TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/127

AFFAIRE : N° RG 25/00506 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3ZZM

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Christelle MARINI

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Février 2026

DEMANDERESSE :

Madame [L] [G] [Q] [H]

née le 29 Juillet 1958 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Christelle MARINI de la SELARL BCA – AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [C]

né le 20 Mai 1964 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Monsieur [R] [C]

né le 04 Février 1995 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparants ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

en présence de M^me FOURNAL, auditrice

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 05 décembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 06 Février 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 06 mai 2018 avec prise d’effet au 01er juin 2018, Madame [L] [H] a donné à bail à Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] un local d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5], pour un loyer initial mensuel de 490 euros outre 20 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [H], selon acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2025 a fait signifier à Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 3689,07 euros en principal outre une clause pénale de 317,55 euros outre intérêts échus et coût du présent acte.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 septembre 2025 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [L] [H] a assigné Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de :

constater que le bail conclu entre les parties le 06/05/2018 est résolu de plein droit et de dire que Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] sont sans droit ni titre dans les lieux qu’ils occupent ; de prononcer à titre subsidiaire la constatation du jeu de la clause résolutoire, la résolution du bail des lieux loués qu’ils occupent ; de prononcer l’expulsion de Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] des lieux qu’ils occupent et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;de dire explicitement que le délai de deux mois suivant le commandement de quitter prévu l’article L412-1 du code de procédures civiles d’exécution sera supprimé ; ordonner la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux occupés par Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] dans tel lieu que ceux-ci désigneront, à leur frais, comme il est dit à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; de condamner solidairement Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] à payer à Madame [L] [H] les sommes suivantes : 4750,68 euros avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2025 sur la somme de 3689,07 euros et à compter de l’assignation pour le surplus au titre de l’arriéré des loyers et charges dus (mois de septembre 2025 inclus) ; 317,55 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de la clause pénale ; une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers et charges soit la somme de 770,3 euros par mois, à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à complet déménagement des lieux loués et remise des clés à la demanderesse ; 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ; ordonner l’exécution provisoire du jugement à l’exception des seuls dépens.

A l’audience du 05 décembre 2025, Madame [L] [H], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes

Au soutien de sa demande de constat de la résiliation du bail, elle fait valoir au visa des articles 6, 7 et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] ne se sont pas acquittés de leur obligation de paiement des loyers, de sorte qu’elle a été contrainte de faire délivrer un commandement de payer la somme et que la dette n’a pas été résorbée dans le délai de deux mois.

Subsidiairement, sur le prononcé de la résolution du bail, elle expose au visa de l’article 1184 alinéa 1er du code civil que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des parties ne satisfera point à son engagement. Suivant l’article 1728 du code civil, elle rappelle que l’obligation de payer le loyer aux termes convenus est une obligation principale du preneur. Elle fait valoir que la délivrance d’un commandement de payer les loyers signifiés en application des articles 7 et 24 de la loi n° 89 – 462 du 6 juillet 1989 n’empêche pas de demander en justice le prononcé de la résolution du contrat synallagmatique qu’est le bail.

Au soutien de sa demande de réduction du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, elle fait valoir que la violation des obligations des locataires justifie que le délai soit supprimé ou subsidiairement, réduit.

Au soutien de sa demande de condamnation au titre de la clause pénale, elle expose au visa de l’article 1152 du code civil que la clause pénale incluse dans le contrat de bail est due, que la Cour de cassation a eu l’occasion de rappeler avec force l’automatisme de la clause du seul fait de l’inexécution (Cass. Civ. 3ième, 12 janvier 1994, Bull.civ. n° 5, Rép. Defrénois 1994, 804) et que le juge a un pouvoir de modération lorsque la peine convenue est manifestement excessive. Elle fait valoir qu’une clause pénale de 10% des sommes dues par le débiteur n’a rien d’excessif et qu’elle représente en l’espèce une somme de 317,55 euros.

Bien que régulièrement convoqués par actes signifiés par commissaire de justice et remis à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe. Les locataires n’ont pas répondu aux convocations du travailleur social.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par la voie électronique le 26 septembre 2025, au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [L] [H] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 21 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 06 mai 2018 avec prise d’effet au 01er juin 2018 contient une clause résolutoire (article 12) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 juillet 2025, pour la somme en principal de 3689,07 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 15 septembre 2025 à minuit.

L’expulsion de Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

sur la suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Sur l’arriéré locatif :

Madame [L] [H] produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] restent lui devoir, après soustraction du montant de la clause pénale, la somme de 4433,13 euros à la date du 24 septembre 2025.

Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Conformément à la clause 14) du contrat de bail du 06 mai 2018 avec prise d’effet au 01er juin 2018, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de cette somme de 4433,13 euros selon décompte arrêté au 24 septembre 2025, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3689,07 euros à compter du commandement de payer du 15 juillet 2025 et pour le surplus à compter de la présente décision.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 06 mai 2018 avec prise d’effet au 01er juin 2018 contient en son 13) une clause qui prévoit : « en cas de non paiement du loyer ou de ses accessoires et dès le premier acte d’huissier, le locataire devra une indemnité de 10% de la somme due aux bailleurs. en cas d’occupation des lieux après la cessation du bail, il sera dû par l’occupant jusqu’à son expulsion, une indemnité égale au double du loyer et des charges contractuels ».

La clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

III. SUR LES CONSEQUENCES DE L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] ne pourront qu’être expulsés selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] seront enfin condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 septembre à 0heures à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Madame [L] [H] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [L] [H], Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de Madame [L] [H] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 06 mai 2018 avec prise d’effet au 01er juin 2018 entre d’une part, Madame [L] [H] et d’autre part, Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 5] sont réunies à la date du 15 septembre 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [L] [H] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] à verser à Madame [L] [H] la somme de 4433,13 euros (quatre mille quatre cent trente trois euros et treize centimes) arrêtée au 24 septembre 2025 (mensualité du mois de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3689,07 euros à compter du commandement de payer du 15 juillet 2025 et pour le surplus à compter de l’assignation du 26 septembre 2025 pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] à verser à Madame [L] [H] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 16 septembre 2025 à 0heures et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

REJETTE la demande au titre de la clause pénale ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] à verser à Madame [L] [H] une somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [C] et Monsieur [R] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Céline ASTIER TRIA, juge des contentieux de la protection et par Madame Emeline DUNAS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection