu’elle loue à un service du Conseil Général du Val d’Oise et que ce local entrave de moitié la largeur des escaliers en parties communes donnant accès aux lots 809 à 812 de la société ELLERYN, lui causant des difficultés et obstrue un skydome de désenfumage ;

Il fait valoir que la SCI ROCHA a également privatisé un local bureau sur une partie des parties communes située le long de son lot 807 qu’elle loue aussi au Conseil Général du Val d’Oise et que ces installations se situent dans le hall du bâtiment 175 qui est selon le règlement de copropriété une partie commune spéciale à tous les copropriétaires ;

A ce titre il expose qu’ il ressort du procès-verbal de constat du 4 octobre 2019 ainsi que des plans versés aux débats, que la SCI ROCHA a annexé à son propre lot 807 un local d’archives et privatisé un local bureau sur des parties communes, ces locaux se trouvant dans le hall et le couloir situés à l’entresol du bâtiment 175 qui sont des parties communes spéciales aux propriétaires des lots 804 à 813 ;

Il affirme que la SCI ROCHA n’a comme tous les autres copropriétaires qu’un simple droit d’usage et de jouissance sur les parties communes et ne peut se les approprier même pour partie pour en jouir personnellement et que c’est donc en violation des droits de la copropriété que la SCI ROCHA a installé et donné en location des locaux sur les parties communes au détriment notamment de la SCI ELLERYN qui n’a plus accès aux escaliers menant à ses lots ;

Il soutient qu’en tout état de cause, l’entrée, le hall, l’escalier, les couloirs desservant le sous-sol sur tout leur parcours, la cage d’escalier et les paliers d’étage, les ascenseurs sont des parties communes spéciales et non des parties communes à jouissance privative ;

Al’appui de sa demande de dommages-intérêts le Syndicat des Copropriétaires fait valoir le trouble manifestement illicite que la défenderesse cause à la copropriété et la résistance abusive dont elle fait preuve ;

Il réclame en outre, les sommes perçues illégalement au titre du contrat de bail consenti au Conseil Général ;

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique la SCI ROCHA sollicite de voir :

CONSTATER que le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l'[4] à [Localité 3] croit pouvoir agir en justice afin qu’il soit statué sur l’usage de parties privatives indivises,

JUGER que l’action du Syndicat des copropriétaires de la résidence de l'[4] à [Localité 3] est irrecevable,

A titre subsidiaire,

CONSTATER que la SCI ROCHA ne fait pas un usage privatif de l’ensemble de la superficie de ses locaux de 220 m² dont elle est propriétaire,

JUGER que le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l'[4] à [Localité 3] est mal fondé à solliciter qu’elle réduise davantage l’usage privatif de ses locaux,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l'[4] à [Localité 3] de sa demande à l’encontre de la SCI ROCHA à remettre les lieux dans leur état d’origine sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l'[4] à [Localité 3] de sa demande à l’encontre de la SCI ROCHA de lui verser les sommes perçues au titre du contrat de bail consenti au Conseil Général,

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la résidence de l'[4] à [Localité 3] à payer à la SCI ROCHA la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

EXONERER la SCI ROCHA de participer au paiement des condamnations mises à la charge du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence de l'[4] en application de la décision à intervenir,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence de l'[4] à [Localité 3] à payer à la SCI ROCHA la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile, et les dépens.

Elle soutient que les couloirs, tout comme les toilettes, sont des parties privatives indivises créées pour un usage commun aux lots créés en 1991 et appelées «parties communes spéciales » afin de répartition des charges de copropriété à l’ensemble des 10 lots ; que ce couloir est appelé « partie commune spéciale » mais qu’il s’agit en réalité d’une partie privative indivise à usage commun aux lots 804 à 813 à usage commun ;

Elle soutient qu’il suffit pour s’en convaincre d’examiner le modificatif du 25 juin 1991 duquel il ressort que les parties communes créées à l’occasion de la division du plateau de l’entresol « sont la propriété indivise des lots auxquels elles sont affectées » issues d’une partie privative ;

Elle fait valoir en outre, que le hall situé à l’entresol du bâtiment 175 est une partie privative dépendant initialement du lot 351 et créé en1991, à la suite de la réunion de ce lot 351 avec les autres lots situés à l’entresol des bâtiments 174 et 176 et réunis en un lot 803 pour être ensuite divisé en 10 lots et en parties communes spéciales issues d’une partie privative ;

Elle expose que le Syndicat des copropriétaires tente de semer le doute en confondant d’une façon tout à fait illégale le pallier d’entresol situé devant les escaliers et les ascenseurs partie commune et le hall situé à l’entresol du bâtiment 175 qui est une partie privative issue de la division du lot 351, devenue partie indivise appelée « partie commune spéciale » par le modificatif du 25 juin 1991 ;

Elle fait valoir qu’il convient de relever que la position du Syndicat des Copropriétaires est particulière puisqu’elle vient s’immiscer dans des relations personnelles entre copropriétaires indivis qui se querellent sur l’usage d’une partie privative indivise, ce qui rend son action irrecevable, mais aussi, qu’il prend fait et cause pour la SCI ELLERYN qui a pris possession de partie privative indivise alors même qu’elle dispose de tous les mètres carrés acquis ;

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions il est renvoyé à ces conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile ;

L’ordonnance de clôture du 12 septembre a fixé les plaidoiries au 15 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 03 décembre 2024 ;

MOTIFS

Il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater », « déclarer »… ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif ;

Sur la demande en principal :

Il résulte des pièces versées aux débats que la SCI ROCHA est propriétaire du lot 807 situé à l’entresol du bâtiment 175, issu de la subdivision en dix lots du lot numéro 803 tel qu’il en ressort de l’état descriptif de division premier modificatif du 25 janvier 1991 publié aux hypothèques le 2 août 1991 volume 91Pn°4304 et il ressort de cet état descriptif de division que la SCI ELLERYN comme la SCI ROCHA participent aux charges communes spéciales du hall situé à l’entresol du bâtiment 175, au couloir situé à l’entresol du bâtiment 176 ainsi qu’aux sanitaires situés à l’entresol du bâtiment 176 ;

Or, en vertu des dispositions de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage et à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes." ;

Par ailleurs, le règlement de copropriété dispose :

« B1/ Parties communes spéciales à tous les copropriétaires dans le bâtiment 175 (A l’exclusion des boxes et sous-sol)

1°) Les têtes de cheminée, les coffres, gaines et conduits de toutes sortes,

2°) L’entrée, le hall, l’escalier, les couloirs desservant le sous-sol sur tout leur

parcours, la cage d’escalier et les paliers d’étage (…) »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a fait dresser le 4 octobre 2019, par la SCP PLOUCHART BARNIER SIA, un procès-verbal de constat de l’occupation des parties communes de la résidence [4] par la SCI ROCHA dont il ressort que :

— « l’escalier d’accès aux lots voisins se trouve amputé de plus de la moitié de sa largeur, ne laissant qu’un faible passage 0,80 mètres environ »,

— « la réalisation de ces deux cloisons isole un espace empiétant sur les parties communes telles que figurant au plan »,

— « une autre surface de parties communes vers le Lot n°816 se trouve inaccessible depuis le palier, puisque fermée par un mur incluant deux portes d’entrée fermées, et sur lequel se trouve un radiateur et un compteur d’électrique » ;

Or, il résulte des dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que :

« Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux (…)»

L’article 4 de la loi du 10 juillet 1965 ajoute que :

« Les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi. »

Et l’article 9 alinéa 1 de la même loi envisage le droit d’usage et de jouissance sur les parties communes dont jouit chaque copropriétaire :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » ;

Il apparaît dès lors, que la SCI ROCHA a empietté partiellement et sans autorisation d’une Assemblée Générale sur les parties communes du lot 175, nommées opportunément par le règlement de copropriété « parties communes spéciales », et ce, en contrenvention aux articles précités ;

Il y aura lieu en conséquence, de faire partiellement droit à la demande en principal et de condamner la SCI ROCHA à remettre les lieux dans leur état d’origine sous astreinte de 150 euros par jour de retard commençant à courir 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, pendant un délai de 90 jours ;

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1240 du code civil : « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » ;

Il convient pour la partie qui demande l’indemnisation de ses préjudices de rapporter la preuve de la faute, du préjudice subi et du lien de causalité entre les deux ;

Il est de principe que la réparation du dommage causé par une infraction doit être intégrale, sans qu’il résulte pour la victime ni perte, ni profit, la réparation du dommage ne doit par conséquent procurer aucun enrichissement à celui qui en est victime ;

A ce titre, les moyens financiers ou la capacité de remboursement de l’auteur de l’infraction ne sauraient entrer en considération dans l’évaluation du préjudice subi par la victime, au nom de ce principe de réparation intégrale ;

Il convient également de rappeler qu’il appartient à la victime de rapporter la preuve des préjudices dont elle demande réparation tant dans leur principe que dans leur étendue et qu’à défaut de preuve suffisante le tribunal ne pourra y faire droit ;

En l’espèce, la faute de la défenderesse a été précédemment décrite et a causé au Syndicat des Copropriétaires, comme celui-ci l’expose, un trouble manifestement illicite qu’il conviendra de réparer à hauteur de 3 000 euros ;

Sur la demande en restitution de loyers :

Il résulte des pièces versées aux débats qu’il ressort du contrat de bail consenti par la SCI ROCHA au Conseil Départemental du Val d’Oise le 8 juillet 2015 avec effet à compter du 1 er janvier 2016 que la défenderesse perçoit un loyer annuel HT et hors charges de 22.512 euros soit 1.876 euros outre 525 euros mensuels au titre des charges soit 6.300 euros annuels ; que le local loué a une superficie d’environ 140 m 2 ce qui représente un loyer annuel par mètre carré de 205,80 euros ;

Il n’est pas contesté que la superficie de l’empiètement réalisé par la SCI ROCHA est de 19 m 20 ;

Il apparaît dès lors qu’en louant l’empiettement précité la SCI ROCHA a perçu indument la somme de (205,80 € x 19 m² = 3.910,20 € x 7 ans = 27.371,40 euros que cette dernière sera condmanée à payer au Syndicat des Copropriétaires ;

Sur les autres demandes :

En raison de la présente décision les demandes reconventionnelles sont devenues sans objet ;

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] sise [Adresse 2] le montant des frais irrépétibles et il y aura lieu de condamner la SCI ROCHA à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les dépens seront supportés par la partie succombant à l’action, soit la SCI ROCHA, et ce avec distraction ;

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Condamne la SCI ROCHA à remettre les lieux dans leur état d’origine sous astreinte de 150 euros par jour de retard commençant à courir 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir et ce, pendant un délai de 90 jours ;

Condamne la SCI ROCHA à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] sise [Adresse 2] les sommes suivantes :

—  3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

—  27.371,40 en remboursement de loyers indument perçu ; ;

—  3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamne la SCI ROCHA aux dépens dont distraction selon l’article 699 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi fait et jugé à Pontoise, le 3 décembre 2024.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS