TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 06 Juin 2024

GROSSE :

Le 13 septembre 2024

à M^e BALDO Patrice

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 23/03250 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3MB7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [L], demeurant [Adresse 3]

non comparant

Monsieur [Z] [N], né le 22 avril 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée du 12 janvier 2022, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a donné à bail meublé à Monsieur [K] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Par acte du 12 Janvier 2022, Monsieur [Z] [N] s’est porté caution solidaire de Monsieur [L],

Par acte de commissaire de justice en date du 27 octobre 2022, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a fait signifier à Monsieur [L] un commandement de payer la somme de 2.454.40 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle. Ce commandement a été dénoncé à la caution Monsieur [N], le 8 novembre 2022.

Par assignations du 21 février 2023, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a attrait Monsieur [K] [L] et Monsieur [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa des articles de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [L] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de la décision à venir ;condamner solidairement Monsieur [K] [L] et Monsieur [Z] [N] à lui payer :* la somme provisionnelle de 2.780,57 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 31 janvier 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la créance ;

* une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer échu avec charges, révisable, jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 3 août 2023, l’affaire a été retenue et plaidée le 3 août 2023.

La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance.

A la date du délibéré le 28 septembre 2023, la réouverture des débats a été ordonnée afin de respecter le contradictoire, Monsieur [L] s’étant présenté après la clôture des débats.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 21 décembre 2023, renvoyée à plusieurs reprises puis retenue et plaidée le 6 juin 2024.

La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, représentée par son conseil, a réitéré ses demandes en actualisant sa créance à un montant de 2.962,87, arrêtée au 28 avril 2023.

Cités à étude, Monsieur [K] [L] et Monsieur [Z] [N] n’ont pas comparu et personne pour eux.

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’est parvenu au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Monsieur [K] [L] et Monsieur [Z] [N] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige les opposant à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 22 février 2023 2024, soit deux mois au moins avant l’audience du 3 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 28 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 21 février 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 12 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 octobre 2022 pour la somme en principal de 2.454,40 euros, dénoncé à la caution le 8 novembre 2022.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 décembre 2022.

Monsieur [L] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [L] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [L] au paiement de cette indemnité d’occupation d’un montant actuel de 584 euros.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni qu’une somme de 2.962,87 euros restait due au 28 avril 2023, correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Il convient de déduire de ce décompte un montant global de 527,47 euros correspondant à des frais d’impayés de prélèvement et d’actes, qui ne relèvent pas de la dette locative mais des dépens et frais irrépétibles.

Monsieur [L] qui ne comparaît pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Il sera donc condamné à verser la somme de 2.435,40 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 février 2023.

Sur l’engagement de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, par acte d’engagement du 12 janvier 2022, Monsieur [Z] [N] s’est porté caution solidaire pour le paiement notamment des redevances révisables, charges, indemnités d’occupation, frais de procédure dus par le locataire, pour une durée de dix ans à compter du 12 janvier 2022 et la limite d’un montant total de 50.000 euros.

Monsieur [N] sera donc tenu solidairement au paiement de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation dans les limites prévues par son engagement.

Sur les demandes accessoires

L’équité exige de condamner in solidum Messieurs [L] et [N], parties perdantes, à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Messieurs [L] et [N] supporteront in solidum la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 janvier 2022, entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Monsieur [K] [L], portant sur un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 27 décembre 2022 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] solidairement avec Monsieur [Z] [N] es qualité de caution solidaire, à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, soit 584 euros, due à compter du 27 décembre 2022 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] solidairement avec Monsieur [Z] [N] es qualité de caution solidaire à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, à titre provisionnel, la somme de 2.435,40 euros à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 21 février 2023, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 avril 2023 ;

DISONS que Monsieur [Z] [N] ne sera tenu solidairement du paiement des loyers et charges échus, et des indemnités d’occupation que dans la limite de son engagement de caution solidaire, soit jusqu’au 12 janvier 2032 et pour un montant total de 50.000 euros ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [L] et Monsieur [Z] [N] à payer à la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION, une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [K] [L] et Monsieur [Z] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier Le président