TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 12 Février 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2023

GROSSE :

Le 12/02/24

à M^e BOUTY

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12/02/24

à M^e CENGHER

Le………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/04664 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3V27

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société CONSULAT GENERAL DE ROUMANIE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Mihaela CENGHER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [L]-[D] [G], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Armelle BOUTY, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 24 novembre 2016, Madame [L] [Z] [G] a donné à bail au CONSULAT GENERAL DE ROUMANIE un logement meublé de type 3 avec garage, buanderie, piscine et jacuzzi sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 3 950 euros, initialement à l’effet de loger Madame [U] [J] et sa famille.

Les occupants ont quitté les lieux le 31 août 2022.

Par exploit de commissaire de justice du 26 juin 2023, la REPUBLIQUE DE ROUMANIE a assigné Madame [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de restitution du montant déposé en garantie, majoré de la pénalité de retard de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire est utilement retenue à l’audience du 18 décembre 2023, à laquelle la REPUBLIQUE DE ROUMANIE, représentée par son avocat, demande au Tribunal de :

— déclarer ses demandes recevables,

— constater que Madame [L] [G] n’a que partiellement restitué le dépôt de garantie,

— constater que Madame [L] [G] a indument perçu des sommes au titre des charges récupérables,

— constater que Madame [L] [G] n’a pas respecté les délais pour restituer le dépôt de garantie,

— condamner en conséquence Madame [L] [G] au paiement de la somme de 1 285 euros au titre des charges indument payées pour l’année 2021,

— condamner Madame [L] [G] au paiement de la somme de 7 307,49 euros au titre du dépôt de garantie non-restitué,

— condamner Madame [L] [G] au paiement de la somme de 4 690 euros à titre de sanction légale pour non restitution dans les délais du dépôt de garantie,

— subsidiairement, dire et juger que cette somme viendra en compensation avec celles réclamées par Madame [L] [G],

— condamner Madame [L] [G] à payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de l’assignation.

La REPUBLIQUE DE ROUMANIE expose, au visa des articles 25-3, 3-2 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, que le bail ne comporte pas de clause sur les charges mais que celles-ci étaient incluses dans le montant du loyer ; que les loyers ayant été payés, aucune somme ne pouvait être retenue sur la garantie par la bailleresse au titre des charges. Elle précise que la consommation internet était comprise dans le loyer. Sur les sommes versées en sus du loyer au cours de bail, le locataire sortant fait valoir qu’elles ont été indument perçues et en demande le remboursement pour l’année 2021. La REPUBLIQUE DE ROUMANIE conteste les dégradations alléguées par Madame [L] [G]. Elle expose que la location a duré 6 ans, que les traces et taches constatées sur les murs et plafonds lors de l’état des lieux de sortie correspondent à une usure normale du bien, et précise que ce dernier n’était pas neuf lors de l’entrée dans les lieux. Elle fait valoir que la mise en peinture de la chambre et des toilettes n’était pas nécessaire. Elle conteste le remplacement de la vasque, faisant valoir que celle-ci n’était pas cassée lors de l’état des lieux de sortie. Sur l’état du mobilier de jardin, elle conteste tout acte de vandalisme et fait valoir que cet état s’explique par l’exposition aux intempéries. Elle conteste le montant sollicité au titre du remplacement de ce mobilier extérieur, et fait valoir que ce prix ne correspond pas à celui affiché par les enseignes les plus connues. Elle conteste les pièces produites par Madame [L] [G], et expose que cette dernière se borne à produire des devis qui sont impropres à établir les paiements allégués.

Madame [L] [G], représentée par son avocat, demande au juge des contentieux de la protection de :

— rejeter l’ensemble des demandes de la REPUBLIQUE DE ROUMANIE,

— condamner la REPUBLIQUE DE ROUMANIE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre du solde des travaux de remise en état du bien,

— condamner La REPUBLIQUE DE ROUMANIE à payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [L] [G] reconnait avoir conservé une partie du montant déposé en garantie et avoir restitué la seule somme de 592,51 euros. Elle explique qu’il avait été convenu oralement que les charges étaient récupérables, et que cet accord est conforté par les paiements effectués pour les charges du 24 novembre 2016 au 31 août 2022. Elle invoque une jurisprudence de la Cour d’appel de Paris aux termes de laquelle, selon elle, les charges sont dues même lorsque le bail ne prévoit pas de provision sur charges. Au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, la défenderesse fait valoir que le locataire doit répondre des dégradations du bien loué. Elle explique que le bien est un logement de standing et expose qu’il était en parfait état lors de l’entrée dans les lieux. Elle explique que ce n’est pas la vasque mais le meuble supportant cette vasque qui a été endommagé par le locataire, et que cette dégradation excède une usure normale. Elle fait valoir que le tressage du mobilier de jardin a été arraché, de sorte que son état ne résulte pas d’une usure normale. Elle explique que le montant sollicité pour le rachat des meubles de jardin correspond à celui d’une enseigne spécialisée et est justifié par le standing élevé du bien loué. Sur la mise en peinture, elle expose que les murs et plafonds étaient en bon état selon l’état des lieux d’entrée du 24 novembre 2016, et précise qu’elle s’était chargée d’enlever les taches constatées à cette date. Elle fait valoir que les taches constatées au terme du bail résultent d’un manque d’entretien par le locataire, ce que révèle l’ensemble des constatations du commissaire de justice dans son état des lieux du 31 août 2022 (faux-plafond abimé, lattes de la plage de la piscine abimées, dysfonctionnement du système de fermeture de la baie, des volets et du lave-vaisselle, WC entartrés, etc). Elle ajoute que la somme sollicitée au titre de la mise en peinture correspond uniquement aux deux chambres et toilettes. Sur la pénalité de retard de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, elle fait valoir d’une part que cette disposition n’est pas applicable, le coût de la remise en état du bien excédant le montant déposé en garantie et, d’autre part, que le délai de restitution est différent pour les charges selon une jurisprudence de la Cour de cassation du 31 mai 2018.

A titre reconventionnel, Madame [L] [G] expose que le locataire sortant est débiteur de la somme de 2 000 euros, certaines sommes ayant été omises lors de la restitution partielle du dépôt de garantie.

Le juge des contentieux de la protection se réfère pour un plus ample exposé des moyens aux dernières écritures reprises par les parties lors de l’audience, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 12 février 2024.

MOTIFS

Il résulte de l’article 467 du Code de procédure civile que le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En l’espèce, les parties sont représentées. Le jugement sera contradictoire.

Sur la demande en restitution du montant déposé en garantie et sur la pénalité de retard

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application des articles 25-3 et 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « [le dépôt de garantie] est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

[…]

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ».

Conformément à l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du bail à effet du 24 novembre 2016 que Madame [L] [G] a donné à bail à la REPUBLIQUE DE ROUMANIE un logement meublé de type 3 avec garage, buanderie, piscine et jacuzzi sis [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de « 3 950 euros (en ce compris l’entretien des extérieurs piscine, jacuzzi et internet) ». A la lecture de ce bail « le bailleur est tenu de procéder à l’entretien des extérieurs à savoir piscine, jacuzzi et espaces verts ; de fournir au locataire un abonnement internet, étant ici précisé que tout dépassement par le locataire (films ou autres services) sera facturé au locataire sur justificatif » (article X sur les autres conditions particulières, p°7). La somme de 7 900 euros a été déposée en garantie par la REPUBLIQUE DE ROUMANIE. La régularisation au titre de la consommation en eau devait avoir lieu « tous les 3 mois » selon correction manuscrite apposée sur l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 24 novembre 2016.

Un état des lieux de sortie du 31 août 2022 a été établi par exploit de commissaire de justice avec remise des clefs au bailleur à cette date, les parties étant représentées.

La bailleresse reconnait avoir restitué la seule somme de 592,51 euros, et avoir ainsi conservé la somme de 7 307,49 euros au titre du dépôt de garantie.

Madame [L] [G] produit des factures qui établissent un dépassement du forfait internet du bien loué sur la période de décembre 2021 à août 2022 inclus, pour la somme totale de 245,91 euros (pièce numérotée 7). La surfacturation alléguée pour les mois de septembre, octobre et novembre 2021 n’est en revanche pas établie par les pièces versées aux débats.

Sur la taxe des ordures ménagères qui est légalement due, il ressort du bail qu’elle n’était pas comprise dans le montant du loyer et n’a donc pas été réglée par le paiement des loyers. La lecture de l’avis d’impôt du 9 août 2022 établit que les cotisations 2022 s’élevaient à la somme de 1 739 euros, soit une quote-part de 557,15 euros.

Cependant concernant la régularisation au titre de la consommation en eau, Madame [L] [G] produit des factures sur lesquelles l’adresse du lieu raccordé ne correspond pas à celle du bien loué.

Seule la somme totale de 803,06 euros pouvait donc être retenue au titre de la régularisation des charges.

Sur la dégradation du bien, il ressort du procès-verbal dressé le 31 août 2022 par agent assermenté que « le tressage [du mobilier de jardin] a été arraché ». Le standing du bien loué (localisation du bien, piscine privée, jacuzzi avec vue sur la mer, chambres avec salles d’eau attenantes) justifie que le mobilier soit à un prix plus élevé que dans les enseignes citées par le demandeur. Madame [L] [G] produit un devis du 11 janvier 2023 de l’entreprise GRIS PERLE, pour l’achat d’un canapé d’extérieur avec deux fauteuils et table basse en rotin d’un montant de 2 000 euros.

Sur le meuble supportant la vasque de la salle d’eau, le procès-verbal du 31 août 2022 établit une dégradation qui, par l’ampleur des taches indélébiles, excède une usure normale. Le standing du bien loué justifie son remplacement. Madame [L] [G] produit un devis du 24 novembre 2022 de l’entreprise GRANIT ET MARBRE GAMBINI, pour l’achat et la pose d’un meuble avec trou pour vasque par-dessus, d’un montant de 2 015,81 euros.

Sur la mise en peinture, il ressort de l’état des lieux d’entrée du 24 novembre 2016 que les murs et plafonds étaient en bon état, que seules des traces d’humidité ont été relevées dans la chambre 2, et que Madame [L] [G] s’était engagée à les faire disparaître. La bailleresse déclare avoir fait disparaître ces traces en cours de bail, ce que la REPUBLIQUE DE ROUMANIE ne conteste pas. Il ressort de l’état des lieux de sortie du 31 août 2022 qu’au terme de la location, qui a duré six ans, des tâches ont été constatées sur les murs de la chambre 1, sur les murs du cabinet de toilettes 2, et sur les murs et plafonds de la chambre 2. Le standing du bien loué justifie une mise en peinture. Madame [L] [G] produit une facture du 7 novembre 2022 de l’entreprise COMTE d’un montant de 8 272 euros pour la reprise de la peinture avec pose de bâches dans l’ensemble de l’appartement. Elle produit un courrier recommandé du 23 novembre 2022 détaillant le coût de cette mise en peinture rapporté à la dimension de chacune des pièces du bien loué. La mise en peinture des deux chambres et du cabinet de toilettes pour la somme de 4 171,20 euros est justifiée.

Par conséquent, Madame [L] [G] était en droit de retenir la somme totale de 8 990,07 euros au titre de la régularisation des charges et de la remise en état du bien. Cette somme excède le montant déposé en garantie.

La REPUBLIQUE DE ROUMANIE sera donc déboutée de sa demande en paiement du reliquat de la somme déposée en garantie. Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande en paiement d’une pénalité de retard.

Sur la demande en paiement formulée par Madame [L] [G]

Vu les articles 25-3 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Il résulte de ce qui précède que la REPUBLIQUE DE ROUMANIE est débitrice de la somme de 1 682,58 euros. Par conséquent, elle sera condamnée à payer cette somme à Madame [L] [G].

Sur la demande en restitution des charges pour l’année 2021

Aux termes de l’article 1302 alinéa 1er du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Il ressort du bail du 24 novembre 2016 et de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le même jour que la taxe des ordures ménagères, qui est légalement due, n’était pas comprise dans le montant du loyer ; que tout dépassement du forfait internet était facturé en sus du loyer ; et que la consommation en eau faisait l’objet d’une régularisation trimestrielle.

Il en résulte que les sommes versées au bailleur en sus du loyer mensuel pour l’année 2021 n’étaient pas indues mais correspondaient à la régularisation des charges. Les paiements sont établis dans leur principe.

Le montant de ces paiements n’est pas contesté par la REPUBLIQUE DE ROUMANIE.

Par conséquent, la demande en restitution formulée par la REPUBLIQUE DE ROUMANIE sera écartée.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de compensation des sommes formulée par la REPUBLIQUE DE ROUMANIE.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile la REPUBLIQUE DE ROUMANIE, qui succombe en ses demandes, conservera la charge des dépens.

L’équité commande de condamner la REPUBLIQUE DE ROUMANIE à payer la somme de 2 000 euros à Madame [L] [G] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la REPUBLIQUE DE ROUMANIE à payer à Madame [L] [G] la somme de 1 682,58 euros correspondant au solde des travaux de remise en état déduction faite du montant de la garantie conservé par la bailleresse, pour le bien situé [Adresse 3] ;

CONDAMNE la REPUBLIQUE DE ROUMANIE aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la REPUBLIQUE DE ROUMANIE à payer à Madame [L] [G] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE