Min N° 25/00729

N° RG 25/00738 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD3CK

S.A. PAYS DE [Localité 8] HABITAT

C/

M. [K] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 août 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PAYS DE [Localité 8] HABITAT

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [N]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Edouard GAVAUDAN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 07 mai 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Edouard GAVAUDAN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

Copie délivrée

le :

à : M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

EXPOSE DES FAITS

Par acte sous seing privé en date du 5 juin 2018, l’OPH PAYS DE [Localité 8] HABITAT, devenue la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT après fusion absorption avec l’OPH PAYS DE [Localité 8] HABITAT par arrêté préfectoral du 6 décembre 2019, avec changement de dénomination à compter du 1er janvier 2020, a donné à bail à Monsieur [K] [N] des locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 4]) à [Localité 9], moyennant un loyer initial mensuel de 248,71 euros hors provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2025, la SEM DU PAYS DE MEAUX HABITAT a fait assigner Monsieur [K] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution :

voir prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation sur les fondements des articles 1217, 1224,1725, 1728 et 1741 du code civil,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de leur chef,ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur,condamner Monsieur [K] [N] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme résultant de l’application de la convention locative, et ce jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés ou l’expulsion ; la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi qu’à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2025, renvoyée à l’audience du 7 mai 2025 sur demande du conseil de Monsieur [K] [N] afin la préparation de la défense.

A l’audience du 7 mai 2025, l’affaire a été appelée et retenue.

La SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance et dépose son dossier de plaidoirie.

Au soutien de ses demandes, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, au visa des articles 1728 et 1741 du code civil, affirme que Monsieur [K] [N] n’assure pas la jouissance paisible des lieux occupés.

Elle lui reproche depuis la signature du bail en juin 2018 plusieurs faits de troubles de voisinage, notamment des nuisances sonores, jets de déchets en particulier de mégots de cigarettes qui seraient jetés par le locataire depuis son balcon, d’insultes à caractère raciale, ayant entraîné plusieurs signatures de pétitions et de dépôts de plaintes des voisins pour menaces, insultes, intimidations et troubles au voisinage, avec déplacements de la police municipale, ce malgré la signature d’un engagement à respecter le règlement intérieur le 29 octobre 2018. Elle dit que le comportement du locataire n’a pas évolué et qu’elle sollicite donc sa demande la résiliation judiciaire du bail du fait de ses manquements aux obligations de jouissance paisible du bien loué avec demande d’expulsion et de condamnation à des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Elle rappelle lui avoir transmis plusieurs courriers rappelant le règlement intérieur et les dispositions légales sans qu’aucun changement n’ait été observé. Elle ajoute avoir même tenté une conciliation avec le défendeur en date du 29 octobre 2018, à laquelle ce dernier ne s’est pas présenté.

Monsieur [K] [N], comparaît assisté de son conseil à l’audience, qui dépose des conclusions soutenues oralement.

Il sollicite à titre principal le débouté des demandes, considérant que les éléments versés aux débats ne démontrent pas l’absence de jouissance paisible des locaux ; et à titre subsidiaire un délai pour quitter les lieux sur une durée de 6 mois.

Il fait valoir qu’aucune plainte n’a été déposée à son encontre depuis 2022, exceptée celle d’un voisin avec qui il existe un conflit de nature personnelle, et que les pièces fournies par le demandeur datent pour la plupart d’une période comprise entre 2018 à 2021, donc trop anciennes pour fonder une demande de résiliation judiciaire du bail pour trouble de jouissance en 2025.

Il soutient qu’à tout le moins l’ensemble de ses éléments démontre les efforts fournis pour respecter le règlement intérieur et son changement de comportement.

Par ailleurs, il nie avoir eu des propos racistes et explique qu’aucune pièce ne démontre que les troubles sonores allégués sont anormaux, rappelant que le logement comporte un défaut d’insonorisation.

Il considère que les pétitions de 2018 et 2021 sont dépourvues de validité, s’agissant de courriers anonymes, de même que les attestations produites sous la forme de courriers sans respect des dispositions de l’article 202 du code de procédure civile sans vérification possibles de l’identité des auteurs.

De plus, il ajoute être peu présent à son domicile, passant ses week-ends chez un ami.

Il justifie d’une demande de relogement social pendante depuis 2023 et indique avoir un fils de 12 ans en garde alternée une semaine sur deux.

Il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties à leurs écritures respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025, prorogé au 20 août 2025 pour surcharge de travail.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail d’habitation pour trouble de jouissance

Il résulte des articles 1224 à 1229 du code civil qu’en cas d’inexécution suffisamment grave de ses obligations par l’une des parties à un contrat synallagmatique, la résolution du contrat peut être demandée en justice. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat et s’il y a lieu d’accorder éventuellement un délai au débiteur de l’obligation.

Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT a versé aux débats une pétition en date du 8 août 2018 signée par plusieurs voisins dénonçant les troubles sonores dont ils sont victimes, ainsi que plusieurs lettres adressées par la bailleresse au locataire entre le 20 août 2018 et le 3 septembre 2024 afin de l‘informer des plaintes du voisinage à son encontre et solliciter l‘arrêt des nuisances.

Le tribunal observe que la pétition de 2018 et les attestations versées aux débats ne peuvent être retenues comme valables, dans la mesure où elle ne respecte pas les prescriptions de l’article 202 du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne la vérification de l’identité des personnes les ayant émises.

Le tribunal constate que l’ensemble de ces pièces ne fait que reprendre des plaintes émises par le voisinage, lesquelles ne sont, cependant, corroborées par aucun élément objectif tel qu’un constat d’huissier ou la production de vidéos ou photographies, démontrant notamment des nuisances sonores anormales avec mesure acoustique, ou corroborant les insultes raciales ou les mégots de cigarettes prétendument jetés par Monsieur [K] [N].

S‘agissant des plaintes produites les plus récentes de 2022 à 2024, il apparaît que ces dernières émanent uniquement de Monsieur [C] [H], un voisin, sans qu‘aucun autre éléments ne vienne corroborer les dénonciations relatives aux troubles sonores, insultes à caractère racial, menaces et intimidations subis de la part de Monsieur [K] [N].

Par ailleurs, la bailleresse ne démontre pas de la continuité des faits reprochés de trouble de jouissance du locataire sur une période récente, les éléments versés datant d’il y a plusieurs années sur la période de 2018 à 2021.

En conséquence, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail, ainsi que de l’ensemble de ses autres demandes subséquentes.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des circonstances et de l’issue du litige, la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT sera condamnée à verser à Monsieur [K] [N] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes de la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT ;

CONDAMNE la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT à verser la somme de 800 euros à Monsieur [K] [N] au titre de l’article 700 du CPC ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE la SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de plein droit.

La greffière La juge