TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 24 Février 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 09 Décembre 2024

GROSSE :

Le 24/02/25

à M^e ESCARGUEL

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 24/02/25

à M^e MAMELLI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/02804 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3JKD

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [M]

né le 16 Avril 1968 à [Localité 8] (TUNISIE), demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro du 15/11/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représenté par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [U] [E] épouse [M]

née le 29 Avril 1978 à [Localité 6] (EGYPTE), demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fanny ESCARGUEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [B] [Y]

né le 10 Août 1957 à [Localité 5] (ALGERIE) ([Localité 1], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Marc MAMELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 juin 2014 à effet au 1er juillet 2014, M. [B] [Y] a consenti à bail à M. [I] [M] et Mme [U] [E] épouse [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 580 euros, outre 50 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2023, M. [I] [M] et Mme [U] [E] épouse [M] ont fait assigner M. [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

à titre principal, sur le fondement des articles 1719 et 1721 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, voir condamner le bailleur :

à exécuter les travaux de mise aux normes de l’installation de chauffage, de la ventilation, des plafonds ainsi qu’au regard de l’humidité et de la moisissure sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision,à leur verser la somme de 8 683,20 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, outre la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

à titre subsidiaire,

voir ordonner une mesure d’expertise et la condamnation du bailleur à leur verser la somme de 20 000 euros à titre de provision à valoir sur les dommages et intérêts futurs,

en tout état de cause,

voir condamner M. [B] [Y] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux dépens.

Appelée à l’audience du 26 mai 2023, l’affaire a fait l’objet de trois renvois pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 9 décembre 2024, M. [I] [M] et Mme [U] [E] épouse [M], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils réitèrent les demandes de leur assignation.

Au soutien de leurs prétentions, M. [I] [M] et Mme [U] [E] épouse [M] font valoir que le logement loué est insalubre et à tout le moins indécent. Ils ont signalé par courrier du 26 novembre 2015 à leur bailleur la présence de rats, le mauvais état des plafonds de l’appartement qui s’effondrent sur le faux-plafond, celui de la cage d’escalier et la présence de moisissures et d’une forte humidité dans les lieux loués sans que celui-ci ne prenne de mesure, sauf à veiller à indexer le loyer. Ils ajoutent que deux radiateurs ne fonctionnement pas, que l’installation électrique n’est pas aux normes ainsi que l’évacuation des fumées de la chaudière à gaz et que l’éclairement naturel du séjour est insuffisant. L’état d’indécence et de non conformité de l’appartement loué au règlement sanitaire départemental a été constaté par les services de la ville, ceux de la caisse d’allocations familiales et le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne qui ont mis en demeure le bailleur de réaliser des travaux. Malgré leur demande depuis le mois d’octobre 2014, renouvelée chaque année, d’obtention d’un logement social, ils sont contraints de vivre dans un appartement affecté de désordres ayant des conséquences sur leur propre santé comme sur celle de leurs quatre enfants âgés de 3, 9, 13 et 15 ans qui souffrent de pathologies respiratoires et visuelles liées ou aggravées par l’état d’insalubrité de l’appartement. Ils dénoncent l’inertie de leur bailleur qui avait parfaitement connaissance de la situation. Ils estiment leur préjudice de jouissance au montant du loyer résiduel de 80,40 euros par mois versé à M. [B] [Y] depuis 2015 et jusqu’en 2023, soit à un montant total de 8 683,20 euros (80,40 x 12 mois x 9 années). Alors qu’ils sont tous deux affectés d’un handicap, leur état a été aggravé par celui de leur logement, humide et froid, avec des murs et des plafonds couverts de moisissures, une installation d’électricité et une chaudière ne répondant pas aux normes, une présence de rats imposant de calfeutrer les faux-plafonds et les ouvertures avec du scotch. Ils indiquent que leurs enfants ont vu leur état de santé impacté par ces conditions de vie dégradées dans un habitat indigne. Ils soulignent avoir perdu confiance en leur bailleur et à sa volonté de réaliser les travaux réellement nécessaires à une remise aux normes du bien loué.A titre subsidiaire, ils demandent une mesure d’expertise judiciaire, si les derniers rapports qu’ils produisent aux débats n’étaient pas suffisants pour préciser les désordres subis et les travaux à entreprendre pour y remédier.

M. [B] [Y], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il a sollicité le rejet des demandes et subsidiairement qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves sur la mesure d’expertise judiciaire. Il réclame la condamnation de ses locataires à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, M. [B] [Y] indique qu’il n’est pas établi que les désordres invoqués dont il affirme qu’ils n’ont pas été portés à sa connaissance avant la présente procédure par ses locataires, ni qu’ils persistent depuis 2015 et qu’ils lui soient imputables alors que l’état des lieux d’entrée démontre que l’appartement était en bon état lors de la prise à bail, que le courrier du 26 novembre 2015 des locataires ne porte que sur des désordres affectant parties communes et qu’il a saisi le syndic afin de que travaux soient réalisés, que les interventions de la société ENGIE HOME SERVICES en 2022 dont se prévalent les demandeurs mentionnent que le chauffage fonctionne et qu’il a lui-même demandé aux locataires par courrier du 1er décembre 2022, suite à la visite d’un agent immobilier aux fins de vente de l’appartement loué, de procéder à une déclaration de sinistre auprès de leur assureur en raison de l’état d’humidité des murs et des plafonds manifestement lié à des dégâts des eaux en provenance des étages supérieurs. Il ajoute qu’à la suite du courrier du service hygiène et habitat de la ville de juillet 2023 lui demandant de procéder à des travaux dans le bien loué, il a mandaté des entreprises pour procéder à des diagnostics afin de déterminer les travaux qui seraient nécessaires mais que les locataires ont systématiquement refusé l’accès.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Par ailleurs, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que les travaux de réfection de grande ampleur ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En l’espèce, il résulte de l’état des lieux d’entrée dans l’appartement loué daté du 1er juillet 2014 et joint à la copie du contrat de bail produite par le bailleur que les différentes pièces du logement, un T3 situé au 2ème étage composé d’un séjour, de deux chambres, d’une cuisine, d’une entrée, d’un WC et d’une salle de bain, sont en bon état ainsi que leurs éléments d’équipements.

Néanmoins, et contrairement à ce que soutient M. [B] [Y], M. [I] [M] l’alerte dans son courrier du 26 novembre 2015 sur l’état d’indécence du logement et pas seulement sur celui des parties communes en faisant état de la présence de rats et souris dans les faux-plafonds de l’appartement, du plafond qui est en mauvais état avec « plein de trous qui n’étaient pas bouchés », outre le mauvais état de la cage d’escalier en évoquant une situation insupportable pour lui, son épouse et ses enfants, le stress que cela lui cause et le fait qu’il ne s’agit pas de réparations locatives en lui demandant de faire des travaux pour y remédier.

Il résulte d’un courrier en réponse du bailleur du 1er février 2016 du bailleur à M. [I] [M] que M. [B] [Y] a mandaté le syndic et lui a remis un chèque de 3 401,71 euros pour réaliser les travaux nécessaires à la salubrité de l’immeuble et qu’il estdans l’attente de ces travaux, « ne pouvant rien entreprendre avant ».

Il n’est fourni aucun élément par M. [B] [Y] sur la réalisation desdits travaux dans les parties communes ni par la suite, dans l’appartement de ses locataires, aux fins de remédier à la présence de rats et à l’effondrement du plafond sur les faux plafonds.

Il ressort en outre du rapport de la société ENGIE HOME SERVICES produit aux débats par M. [I] [M] et Mme [U] [E] épouse [M] qu’à la suite d’une intervention d’entretien-dépannage du 11 août 2022, cette société a établi un constat de non conformités de type A2 et A1 dy système de chauffage au gaz tenant à une inexistence d’amenée d’air dans le local pour la chaudière, à une ventilation basse obstruée, à un conduit d’évacuation en contre pente avec un tirage du conduit d’évacuation intermittent. Un autre rapport d’intervention de cette même société du 21 novembre 2022, pour une réparation de la sonde, reprend ces mêmes non conformités en ajoutant une non conformité de type A4 tenant à un « défaut d’extraction d’évacuation gaz brûle au niveau conduit de fume, conduit de fumée non conforme. »

Par ailleurs, si les photographies produites par M. [I] [M] et Mme [U] [E] épouse [M] ne sont pas datées, celles annexées au diagnostic initial établi par les Compagnons bâtisseurs mandatés par la caisse d’allocations familiales, suite à leur visite du 24 mai 2023, confortent la présence de fissures sur les murs et d’importantes moisissures. Les points suivants sont ainsi relevés dans l’appartement loué par les époux [M], de type 3 d’une superficie de 62,2 m²:

la fenêtre du séjour est sous-dimensionnée pour être de 0,38m² pour une pièce de 15m²,sous le faux-plafond chute de matériau du plafond d 'origine,présence de douilles de chantier, prises sans branchement à la terre, dans la chambre et dans la cuisine, et prise qui ne fonctionne pas dans le séjour,fissure traversante au dessus de la porte d’entrée,fuite à un tuyau en bas des WC,fissure traversante dans la chambre au dessus du chambranle,chaudière entretenue toutes les années, rapport du technicien, tuyau d’évacuation des fumées en contre pente,radiateurs qui ne fonctionnent pas et manque un robinet de réglage,humidité et moisissures dans les chambres du coté fenêtre, au plafond de la salle de bain, autour de la fenêtre du séjour et sur le bas des murs, au plafond de la cuisine,absence d’amenée d’air dans les chambres,grilles de VMC dans la salle de bain et les WC fermées par le locataire pour éviter l’entrée des rats,VMC qui ne fonctionne pas,présence de nuisibles, rats, dalles du faux-plafond bouchées avec du scotch pour éviter l’entrée des rats.

Ce diagnostic précise, concernant l’immeuble, qu’il y a des fissures dans l’escalier, de nombreux rats et une forte odeur nauséabonde dans les parties communes en raison d’une absence d’entretien.

Il a donné lieu à l’établissement d’une fiche de décence – RSD qui retient une indécence du logement, des violations au règlement sanitaire départemental et conclut que ces désordres conduisent à considérer le logement loué comme un habitat indigne avec un risque manifeste pour la sante et/ou la sécurité des occupants en raison de leur gravité et de leur nombre, sans constituer un danger imminent.

Le diagnostic technique initial préconise ainsi de :

modifier le bail pour tenir compte du séjour avec un faible éclairement en passant d’un T3 à un T2,vérifier la structure des plafonds et procéder aux réparations nécessaires,procéder au branchement à la terre des prises qui en sont dépourvues et réparer celle qui ne fonctionne pas, remplacer les douilles de chantier,réparer les fissures au dessus de la porte d’entrée et dans les chambres,réparer les fuite d’eau dans le WC,mettre en conformité le tuyau d’évacuation des fumées,procéder à la purge des radiateurs et replacer le robinet de réglage,remédier à la présence d’humidité et de moisissures dans les chambres, dans la salle de bain, dans le séjour et dans la cuisine en traitant le surfaces contaminées, créer une amenée d’air dans les chambres, réparer la VMC, procéder à la dératisation du logement après celle de l’immeuble et boucher les trous d’accès.

Au vu de ces éléments, il est établi que les désordres liés à la présence de rats dans le faux-plafond de l’appartement et dans les parties communes et de gravats tenant à la chute du plafond d’origine sur le faux plafond ont été dénoncés par les locataires dès le 26 novembre 2015 à leur bailleur, M. [B] [Y] et on persisté jusqu’en mai 2023.

La non conformité de la chaudière en raison d’un tuyau d’évacuation des fumées en contre pente remonte à tout le moins à la prise à bail s’agissant d’une non conformité de l’installation.

Si les rapports de la société ENGIE HOME SERVICES des 11 août 2022 et 21 novembre 2022 mentionnent par ailleurs de que le chauffage fonctionne, il n’en reste pas moins que la fiche indécence – RDS fait état d’un risque d’intoxication au CO2 en raison du défaut d’installation du tuyau et que l’installation de chauffage est qualifiée de partiellement fonctionnelle en raison de deux radiateurs qui ne fonctionnent pas et de l’absence d’un robinet de réglage. La ventilation est qualifiée d’insuffisante dans cette même fiche dans la cuisine, la salle d’eau et le WC et la VMC est mentionnée comme ne fonctionnant pas pour être rongée par la rats avec une absence d’amenée d’air dans les chambres et le séjour relevée.

La réalité de ces non conformités et désordres est donc établie et elles relèvent d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance et non d’un simple défaut d’entretien des locataires.

Enfin, si M. [B] [Y] démontre que les entreprises qu’il a mandaté en septembre et octobre 2023 pour établir des diagnostics se sont vues refuser l’accès par les locataires, il est constant que jusqu’à la mise en demeure de mettre en conformité le logement loué qui lui a été adressé par les services de la ville le 27 juillet 2023, les désordres et non conformités retenues ainsi que leur persistance lui sont imputables.

A ce titre, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant son ignorance de l’état du logement alors que dès le 26 novembre 2015, les locataires l’ont alerté sur une partie d’entre-eux (rats, plafonds détériorés) et que par courrier du 1er décembre 2022 il faisait lui-même état aux locataires de la nécessité de déclarer un sinistre alors qu’un potentiel acquéreur de l’appartement lui ayant adressé des photographies des plafonds.

Là encore, force est de constater que malgré la connaissance des dégradations affectant le bien loué M. [B] [Y] n’a pris aucune mesure et qu’il ne s’est pas assuré auprès du syndic en 2016 comme des locataires en 2022 d’une remise en état.

Enfin, M. [B] [Y] ne peut sérieusement invoquer l’absence de relance ou de mise en demeure par ses locataires entre 2015 et 2023 pour contester la réalité des désordres comme leur persistance.

Le manquement objectif du bailleur à son obligation de délivrance est avéré et les désordres n’étant pas résolus, il convient d’enjoindre M. [B] [Y] de faire les travaux de réparation et de mise en conformité sollicités par les demandeurs et précisés par le diagnostic initial suite à la visite du 24 mai 2023 à savoir :

vérifier la structures des plafonds et procéder aux réparations nécessaires,mettre en conformité le tuyau d’évacuation des fumées de la chaudière à gaz, remettre en fonctionnement les radiateurs par la purge de ceux-ci et la mise en place d’un robinet de réglageremédier la présence de moisissures en traitant les murs et plafonds contaminés, réparer la VMC, créer une amenée d’air dans les chambres,procéder à une dératisation du logement après celle de l’immeuble et boucher les trous d’accès, réparer les fissures au dessus de la porte d’entrée et dans les chambres.

Cette condamnation est assortie d’une astreinte provisoire compte tenu de l’ancienneté des premiers désordres et de l’inertie du bailleur.

[I] [M] et Mme [U] [E] épouse [M] sont de plus légitimes à solliciter l’indemnisation de leur préjudice de jouissance pour l’ensemble des désordres retenus sur les périodes mentionnées, soit de novembre 2015 à août 2023 pour les nuisibles et les plafonds, l’insuffisance de ventilation et la non conformité du conduit d’évacuation des fumées et de août 2022 à octobre 2023 pour le chauffage insuffisant, les moisissures.

L’importance de ces désordres, leur multiplicité, leur persistance dans le temps et le danger qu’ils peuvent présenter pour la santé et la sécurité des occupants conduisent à estimer le préjudice subi par les locataires au montant du loyer résiduel, de 80,40 euros mensuel, sur la période de novembre 2015 à août 2023 soit à la somme de 7 477,20 euros (80,40 x 93 mois).

Il sera accordé par ailleurs la somme de 3 000 euros à M. [I] [M] et Mme [U] [E] épouse [M] au titre de leur préjudice moral compte tenu des certificats médicaux produit aux débats établissant l’impact de l’insalubrité de leur logement sur leur santé et celle de leurs enfants.

Sur les mesures accessoires

M. [B] [Y] supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [I] [M] et Mme [U] [E] épouse [M] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 500 euros leur sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [B] [Y] à faire réaliser, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, les travaux suivants dans l’appartement loué par M. [I] [M] et Mme [U] [E] épouse [M] :

vérifier la structures des plafonds et procéder aux réparations nécessaires,mettre en conformité le tuyau d’évacuation des fumées de la chaudière à gaz, remettre en fonctionnement les radiateurs par la purge de ceux-ci et la mise en place d’un robinet de réglageremédier la présence de moisissures en traitant les murs et plafonds contaminés, réparer la VMC, créer une amenée d’air dan les chambres,procéder à une dératisation du logement après celle de l’immeuble et boucher les trous d’accès, réparer les fissures au dessus de la porte d’entrée et dans les chambres,

DIT que cette obligation de faire est assortie d’une astreinte, provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de SIX mois ;

INVITE M. [B] [Y] à faire parvenir à M. [I] [M] et Mme [U] [E] épouse [M] les propositions de dates d’intervention des techniciens mandatées par lui avec un délai de prévenance de 15 jours et invite M. [I] [M] et Mme [U] [E] épouse [M] à laisser l’accès à leur logement à ces derniers ;

CONDAMNE M. [B] [Y] à verser à M. [I] [M] et Mme [U] [E] épouse [M] les sommes de :

7 477,20 euros au titre de leur préjudice de jouissance,3 000 euros au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE M. [B] [Y] aux dépens ;

CONDAMNE M. [B] [Y] à verser à M. [I] [M] et Mme [U] [E] épouse [M] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

La greffière, La présidente.