TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 14 NOVEMBRE 2025

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N° RG 25/01556 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCXP

Minute 25-

Jugement du :

14 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 14 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Zoulika PALA greffière lors des débats et de Madame Nathalie WILD, greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 septembre 2025

DEMANDERESSE :

Société DMD agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Sophie DIOT avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [V] [J] épouse [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparants ni représentés

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique reçu par Maître [W] [D], titulaire d’un office notarial à [Localité 8] (Côte d’or) le 17 juin 2021, la société DMD a donné à bail à Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] un logement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 2] [Localité 9] [Adresse 7]), indiquant que ladite location était conclue moyennant un loyer annuel révisable de 1.500 euros, outre charges récupérables.

Les locataires s’étant montrés défaillants dans le règlement du loyer, un accord de règlement amiable était pris entre les parties le 08 mars 2023 aux termes duquel il était précisé que Monsieur [U] confirmait que le loyer de base convenu était bien de 1.500 euros mensuels et non annuels, soit 1.537,19 euros mensuels à la date de l’accord, Monsieur [U] confirmant également que ce loyer était compatible avec sa situation financière, et notamment avec le montant des retraites du foyer.

Par acte en date du 22 avril 2025, la société DMD a cependant fait assigner Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir:

— déclarer la société DMD recevable en ses demandes,

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire insérée au bail avec toutes conséquences de droit du chef de la résiliation de plein droit du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner une astreinte mensuelle d’un montant de 200 euros par jour de retard jusqu’ à complète libération des lieux et restitution des clés, dans les 15 jours de la signification du jugement à intervenir, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit,

— ordonner au besoin la séquestration du garnissement dans tous lieux au choix du requérant, aux frais, risques et périls du locataire,

— condamner solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] à payer à la société DMD la somme principale de 41.512,14 euros représentant les loyers et charges impayés, jusqu’au mois d’avril 2025 inclus, outre les intérêts de ladite somme au taux légal à compter du 27 décembre 2024, date du commandement jusqu’à parfait règlement,

— condamner solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] à payer à la société DMD une indemnité d’occupation égale a montant du loyer et des charges qui auraient été dues en l’absence de résiliation du bail, et ce, à compter de ladite résiliation et jusqu’à la date de libération définitive et effective des lieux par les locataires et tous occupants de leur chef, avec restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir,

— débouter Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] à payer à la société DMD la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire de droit,

— condamner solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] en tous les dépens en ce compris le coût des commandements de payer des 28 février 2022 et 27 décembre 2024.

Au soutien de ses prétentions, la société DMD a fait valoir qu’un premier commandement de payer visant la clause résolutoire avait été délivré le 28 février 2022 aux locataires en raison de leur défaillance à s’acquitter du règlement de leur loyer pour la somme en principal de 5.250 euros, et que les causes de ce commandement n’ayant pas été couvertes dans le délai requis, elle avait saisi le juge des contentieux de la protection statuant en référé par assignation délivrée le 23 mai 2022 aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire contractuelle avec toutes ses conséquences de droit, mais qu’en cours de procédure les parties s’étaient rapprochées parvenant à l’accord de règlement du 08 mars 2023 ci-dessus mentionné, conduisant à un désistement par la bailleresse de la procédure de référé.

Elle indiquait que les locataires n’avaient exécuté que temporairement les termes de l’accord convenu, qu’en raison de leur défaillance un nouveau commandement de payer leur avait été délivré le 27 décembre 2024 et que Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par ce nouveau commandement de payer.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 septembre 2025, la société DMD, représentée par son conseil, maintient ses prétentions.

Elle indique que l’arriéré locatif s’élève au mois de septembre 2025, (terme de septembre 2025 inclus) à la somme de 49.744,99 euros.

Elle précise qu’il n’y a eu aucune reprise du paiement des loyers avant l’audience et s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement.

Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U], assignés tous deux à personne, ne sont ni comparants, ni représentés.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

La société DMD a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 31 décembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 22 avril 2025 conformément aux dispositions de l’article 24II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 23 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure àl’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 17 juin 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été délivré le 27 décembre 2024, pour la somme en principal de 34.925,86 euros.

Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2025.

2. Sur les demandes en paiement des loyers et charges impayés :

En l’espèce, la société DMD produit un décompte arrêté au mois de septembre 2025 (terme de septembre 2025 compris) selon lequel Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] sont redevables de la somme 49.744,99 euros au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U], qui ne comparaissent pas, n’opposent aucune contestation concernant le montant de cette dette. Ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 34.925,86 euros à compter du commandement de payer du 27 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du compte montre que les locataires n’ont effectué aucun règlement depuis le mois de juin 2024.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

L’absence de Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] à l’audience ne permet pas d’examiner s’ils seraient en mesure de régler leur dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de délai de paiement.

Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 1.646,57 euros, pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

4- Sur la demande en paiement d’une astreinte :

Par application des dispositions de l’article L1341-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article L421-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L131-2, les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée.

L’article L421-2 du même code dispose que par exception au premier alinéa de l’article L131-2, le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. Il est tenu compte, lors de sa fixation, des difficultés que le débiteur a rencontrées pour satisfaire à l’exécution de la décision.

L’astreinte n’est pas maintenue lorsque l’occupant a établi l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable et qui a retardé ou empêché l’exécution de la décision.

En l’espèce, le bailleur, qui ne motive pas sa demande, n’établit pas la nécessité de voir ordonner une astreinte afin d’obliger les occupants à quitter les lieux.

En outre, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société DMD, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

La société DMD sera en conséquence déboutée de sa demande d’astreinte.

5- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U], qui succombent, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024 et de l’assignation.

S’agissant de la prise en charge du coût du commandement de payer du 28 février 2022, l’ordonnance de référé en date du 07 avril 2023 a d’ores et déjà statué sur les précédents dépens en constatant le désistement d’instance de la société DMD, étant rappelé que par application de l’article 399 du code de procédure civile le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte.

La société DMD sera en conséquence déboutée de sa demande de prise en charge par les défendeurs du coût du premier commandement de payer.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société DMD les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] seront en conséquence condamnés solidairement à lui verser la somme de 300 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, frais et dépens compris..

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 17 juin 2021 entre la société DMD et Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 1] à [Localité 10], sont réunies à la date du 28 février 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] et de celle de tous occupants de leur chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société DMD pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques des expulsés, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] à verser à la société DMD la somme de 49.744,99 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de septembre 2025 inclus) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à concurrence de la somme de 34.925,86 euros à compter du commandement de payer du 24 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] à payer à la société DMD une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er octobre 2025, soit la somme mensuelle de 1.646,57 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 décembre 2024 et de l’assignation ;

DEBOUTE la société DMD de sa demande au titre de l’astreinte et de la prise en charge du coût du commandement de payer du 28 février 2022 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [U] et Madame [V] [J] épouse [U] à payer à la société DMD la somme de 300 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge