TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Loyers Commerciaux

N° RG 25/00034 – N° Portalis DB2H-W-B7J-266U

Jugement du 24 Février 2026

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Expédition à :

la SARL CEDRAT AFFAIRES – 1331

la SELARL VALERIE BERTHOZ – 1113

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 24 Février 2026 par :

Géraldine DUPRAT, Vice-présidente,

Déléguée par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assistée de Florence FENAUTRIGUES, lors des débats et par Madame Lorelei PINI, lors du délibéré, Greffières

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 06 Janvier 2026 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

Madame [C] [Z]

née le 08 Février 1951 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. [T] 2.0

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Ugo GILBERT de la SARL CEDRAT AFFAIRES, avocats au barreau de LYON

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 27 janvier 2011, Madame [C] [Z] a donné à bail à la société EDJP ETABLISSEMENT DUCLOS [D] [N] un local commercial ainsi que deux caves dépendant de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3], à usage exclusif de “bar – discothèque – spectacle”, à effet au 1er avril 2008 et pour une durée de 9 ans, soit jusqu’au 31 mars 2017.

Selon avenant du 28 mars 2015, le loyer a été fixé à hauteur de 14 584,40 € hors taxes et hors charges (HTC) à compter du 1er avril 2014.

Le bail s’est prolongé tacitement à échéance.

Par acte extra-judiciaire du 12 novembre 2020, Madame [C] [Z] a fait délivrer à la société EDJP ETABLISSEMENT DUCLOS [D] [N] devenue [T] 2.0 un congé sans offre de renouvellement effectif au 30 juin 2021.

Par jugement du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Lyon, saisi par Madame [Z],

a :

— constaté que le bail a pris fin par l’effet du congé au 30 juin 2021,

— débouté Madame [C] [Z] de sa demande de résiliation judiciaire du bail,

— dit que la société EDJP a droit au paiement d’une indemnité d’éviction et ordonné avant-dire-droit une expertise judiciaire aux fins d’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation.

Par acte extra-judiciaire du 7 février 2024, Madame [C] [Z] a fait valoir auprès de la société [T] 2.0 son droit de repentir et a consenti à cette dernière un renouvellement du contrat de bail pour une durée de neuf années à compter du 7 février 2024, moyennant un loyer annuel principal de 45 000 € HTC.

Les parties ne s’étant pas accordées sur le montant du loyer annuel, Madame [C] [Z] a notifié à la société [T] 2.0 un mémoire préalable par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 avril 2025.

Les parties n’étant pas parvenues à un accord, Madame [C] [Z] a fait assigner la société [T] 2.0 devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon par acte extra-judiciaire du 25 juillet 2025.

A l’audience du 6 janvier 2026, Madame [C] [Z], reprenant les termes de son assignation, demande au juge des loyers commerciaux de :

A titre principal,

Dire et juger que compte tenu de la durée du bail, supérieure à douze ans, il n’y a pas lieu d’appliquer le plafonnement,

Fixer la valeur locative à la somme de 45 000 euros (quarante-cinq mille euros) par an, hors charges et hors taxes, qui sera le loyer du bail renouvelé entre les parties, à compter du 7 février 2024, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées, sauf à voir appliquer les dispositions de la loi Pinel du 18 juin 2014 et de son décret d’application du 3 novembre 2014, s’agissant des charges récupérables,

Condamner la société [T] 2.0 aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriéré résultant de cette fixation, à compter de chacune des échéances trimestrielles et ce depuis le 1er avril 2024, outre capitalisation desdits intérêts,

A titre subsidiaire,

Désigner tel Expert qu’il plaira pour donner son avis sur la valeur locative du bien occupé par la société [T] 2.0 au jour du renouvellement du bail, soit au 7 février 2024,

A titre principal comme subsidiaire,

Condamner la société [T] 2.0 à payer à Madame [C] [Z] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens, distraits au profit de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat, sur son affirmation de droit.

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans son mémoire notifié le 4 janvier 2026, la société [T] 2.0 demande au juge des loyers commerciaux de :

Rejeter les demandes de Madame [C] [Z] tendant à :

— voir fixer la valeur locative à la somme de 45 000 €,

— condamner la société [T] 2.0 aux intérêts de droit au taux légal sur l’arriété résultant de cette fixation,

— condamner la société [T] 2.0 au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Donner acte à la société [T] 2.0 qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise judiciaire formulée par Madame [C] [Z], qui devra être ordonnée à ses frais avancés.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

— Les caractéristiques du local considéré ;

— La destination des lieux ;

— Les obligations respectives des parties ;

— Les facteurs locaux de commercialité ;

— Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 du même code exclut dans son 3ème alinéa le plafonnement établi dans ses alinéas 1 et 2 en cas de renouvellement du bail lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En l’espèce, le bail du 27 janvier 2011 a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2008 jusqu’au 31 mars 2017. Il s’est poursuivi tacitement à échéance jusqu’au 12 novembre 2020, date de délivrance du congé. Madame [C] [Z] ayant en outre fait usage de son droit de repentir, la durée du bail a manifestement excédé douze ans.

Le loyer du bail renouvelé doit par conséquent être fixé à la valeur locative telle que définie à l’article L. 145-33 du code de commerce.

Madame [C] [Z] invoque quatre baux à titre de comparaison. Il convient toutefois de relever le fait que ceux-ci ont été conclus entre 2015 et 2020 et qu’aucun justificatif de la réalité de ces baux n’est produit. La demanderesse ne produit par ailleurs aucun autre élément probatoire.

En l’absence d’éléments suffisants pour évaluer la valeur locative, il convient d’ordonner une expertise dont la teneur sera précisée au dispositif, aux frais avancés de la bailleresse à l’origine de la procédure.

Aux termes de l’article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, les dépens seront réservés.

Le sursis à statuer ordonné dans le cadre du présent jugement avant-dire droit s’applique aux demandes formées au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire susceptible d’appel,

Constate le déplafonnement du loyer du bail en date du 27 janvier 2011 ;

Ordonne avant-dire droit une expertise,

Désigne pour y procéder :

Monsieur [N] [H] [U]

[H] [U] EXPERTISES

[Adresse 4]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06 05 181 181

Mèl : [Courriel 1]

Avec pour mission :

* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 3] à [Localité 3], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* de déterminer la surface des locaux à prendre en compte, en donnant toutes explications nécessaires à cet égard,

* de rechercher les références de comparaison les plus utiles,

* de préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre les locaux loués et les références de comparaison,

* de fournir tous éléments permettant au juge des loyers de déterminer au 7 février 2024 la valeur locative des locaux au regard des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix couramment pratiqués dans le voisinage,

* du tout dresser rapport motivé ;

Rappelle à l’expert :

— qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées ;

— qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

— qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement. ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

— qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à transiger, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de transaction partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux questions exclues de l’accord ;

— qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

— qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

Fixe à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par Madame [C] [Z] à la régie du tribunal judiciaire de Lyon avant le 15 avril 2026 inclus, avec une copie de la présente décision,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l’expert est caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,

Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,

Dit que l’expert judiciaire devra communiquer un pré-rapport de ses opérations à l’ensemble des parties,

Dit que l’expert judiciaire impartira aux parties un délai raisonnable suffisant, ne pouvant être inférieur à 30 jours, pour la production de leurs dires écrits et observations éventuelles à la suite de la transmission de son pré-rapport, auxquels il devra répondre dans son rapport définitif, sauf à préciser qu’il n’a reçu aucun dire,

Dit que l’expert judiciaire adressera un exemplaire de son rapport définitif au greffe du présent tribunal et à chacune des parties, de même que sa demande de fixation de rémunération, accompagnée de l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux ; qu’il mentionnera dans l’original de son rapport l’ensemble des destinataires auxquels il les aura adressés ;

Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lyon au plus tard le 15 septembre 2026,

Rappelle qu’en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,

Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Lyon,

Rappelle que pendant la durée de l’instance, le preneur est redevable auprès du bailleur d’un loyer provisionnel correspondant au loyer payé à la date du renouvellement, outre les charges, taxes et accessoires, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,

Sursois à statuer sur le surplus des prétentions dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise ;

Réserve les dépens,

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.