TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 04 Novembre 2024

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 02 Septembre 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ..Frédéric GONDER……………………….

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03626 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5CV4

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [G], [O] [F]

né le 29 Octobre 1980 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDEURS

Monsieur [E] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [H] [Y], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 03 août 2018, Monsieur [G] [O] [F] a donné à bail à Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] un local à usage d’habitation et un parking n° 68 situés [Adresse 3], pour un loyer de 770 euros et une provision sur charges de 90 euros.

Un commandement de payer la somme en principal de 1 768,88 euros et de justifier de l’occupation du logement visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] le 23 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, Monsieur [G] [O] [F] a fait assigner Monsieur [E] [Y] et [R] [H] [Y] devant le juge des contentieux de la protection, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— constat de la résiliation du bail,

— expulsion de Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y], ainsi que de tous occupants de leur chef et ce au besoin du concours de la force publique,

— condamnation solidaire de Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] au paiement de la somme de 1 422,96 euros au titre des loyers et charges dus, outre intérêts au taux légal, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant du loyer et charges,

— condamnation solidaire de Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifié, de 800 euros en vertu de l’article 700 di Code de procédure civile, au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 02 septembre 2024, Monsieur [G] [O] [F], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation et a actualisé sa créance selon décompte du 02 septembre 2024 à la somme de 4 160,88 euros, terme du mois de septembre inclus.

Cités à étude, Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] ne sont ni comparants ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 04 novembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

Une copie de l’assignation a été notifiée par la voie électronique à la préfecture des Bouches-du-Rhône le 13 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 02 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc parfaitement recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 12 septembre 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 03 août 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2023, pour la somme en principal de 1 768,88 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 juillet 2023.

Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 23 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse, soit 860 euros, et ce, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

La bailleresse communique un décompte actualisé arrêté au 02 septembre 2024 indiquant un solde débiteur de 4 160,88 euros, échéance de septembre incluse.

Les requis n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de leur dette puisqu’il ne comparaissent pas.

Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 4 160,88 euros au titre de l’échéance impayée du mois de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Clause pénale

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462, 6 juill. 1989 est réputée non écrite la clause “i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble”.

Par conséquent, la demande à titre de clause pénale du contrat de bail formulée par la partie demanderesse est rejetée.

Dommages-intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, la demande de Monsieur [G] [O] [F] de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y], parties perdantes, supporteront solidairement la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût d’un commandement de payer et de l’assignation.

Le surplus de la demande sera rejeté.

Il conviendra de condamner solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] à payer à Monsieur [G] [O] [F] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 août 2018 entre Monsieur [G] [O] [F] d’une part et Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] d’autre part concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de parking n° 68 situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 23 juillet 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] de libérer l’appartement et place de parking n° 68 et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [O] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] à verser à Monsieur [G] [O] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges soit 860 euros à compter du 23 juillet 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] à verser à Monsieur [G] [O] [F] la somme de 4 160,88 euros au titre de l’échéance impayée du mois de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE les demandes au titre de dommages-intérêts et clause pénale formulées par Monsieur [G] [O] [F] ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût d’un commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE le surplus de la demande relative aux dépens ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [Y] et Madame [H] [Y] à verser à Monsieur [G] [O] [F] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le juge du contentieux de la Protection Le Greffier