DOSSIER N° RG 25/01356 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2S6E

Jugement du :

03/04/2026

MINUTE N°

PPP PÔLE CIRCUIT LONG S1

Société ADOMA

C/

[A] [V]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Guillaume ROSSI

Expédition délivrée

le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

PÔLE DE LA PROXIMITE ET DE LA PROTECTION

JUGEMENT

A l’audience publique du tribunal judiciaire tenue le Vendredi trois Avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : LUGHERINI Pauline, juge placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Lyon, déléguée au tribunal judiciaire de Lyon au pôle de la proximité et de la protection par ordonnance de la première présidente de la cour d’appel de Lyon en date du 24 novembre 2025,

GREFFIER : SAVINO Grazia

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société ADOMA, dont le siège social est sis 33 avenue Pierre Mendes France – 75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume ROSSI de la SELAS AGIS, avocats au barreau de LYON, vestiaire : 538

d’une part,

DEFENDEUR

Monsieur [A] [V], demeurant 16 avenue des Frères Lumières – 69008 LYON

non comparant, ni représenté

Cité à étude par acte de commissaire de justice en date du 26 Décembre 2024.

d’autre part

Date de la première audience : 16/05/2025

Date de la mise en délibéré : 03/02/2026

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 mai 2010, la société ADOMA et Monsieur [A] [V] ont régularisé un contrat de résidence sur des locaux situés 16 avenue des Frères Lumières 69008 LYON (logement n°2403).

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 septembre 2024, la société ADOMA a mis en demeure Monsieur [A] [V] de faire cesser l’hébergement d’une tierce personne dans un délai de 48 heures, précisant qu’en cas d’inexécution, le contrat serait résilié de plein droit un mois après cette mise en demeure.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2024, la société ADOMA a fait signifier à Monsieur [A] [V] la lettre recommandée avec accusé de réception du 9 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [A] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Lyon, demandant de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence du 18 mai 2010 portant sur le logement n°2403 situés 16 avenue des Frères Lumières 69008 LYON, autoriser l’expulsion de Monsieur [A] [V], ordonner la suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, condamner Monsieur [A] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel de la redevance, révisable selon les dispositions du contrat de résidence du 18 mai 2010, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, condamner Monsieur [A] [V] aux dépens, incluant le coût d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception, condamner Monsieur [A] [V] à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 février 2026.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [A] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société ADOMA, se rapportant aux termes de ses conclusions et actualisant sa créance, demande au juge des contentieux de la protection de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du contrat de résidence du 18 mai 2010 portant sur le logement n°2403 situés 16 avenue des Frères Lumières 69008 LYON, autoriser l’expulsion de Monsieur [A] [V], ordonner la suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, condamner Monsieur [A] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel de la redevance, révisable selon les dispositions du contrat de résidence du 18 mai 2010, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, condamner Monsieur [A] [V] à payer la somme de 7.076,33 euros correspondant aux redevances impayées et dues au 26 janvier 2026, avec actualisation à l’audience, outre intérêts et frais, condamner Monsieur [A] [V] aux dépens, incluant le coût d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception, condamner Monsieur [A] [V] à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société ADOMA justifie avoir fait signifier ses conclusions par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2025 délivré à étude.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de prononcer la résiliation du contrat de résidence

L’article L633-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l’article L. 633-1 a droit à l’établissement d’un contrat écrit (…). La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l’établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat. Les clauses du contrat et du règlement intérieur instituant des limitations à la jouissance à titre privé du local privatif constituant un domicile, autres que celles fixées par la législation en vigueur, sont réputées non écrites (…). La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R633-3 du code de la construction et de l’habitation précise :

I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d’un délai de préavis de 8 jours.

II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l’espèce, le contrat de résidence stipule en son article 11 que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résidant de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur : la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans le même sens, le règlement intérieur prévoit en son article 1 qu’en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur, le contrat pourra être résilié de plein droit par ADOMA, ladite résiliation produisant effet un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

Ces dispositions contractuelles sont conformes aux dispositions légales.

Aux termes de l’article 2 du règlement intérieur, l’occupation d’un logement de la résidence est exclusivement réservée aux clients titulaires d’un contrat de résidence souscrit avec Adoma. De façon générale, le résidant s’engage à se conformer à la règlementation en vigueur, à user des lieux paisiblement et selon leur stricte destination. (…) Le résidant s’engage à (…) respecter les personnes et les biens. Tout comportement constitutif d’une violence et/ou d’une voie de fait sera considéré comme une faute grave justifiant la résiliation du contrat de résidence.

Par ailleurs, l’article 8 du règlement intérieur indique que les visites ne sont autorisées que de 8h00 à 21h00. L’article 9 ajoute que pour une période maximale de trois mois par an, chaque résidant a la faculté d’accueillir une personne de son choix dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement au préalable en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité et en lui précisant les dates d’arrivées et de départ de celui-ci (…). L’article 11 du règlement intérieur stipule que le résident est tenu d’occuper personnellement le logement mis à sa disposition et de n’en consentir l’occupation à aucune tierce personne, à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit.

En l’espèce, il ne sera pas tenu compte de l’attestation d’une résidente faisant état d’une agression par un individu car il n’est pas indiqué de qui il s’agit. Il ne sera pas non plus tenu compte de la plainte de l’agent de sécurité pour dégradation et menace avec un couteau, plainte à l’issue de laquelle le plaignant était informé que l’individu interpellé se nommait « [X] [K] », la société ADOMA n’apportant pas la preuve de ce que cette personne était sous la responsabilité de Monsieur [A] [V].

En revanche, la société ADOMA verse aux débats plusieurs attestations de résidents se plaignant de ce que Monsieur [A] [V] « fait du bruit toutes les nuits, ses visiteurs frappent à toutes les portes, ils sont toujours alcoolisés et drogués », attestant avoir constaté « les allés et retours incessant au 4ème étage, ajouté au nombre de personnes qui peuvent venir et rester chez lui » ou encore « des visiteurs qui viennent avec des couteaux ».

La société ADOMA verse également aux débats une plaine du responsable de résidence pour des dégradations commises par Monsieur [A] [V] sur le radiateur du logement mis à sa disposition, arraché volontairement, engendrant inondations, privation de chauffage et mise hors service des circuits électriques.

Il résulte de ces éléments que la société ADOMA démontre l’existence de manquements graves et répétés à l’obligation de jouissance paisible imputables à Monsieur [A] [V].

En outre, selon procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, le commissaire de justice s’est vu ouvrir la porte par une personne lui confirmant être Monsieur [A] [V], qui lui a précisé notamment que des personnes avaient squatté son appartement, mais qu’il n’hébergeait actuellement personne.

Il résulte de ces constatations de commissaire de justice que Monsieur [A] [V] a reconnu avoir hébergé des personnes dans son appartement par le passé, en contradiction avec les clauses du règlement intérieur limitant les visites entre 8h00 et 21h00 et n’autorisant l’hébergement que d’une seule personne à la condition d’en avoir avisé le responsable de la résidence.

L’ensemble de ces éléments caractérisent des manquements graves et répétés au règlement intérieur commis par Monsieur [A] [V] et justifiant la résiliation du contrat de résidence.

Il convient par conséquent de prononcer la résiliation du contrat de résidence conclu le 18 mai 2010 entre la société ADOMA et Monsieur [A] [V] portant sur des locaux situés 16 avenue des Frères Lumières 69008 LYON (logement n°2403).

Il convient, en conséquence, d’ordonner à Monsieur [A] [V] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société ADOMA à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

En cas de maintien dans les lieux de Monsieur [A] [V] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du contrat, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant des redevances et charges qui auraient été dues en cas de poursuite du contrat de résidence.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois pour quitter les lieux

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 (…). Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la société ADOMA a démontré des manquements graves et répétés au règlement intérieur commis par Monsieur [A] [V] desquels il se déduit sa mauvaise foi.

Il convient de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société ADOMA verse aux débats un décompte en date du 26 janvier 2026 faisant état d’une dette de 7076,33 euros au titre des redevances et charges impayées au 26 janvier 2026.

Monsieur [A] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la société ADOMA, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [A] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 1.000 euros à la demande de la société ADOMA concernant les frais non compris dans les dépens incluant le coût d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de résidence conclu le 18 mai 2010 entre la société ADOMA et Monsieur [A] [V] portant sur des locaux situés 16 avenue des Frères Lumières 69008 LYON (logement n°2403),

ORDONNE à Monsieur [A] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 16 avenue des Frères Lumières 69008 LYON ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale,

SUPPRIME le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [A] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale aux redevances et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de résidence,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue aux redevances à compter du 26 janvier 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient les redevances et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la société ADOMA ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [A] [V] à payer à la société ADOMA la somme de 7076,33 euros au titre des redevances et charges impayées au 26 janvier 2026,

CONDAMNE Monsieur [A] [V] aux dépens, incluant le coût d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception,

CONDAMNE Monsieur [A] [V] à payer à la société ADOMA la somme de 1.000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE