TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

Quatrième Chambre

N° RG 23/02378 – N° Portalis DB2H-W-B7H-XYOI

Jugement du 27 Janvier 2026

Minute Numéro :

Notifié le :

1 Grosse et 1 Copie à

M^e Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS, vestiaire : 1287

M^e Jacques BOURBONNEUX de la SELARL QUADRANCE,

vestiaire : 1020

Copie Dossier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience de la Quatrième chambre du 27 Janvier 2026 le jugement contradictoire suivant,

Le délibéré initialement fixé au 16 Décembre 2025 a été prorogé au 20 Janvier 2026 puis au 27 Janvier 2026.

Après que l’instruction eut été clôturée le 10 Juin 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 23 Septembre 2025 devant :

Président : Véronique OLIVIERO, Vice-Président

Siégeant en formation Juge Unique

Greffier : Karine ORTI,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

La société V.V PATRIMOINE, SCI, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Julien MARGOTTON de la SELARL PRIMA AVOCATS, avocats au barreau de LYON

DEFENDERESSE

La CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE RHONE ALPES, Société coopérative à forme anonyme directoire et conseil de surveillance, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est

[Adresse 7],

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Jacques BOURBONNEUX de la SELARL QUADRANCE, avocats au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Le 21 janvier 2019, la SCI V.V PATRIMOINE a signé, en qualité de bénéficiaire, une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé [Adresse 1] (38). L’acte comprenait une clause suspensive d’obtention d’un prêt.

Le 22 mars 2019, la SCI V.V PATRIMOINE a sollicité un crédit immobilier auprès de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES. Elle indique que, compte tenu des délais nécessaires à la finalisation d’un tel emprunt, la banque a proposé à ses deux gérants, Monsieur [R] et Madame [V], de contracter deux prêts personnels.

Le 9 mai 2019, Monsieur [R] et Madame [V] ont souscrit chacun un prêt personnel, d’un montant de 25 000 euros.

Suivant acte authentique du 28 mai 2019, la SCI V.V PATRIMOINE a acquis le bien visé à la promesse unilatérale de vente.

Le 27 juin 2019, la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES a émis au profit de la SCI V.V PATRIMOINE une offre de prêt immobilier PRIMO REPORT PREMIUM d’un montant de 87 413 euros, laquelle a été acceptée.

Par avenant du 3 septembre 2020, accepté par l’emprunteur le 1er octobre 2020, une hypothèque conventionnelle à concurrence de la totalité de l’emprunt a été convenue, en substitution à la garantie de privilège de prêteur de deniers.

Les fonds ont été débloqués le 3 mai 2021.

Déplorant la tardiveté du déblocage des fonds, la SCI V.V PATRIMOINE a fait assigner en responsabilité la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES devant le tribunal judiciaire de Lyon, par acte de commissaire de justice signifié le 23 mars 2023.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 février 2025, la SCI V.V PATRIMOINE sollicite du tribunal de :

REJETER l’ensemble des conclusions, fins et moyens de la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES

CONDAMNER la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES à lui payer la somme de 68 620,02 euros

En tout état de cause,

CONDAMNER la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES aux entiers dépens de la présente instance.

La SCI V.V PATRIMOINE recherche la responsabilité contractuelle de la banque, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil.

Tout d’abord, elle lui reproche un manquement à son obligation de conseil, pour avoir contraint ses deux associés à souscrire deux crédits à la consommation inadaptés au projet d’acquisition immobilière, et surtout contraires aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation. Elle souligne que refuser ce montage aurait impliqué de renoncer à la promesse unilatérale de vente et de s’exposer à une indemnisation du promettant. Si ce manquement n’était pas qualifié de faute contractuelle, la SCI V.V PATRIMOINE entend se prévaloir du principe suivant lequel un tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

La SCI V.V PATRIMOINE estime ensuite que le refus du déblocage des fonds au motif que la garantie de privilège de prêteur des deniers inscrite à l’acte authentique ne pouvait plus être mise en œuvre est fautif dès lors que, compte tenu des circonstances dans lesquelles cet acte authentique de vente a été conclu, la banque avait nécessairement renoncé à cette garantie.

La SCI V.V PATRIMOINE fait également grief à la banque d’avoir tardé à débloquer les fonds même après avoir obtenu par avenant un changement de garantie, et en dépit de plusieurs relances.

La demanderesse considère que le lien de causalité entre les manquements fautifs et ses préjudices est établi, dès lors qu’en ne disposant pas immédiatement des fonds issus du prêt immobilier, ses associés ont dû rembourser plus longtemps des emprunts familiaux et des crédits à la consommation, lesquels avaient été contractés à des conditions financières beaucoup moins avantageuses. Elle ajoute que cette charge de remboursement a obéré leurs possibilités d’investissements dans la société aux fins de réaliser les travaux nécessaires à la mise en location.

Enfin, elle développe ses différents préjudices.

***

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 février 2025, la société CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES sollicite du tribunal de :

REJETER l’ensemble des demandes de la SCI V.V. PATRIMOINE

CONDAMNER la SCI V.V. PATRIMONE à lui payer à une somme de 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES considère n’avoir commis aucune faute.

Elle estime tout d’abord que la discussion autour des deux prêts à la consommation est inutile à la solution du litige, dès lors que les deux emprunteurs, par ailleurs associés de la SCI, ne sont pas parties à la procédure et que la SCI ne peut agir en leur lieu et place. Elle ajoute que l’octroi de ces crédits n’est pas fautif, dès lors qu’ils ont été accordés aux associés de la SCI pour abonder leurs comptes-courants. La banque conteste avoir contraint les intéressés à souscrire à ces emprunts. Elle soutient qu’en tout état de cause, la SCI V.V PATRIMOINE ne peut se prévaloir d’aucun préjudice puisqu’elle a pu acquérir le bien immobilier.

La banque souligne que le prêt immobilier n’avait pas pour objet de financer des travaux, mais d’obtenir des fonds pour rembourser les comptes-courants des associés, afin que ces derniers soldent leurs prêts à la consommation et familiaux. Elle soutient que la SCI V.V PATRIMOINE ne peut invoquer aucun préjudice tiré du retard dans la réalisation des travaux, ni aucun lien de causalité avec le retard allégué dans le déblocage des fonds. Par ailleurs, en considération de la demande initiale de prêt d’un montant de 179 774 euros, la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES en déduit que ni la SCI V.V PATRIMOINE, ni ses associés ne disposaient des fonds pour réaliser les travaux de rénovation dès 2019.

La CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES discute ensuite chacun des préjudices allégués par la SCI V.V PATRIMOINE.

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

Sur la responsabilité de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES

Sur les manquements reprochés à la banque

Vu les articles 1103 et suivants, vu l’article 1231-1 du code civil

*En premier lieu, la SCI V.V PATRIMOINE invoque un manquement de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES à son obligation de conseil, pour avoir contraint ses deux associés à souscrire deux crédits à la consommation inadaptés au projet d’acquisition immobilière, et contraires aux dispositions des articles L. 312-1 et suivants du code de la consommation.

Il est constant que la promesse unilatérale de vente signée le 21 janvier 2019 stipule une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 86 800 euros, à rembourser sur une durée de 15 ans au taux d’intérêt nominal de 1,8%. Il est également précisé que cette condition suspensive devait être réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 21 mars 2019. De manière générale, la promesse a été consentie jusqu’au 15 mai 2019.

Ce cadre contractuel posé, le tribunal ignore la raison pour laquelle la demande de prêt auprès de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES n’a été déposée que le 22 mars 2019. Il constate également que cette demande porte sur un crédit de 179 774 euros, montant bien supérieur au prix de vente et à celui fixé dans la condition suspensive. Il apparaît que cette demande n’a pas abouti en raison d’un refus de la société CNP ASSURANCES de garantir Madame [V], suivant des réponses des 10 et 15 avril 2019.

Si le tribunal imagine que ce refus de la compagnie d’assurance à un mois de la date butoir impartie pour la réitération a contrarié les prévisions de Monsieur [R] et de Madame [V], la juridiction ignore dans quelles circonstances précises la décision de recourir à des crédits personnels et des emprunts familiaux a été prise. A cet égard, la demanderesse ne produit aucun échange avec la banque accréditant sa version suivant laquelle ce sont les délais d’instruction de la demande de prêt immobilier qui ont justifié ce montage. Elle n’établit pas davantage que c’est la banque qui a contraint les associés à une telle solution.

Enfin, il est notable que la SCI V.V PATRIMOINE se borne à produire uniquement une attestation notariée de la vente conclue le 28 mai 2019, sans verser l’acte authentique complet. Ainsi, le tribunal ignore comment le financement du bien et l’origine des fonds ont été libellés.

Par suite, les pièces versées au débat ne permettent pas de démontrer un manquement à l’obligation de conseil imputable à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES.

*En deuxième lieu, la SCI V.V PATRIMOINE reproche à la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES d’avoir tardé à débloquer les fonds au motif d’une difficulté sur la garantie de privilège de prêteur de deniers, alors que la banque y avait nécessairement renoncé.

Il résulte de l’attestation notariée précitée que la vente du bien immobilier a été réitérée par acte authentique du 28 mai 2019. Les demandeurs justifient d’une offre de prêt émise par la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES le 27 juin 2019 portant sur un montant de 87 413 euros. Il est notable que la pièce produite ne comporte ni date de réception de l’offre, ni acceptation formelle de l’emprunteur, de sorte que la date précise de conclusion du prêt n’est pas connue, même si certaines pièces évoquent la date du 27 juillet 2019.

Cette offre prévoit les cautionnements de Monsieur [R] et de Madame [V], mais également un privilège de prêteur de deniers à concurrence de 80 000 euros et une hypothèque conventionnelle à concurrence de 7 413 euros.

Il est constant que la SCI V.V PATRIMOINE a officiellement réclamé le déblocage de l’intégralité des fonds le 4 décembre 2019. Dans la mesure où la date exacte de conclusion du contrat de prêt n’est pas connue et où une phase de préfinancement d’une durée maximale de 36 mois était stipulée, il ne peut être retenu de retard dans le déblocage des fonds entre le 27 juin 2019 et le 4 décembre 2019.

Il ressort d’un courriel du notaire en date du 19 février 2020 et du courrier du conseil de la SCI V.V PATRIMOINE du 29 juin 2020 que la question de l’effectivité du privilège de prêteur de deniers à concurrence de 80 000 euros s’est posée.

Sur ce point, la demanderesse souligne à juste titre que l’établissement bancaire savait lors de l’édition de son offre que la vente était déjà intervenue. Il était donc en mesure de connaître les contraintes éventuelles à l’inscription de ses garanties. Il s’avère que la banque n’a proposé un avenant au contrat de prêt, prévoyant d’étendre l’hypothèque conventionnelle à un montant de 87 413 euros, que le 3 septembre 2020, soit neuf mois après la demande de déblocage des fonds. Cet avenant a été accepté par l’emprunteur le 1er octobre 2020. Ce délai doit être regardé comme excessif, donc fautif.

*En troisième lieu, la SCI V.V PATRIMOINE estime que la banque a tardé à débloquer les fonds même après avoir obtenu une hypothèque conventionnelle complète.

Pour autant, il résulte d’un courrier de la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES du 18 mars 2021 que la régularisation de cette hypothèque conventionnelle, qui suppose un acte notarié, était en suspend en raison d’un défaut de communication entre les parties et leurs notaires respectifs. Le tribunal ignore quand cette hypothèque conventionnelle a finalement été régularisée, mais il est constant que les fonds ont été débloqués le 3 mai 2021. Il n’est donc pas certain que le délai écoulé entre le 1er octobre 2020 et la régularisation de l’hypothèque conventionnelle puis le déblocage des fonds soit uniquement imputable à la banque.

*Il résulte de ce qui précède que la banque CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES n’engage sa responsabilité que pour avoir édité une offre prévoyant une garantie de privilège de prêteur de deniers inefficace et avoir dû prévoir une extension de l’hypothèque conventionnelle, ayant généré un retard dans le déblocage des fonds lequel doit être circonscrit à la période du 4 décembre 2019 au 1er octobre 2020.

Sur les préjudices invoqués par la SCI V.V PATRIMOINE

*Concernant le surcoût des frais de garantie : il est établi par les pièces produites que le coût des garanties prévues dans l’offre initiale de prêt était évalué à 944 euros, alors que l’avenant du 3 septembre 2020 a réhaussé ces frais à 1750 euros.

Dès lors que la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES aurait dû savoir dès l’émission de son offre que le privilège de prêteur de deniers ne pouvait intervenir, le coût supérieur induit par la modification de l’hypothèque conventionnelle est en lien avec son manquement fautif. Il sera donc accordé la somme de 800 euros à la SCI V.V PATRIMOINE.

*Concernant le versement de l’assurance de prêt : la SCI affirme que les cotisations d’assurance ont été immédiatement prélevées alors que les fonds n’avaient pas été débloqués et elle soutient qu’elle devra s’en acquitter pendant deux années supplémentaires.

Or il a été précédemment observé que le prêt comporte une phase de préfinancement, pouvant aller jusque 36 mois après la conclusion du contrat, avant que ne débute l’amortissement. A la rubrique « assurances » de l’offre, il est stipulé que : « le coût de l’assurance est calculé sur la durée totale du prêt, hors préfinancement. Toutefois la durée de couverture d’assurance pend en compte la durée de la phase de préfinancement. » Les conditions générales prévoient également que « pendant la période qui s’écoule entre la date d’effet de l’assurance et la date d’entrée du prêt en amortissement, une prime dite « de raccordement » est prélevée à terme échu sur le compte support des prélèvements mentionné dans le contrat de prêt. La période de raccordement prend fin lorsque commence la période d’amortissement du prêt ». Il est donc inexact de considérer que des cotisations d’assurance continueront d’être prélevées au-delà de 2039 au motif que l’amortissement a débuté tardivement en raison du déblocage tardif des fonds. La prétention doit être rejetée.

*Concernant les honoraires du comptable : la SCI V.V PATRIMOINE ne démontre pas, au regard de la seule production d’une attestation de son comptable, que les honoraires réglés à ce dernier sont en lien de causalité direct et certain avec le retard du déblocage des fonds entre le 4 décembre 2019 et le 1er octobre 2020. En outre la somme de 1 600 euros sollicitée, comparée aux montants HT figurant sur la pièce, n’est pas explicitée. La demande indemnitaire doit être rejetée.

*Différence d’intérêts entre ceux des prêts à la consommation et ceux de l’emprunt immobilier : outre le fait que les emprunteurs des crédits personnels et du crédit immobilier sont des personnes distinctes, il a été précédemment retenu que les circonstances dans lesquelles les prêts personnels ont été souscrits n’étaient pas suffisamment explicites pour engager la responsabilité de la banque. Par suite, la prétention doit être écartée.

*Perte de loyers entre décembre 2019 et avril 2021 : étant rappelé que seul le retard dans le déblocage des fonds compris entre le 4 décembre 2019 et le 1er octobre 2020 est fautif, il doit également être remarqué que la SCI ne disposait initialement pas de trésorerie pour réaliser les travaux, puisqu’elle a sollicité le 22 mars 2019 un prêt de 179 774 euros pour l’acquisition d’un logement au prix de 80 000 euros. De plus, il est constant que le prêt immobilier en cause n’a été accordé qu’à concurrence de 87 413 euros, ne couvrant manifestement pas le coût des travaux projetés. Il est également notable que, dans sa réclamation financière amiable du 1er octobre 2020 (pièce n°16 de la demanderesse), la SCI V.V PATRIMOINE a sollicité en guise de réparation de son préjudice moral un accord de prêt pour des travaux, ce qui signifie qu’elle ne disposait toujours pas de la trésorerie nécessaire à cette date. Si la SCI V.V PATRIMOINE relève à juste titre que ses associés n’ont pu injecter de la trésorerie dès lors qu’ils devaient faire face aux charges de leurs emprunts personnels et familiaux à des conditions plus impactantes, il doit être rappelé que la responsabilité de la banque n’est pas engagée pour ce montage financier coûteux. Par suite, il ne peut être considéré que le retard dans le déblocage des fonds est en lien de causalité avec la perte de loyers alléguée. La demande doit être rejetée.

*Concernant le surcoût des travaux : les mêmes motifs que pour la demande précédente au titre des loyers doivent conduire au rejet de la prétention.

*Concernant le préjudice moral : la banque CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES a commis une faute ayant retardé de neuf mois le déblocage des fonds du prêt accordé à la SCI V.V PATRIMOINE qui, dès lors, n’a pu disposer des fonds. Il lui sera accordé une somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral.

*En définitive, la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES sera condamnée à verser à la SCI V.V PATRIMOINE la somme totale de 1 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il convient de condamner la CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES aux dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

La CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES sera également condamnée à payer à la SCI V.V PATRIMOINE la somme de 2 000 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 514 du code de procédure civile applicable aux instances introduites depuis le 1er janvier 2020 dispose que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

CONDAMNE la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES à payer à la SCI V.V PATRIMOINE la somme de 1 800 euros de dommages et intérêts

CONDAMNE la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES aux dépens

CONDAMNE la SA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE DE RHONE ALPES à payer à la SCI V.V PATRIMOINE la somme de 2 000 euros au titre des frais non répétibles de l’instance

REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties.

Prononcé à la date de mise à disposition au greffe par Véronique OLIVIERO, vice-président,

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président, Véronique OLIVIERO, et Karine ORTI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT