N° RG 25/01505 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLO4

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 25/01505 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NLO4

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Loreleï PELLENNEC

M^e Jean WEYL

Le

Le Greffier

M^e Loreleï PELLENNEC

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

30 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [R]

né le 30 Mai 1968 à [Localité 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Sophie FISCHER substituant M^e Loreleï PELLENNEC, avocat au barreau de STRASBOURG,

vestiaire : 347

DEFENDERESSE :

S.A. 3F GRAND-EST

Immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 498 273 556

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Maïa ZIBOLT substituant M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 111

OBJET : Baux d’habitation – Autres demandes relatives à un bail d’habitation

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats

Virginie HOPP, Greffière lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Février 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2018 avec effet au 13 juillet 2018, la SA 3F GRAND-EST a loué à Monsieur [S] [R] un logement conventionné n°A029L-1216 situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 374,84 euros hors charges, payable à terme échu avant le 5 du mois suivant.

Faisant valoir un dysfonctionnement d’un radiateur et demandant son remplacement, Monsieur [S] [R] a fait appel à un conciliateur de justice, qui a finalement dressé un constat de carence le 22 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 février 2025, Monsieur [S] [R] a fait assigner la SA 3F GRAND-EST devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

déclarer sa demande recevable et bien fondée,En conséquence,

condamner la SA 3F GRAND-EST à rétablir ou faire rétablir par tous moyens de façon constante et permanente l’alimentation en chauffage et la ventilation de son appartement, au besoin sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir,condamner la SA 3F GRAND-EST à lui verser la somme de 4 872,92 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,condamner la SA 3F GRAND-EST à lui verser des dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance à hauteur de la moitié des loyers versés entre la date de l’assignation et la date du jugement à intervenir,dire que les échéances mensuelles de loyer seront réduites à 187,42 euros à compter du jugement à intervenir jusqu’à ce que la SA 3F GRAND-EST ait justifié de la réalisation des travaux permettant le rétablissement de l’alimentation en chauffage et de la ventilation de son appartement de manière constante et permanente (sur une période continue de 2 mois en l’occurrence selon constat de commissaire de justice dont les frais seront à sa charge),condamner la SA 3F GRAND-EST aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Il fait valoir que les dysfonctionnements à répétition, reconnus par la bailleresse et rendant le logement indécent, constituent un manquement de cette dernière à ses obligations de délivrance et de faire jouir paisiblement le preneur. Le demandeur précise que l’obligation de la SA 3F GRAND-EST de lui permettre une jouissance paisible du bien est une obligation de résultat à laquelle il ne saurait échapper en raison d’un éventuel dysfonctionnement de l’installation commune de chauffage.

Monsieur [S] [R] indique avoir alerté plusieurs fois la bailleresse des désordres. Un rapport d’enquête du service d’hygiène et de santé environnementale de la ville de [Localité 1] a finalement été établi le 31 décembre 2024 révélant plusieurs désordres. Ces derniers perturbent grandement la jouissance de l’appartement par le demandeur qui ne peut accueillir sa fille dans des conditions normales, puisque la chambre de celle-ci ne dépasse pas une température de 13 degrés, en plein hiver, bien que le radiateur soit enclenché au maximum.

En outre, il argue que le chauffage collectif est coupé la nuit.

Il fait enfin valoir que l’ensemble de ces éléments soutenus par les pièces produites justifient une réduction du montant du loyer jusqu’à ce que le logement soit rendu décent, ainsi qu’une indemnisation par l’octroi de dommages-intérêts.

La SA 3F GRAND-EST a constitué avocat le 13 août 2025.

Après renvois pour échanges d’écritures, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 février 2026, à laquelle Monsieur [S] [R], représenté par son conseil, se réfère à son acte introductif d’instance.

La SA 3F GRAND-EST, représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions du 8 décembre 2025 par lesquelles elle demande à la présente juridiction, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal, déclarer sa demande recevable et bien fondée,En conséquence, débouter Monsieur [S] [R] de l’intégralité de ses moyens, fins et conclusions,A titre reconventionnel, condamner Monsieur [S] [R] à lui verser la somme de 629,55 euros au titre de l’arriéré de loyer,Condamner Monsieur [S] [R] aux dépens ainsi qu’à payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir que Monsieur [S] [R] se plaint d’un dysfonctionnement du chauffage au sein de son logement depuis la fin de l’année 2022, suite à quoi la défenderesse a rapidement mandaté la société ES afin de solutionner le problème. Cette dernière lui a indiqué que les températures au sein du logement étaient correctes et que les chauffages du 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5] étaient conformes. Ainsi, aucun désordre lié au chauffage n’a été établi avant l’intervention du service d’hygiène de la ville de [Localité 1], de sorte qu’il ne peut être fait droit à la demande de dommages-intérêts de Monsieur [S] [R].

De surcroit, au vu du rapport du service d’hygiène susvisé, la température de la pièce à vivre du logement s’élève à 18° soit la température imposée par l’article R.171-11 du code de la construction et de l’habitation. S’agissant de l’allégation de la coupure de chauffage durant la nuit, celle-ci ne relève que des simples déclarations du demandeur.

Elle souligne qu’au vu du décompte individuel de Monsieur [S] [R] s’agissant de sa consommation de chauffage, celui-ci n’utilise que très peu ses équipements de chauffage ce qui peut justifier la température dans le logement.

La SA 3F GRAND-EST indique être prête à réaliser de nouvelles interventions voire des travaux si cela s’avère nécessaire. Elle relève toutefois que la réalisation de tels travaux nécessite l’intervention d’un bureau d’étude ne pouvant avoir lieu avant le mois de mars 2026. Elle ajoute que la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires est par ailleurs nécessaire de sorte qu’elle ne saurait réhabiliter le système de chauffage dans un délai d’un mois.

Elle fait encore valoir que la demande de reconnaissance DALO effectuée par Monsieur [S] [R] lui a été accordée de sorte qu’il sera rapidement relogé par la société [Adresse 5] et que ses demandes sont alors sans objet. Si des travaux relatifs aux installations de chauffage devaient avoir lieu, le demandeur ne subirait de trouble de jouissance que jusqu’à son relogement et non jusqu’à la réalisation desdits travaux.

En outre, la SA 3F GRAND-EST soutient que la réparation du préjudice de jouissance par une réduction de loyer exclut, pour la même période, l’octroi de dommages-intérêts complémentaires. En tout état de cause, elle soutient que Monsieur [S] [R] ne subit aucun préjudice de jouissance et est à l’origine des températures de son logement puisque le chauffage fonctionne mais qu’il ne s’en sert pas, de sorte qu’il n’y a lieu à aucune réduction du montant de loyer.

La SA 3F GRAND-EST relève enfin que Monsieur [S] [R] ne saurait s’exonérer au paiement de ses loyers et provisions sur charges à moins qu’un arrêté de salubrité ou de péril soit rendu, de sorte qu’il reste redevable de la somme de 629,55 euros au titre de l’arriéré locatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIVATION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

I. Sur les demandes principales

Monsieur [S] [R] sollicite la condamnation de la SA 3F GRAND-EST à la réalisation de travaux permettant le rétablissement de façon constante et permanente de l’alimentation en chauffage et de la ventilation du logement, au besoin sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification du jugement à intervenir. Il sollicite également une condamnation au paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, et qu’il soit dit que les échéances mensuelles de loyer seront réduites à 187,42 euros à compter du jugement à intervenir jusqu’à ce que la SA 3F GRAND-EST ait justifié de la réalisation des travaux susvisés.

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a) ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Le décret du 30 janvier 2002 n°2002-120 relatif aux caractéristiques du logement décent précise dans son article 2 que pour assurer la délivrance d’un logement décent, les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement. Son article 3 dispose que le logement décent doit également comporter une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

(…) »

La responsabilité du bailleur est engagée en cas de non délivrance d’un logement décent. Il ne peut s’exonérer de cette responsabilité que par la force majeure ou la faute de la victime.

Sur la demande tendant au rétablissement du chauffage et de la ventilation dans le logement

Monsieur [S] [R] produit le rapport d’évaluation de la salubrité du logement sis [Adresse 3] à [Localité 5] établi par le service d’hygiène et santé environnementale de la ville de [Localité 1] le 31 décembre 2024, suite à la visite d’un inspecteur de salubrité en date du 30 décembre 2024 lequel a sollicité la transmission du DTA (diagnostic technique amiante). Le rapport, développé ci-après, conclut à des désordres constituant des infractions aux articles du code de la santé publique, aux dispositions du Règlement sanitaire départemental du Bas-Rhin, aux prescriptions de l’arrêté du 24 mars 1982 relatif à l’aération des logements, et à celles du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Monsieur [S] [R] produit également des courriers envoyés à la SA 3F GRAND-EST, ainsi que certaines réponses de cette dernière.

Monsieur [S] [R] a ainsi envoyé à la défenderesse un courrier le 21 novembre 2022 l’alertant des « problèmes de chauffage des problèmes des radiateurs » ainsi que d’humidité dans le logement, précisant même que « le radiateur dans une chambre ne marche pas toujours ». Il précise rencontrer ces problèmes « depuis 2018 », soit l’année de signature et prise d’effet du bail.

La SA 3F GRAND-EST a, par courrier du 25 janvier 2023, informé le demandeur que « l’entreprise titulaire du marché « VMC » est en liquidation judiciaire et n’est plus de ce fait à même d’assurer la poursuite du chantier dans votre immeuble ». Elle indique qu'« une consultation est en cours pour trouver une nouvelle entreprise susceptible d’assurer la reprise du marché défaillant ».

Par courrier du 9 janvier 2024, Monsieur [S] [R] a mis la défenderesse en demeure d’avoir à effectuer, sous huitaine, les démarches nécessaires au rétablissement du chauffage dans la chambre occupée par sa fille dans laquelle le radiateur « n’a jamais fonctionné », ce pourquoi il en demande le remplacement. Il souligne les multiples démarches et relances effectuées à ce titre : « Je vous ai sensibilisé plusieurs fois par rapport à ce problème : mais à ce jour, je n’ai toujours aucun retour de votre part. J’ai encore fait des demandes sur mon espace internet récemment mais sans succès. J’avais demandé des rendez-vous avec vos services, mais ils ne m’ont jamais été accordés. ». Le locataire alerte enfin la bailleresse sur les températures auxquelles sa fille est exposée et l’empêchant de pouvoir dormir dans sa chambre : « Actuellement, il fait seulement 10 degrés en moyenne dans cette pièce : ma fille ne peut pas profiter de sa chambre et n’a jamais pu y dormir. ».

Monsieur [S] [R] verse également aux débats un courrier du 11 juin 2024 envoyé par la SA 3F GRAND-EST, lui indiquant que suite à ses « différentes réclamations concernant les difficultés à chauffer correctement » le logement, la société ES SERVICES ENERGETIQUES avait été mandatée afin d'« étudier la situation » et « proposer une solution pour assurer une production de chaleur suffisante dans les logements du 1er étage ».

Au surplus, il convient de relever l’accord de la SA 3F GRAND-EST à la réalisation d’interventions et d’éventuels travaux au besoin.

Sur les travaux relatifs à la ventilationIl ressort du rapport du service d’hygiène et de santé environnementale de l’Eurométropole de [Localité 1] que des moisissures se développent sur des parties de murs autour des fenêtres des chambres, les vitrages ruisselant d’eau de condensation. Le rapport indique aussi que le dispositif de ventilation permanente du logement n’est pas conforme et que les dispositifs d’extraction d’air vicié existants dans les pièces de service ne fonctionnent pas. Il est encore précisé que les portes intérieures du logement doivent être détalonnées afin de permettre la circulation de l’air entre les différentes pièces même lorsque les portes sont fermées.

Au vu de ces éléments, le locataire démontre l’existence de désordres relatifs à la ventilation au sein du logement qu’il loue et qui ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 de la loi précitée.

En l’absence de démonstration d’une faute du locataire ou d’un cas de force majeure, la bailleresse doit procéder aux travaux de réfection nécessaires à une conforme ventilation du logement.

Conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Dès lors, en considération des préconisations de l’inspecteur de salubrité, il y a lieu de condamner la SA 3F GRAND-EST à détalonner les portes intérieures du logement et à installer un dispositif de ventilation permanente du logement conforme ainsi que des dispositifs d’extraction d’air vicié fonctionnels.

Chacune de ces condamnations sera assortie d’une astreinte de 50 euros par jour de retard, passé un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement.

Sur les travaux relatifs au chauffageIl ressort encore du rapport du service d’hygiène et de santé environnementale de l’Eurométropole de [Localité 1] l’absence de chauffage suffisant en période hivernale dans le logement, en ce qu’une température inférieure à 18°C a été mesurée dans la pièce principale, avec le chauffage en position maximum. De même, le chauffage de la « chambre enfant » ne fonctionne pas, de sorte qu’une température inférieure à 13°C y a été mesurée bien que le chauffage soit en position maximum. Le rapport fait état de ce que la situation impose au locataire l’utilisation d’un chauffage d’appoint.

Les rapports d’intervention de la société ES SERVICES ENERGETIQUES produits par la défenderesse sont datés des 14 et 15 novembre 2022 et ne démontrent aucunement l’absence de difficultés de chauffage, en particulier en ce qu’ils sont antérieurs au courrier envoyé par le locataire le 21 novembre 2022, et sont contredits par le rapport du service d’hygiène et de santé environnementale de la ville de [Localité 1] établi le 31 décembre 2024.

Est en outre sans emport le décompte individuel de consommation de Monsieur [S] [R] du 5 décembre 2025 produit par la SA 3F GRAND-EST, en ce qu’il ne démontre aucunement que le locataire n’allume pas ses radiateurs, étant souligné que l’inspecteur de salubrité intervenu le 30 décembre 2024 précise dans son rapport que les radiateurs étaient enclenchés au maximum et que le radiateur de la chambre enfant ne fonctionne pas. Est encore sans emport le fait que Monsieur [S] [R] serait susceptible d’être prochainement relogé, soulevé par la défenderesse, ce relogement n’étant ni effectif ni assuré par la production d’un nouveau bail signé par le locataire. En tout état de cause, la bailleresse ne saurait s’exonérer d’éventuels travaux justifiés par son obligation de fournir un logement décent par le possible départ de l’actuel locataire de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 5].

Au vu de ces éléments, le locataire démontre l’existence de désordres relatifs au chauffage au sein du logement qu’il loue et qui ne satisfait pas aux dispositions de l’article 6 de la loi précitée.

En l’absence de démonstration d’une faute du locataire ou d’un cas de force majeure, la bailleresse doit procéder aux travaux de réfection nécessaires au rétablissement du chauffage dans le logement.

Ceux-ci seront donc ordonnés, mais ce sans qu’il y ait lieu à astreinte, faute d’identification à ce jour de la cause des difficultés de chauffage dans l’ensemble du logement et en particulier dans la chambre occupée par la fille de Monsieur [S] [R].

Sur la demande de dommages-intérêts

Monsieur [S] [R] sollicite la condamnation de la SA 3F GRAND-EST à lui verser la somme de 4 872,92 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, et également des dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance à hauteur de la moitié des loyers versés entre la date de l’assignation et la date du jugement à intervenir,

Contrairement à ce que soutient la SA 3F GRAND EST, le demandeur ne sollicite pas des dommages-intérêts ainsi que la réduction des loyers pour les mêmes périodes. En effet, il sollicite l’allocation de dommages-intérêts pour la période allant du mois de novembre 2022 jusqu’au jugement à intervenir et la réduction des loyers à compter du jugement jusqu’au parfait achèvement des travaux. Dès lors, il n’y a pas de cumul dans les demandes d’indemnisation.

Le préjudice qu’il a subi du fait d’un dysfonctionnement du chauffage, de l’absence de chauffage dans la chambre à coucher de sa fille et des problèmes d’humidité ayant engendré des moisissures sur les murs du logement est manifeste. Les conditions d’habitabilité du logement sont nécessairement dégradées, qu’il a été privé en période de froid de l’usage de la chambre à coucher de sa fille ce qui a eu des incidences sur les conditions d’accueil de son enfant.

Il est constant que Monsieur [S] [R] fait état des difficultés dans le logement depuis, a minima, le 21 novembre 2022, date du courrier visé supra, de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’il subit un préjudice de jouissance depuis cette date et ce jusqu’à la présente date soit sur 41 mois, que le préjudice est davantage prégnant pendant les périodes de froid qui peuvent être longs et rigoureux en Alsace et dont le besoin de chauffage peut s’étaler aisément sur 7 mois de l’année et moins prégnant sur le reste de l’année.

L’ensemble de ces éléments conduisent à évaluer le trouble de jouissance subi par Monsieur [S] [R] à 100 euros par mois sur 41 mois soit une somme de 4 100 euros.

Par conséquent, la SA 3F GRAND-EST sera condamnée à payer à Monsieur [S] [R] la somme de 4 100 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Sur la demande en réduction du montant du loyerUne suspension ou réduction du loyer ne peut être prononcée par le juge que si des travaux de mise en conformité sont sollicités, la suspension ou réduction du loyer étant une mesure accessoire à la demande de travaux prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 2021.

En l’espèce, la SA 3F GRAND-EST a été condamnée à des travaux touchant au chauffage du logement outre la ventilation.

Dès lors que le logement loué ne répond pas aux caractéristiques attendues d’un logement décent compte tenu du rapport d’hygiène de la ville de [Localité 1] et des multiples réclamations de Monsieur [R], ce dernier est fondé à invoquer les dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 rappelées ci-dessus, étant précisé que le juge ne peut réduire le loyer ou le suspendre, avec ou sans consignation, que pour l’avenir.

Le loyer initial fixé dans le contrat de bail est de 374,84 euros hors charges. Il ressort du décompte fourni par la bailleresse que les trois derniers loyers charges comprises sont de 630,90 euros, des rappels d’APL sont mentionnés. Le montant du loyer et charges a fluctué passant notamment de 376,46 euros en juillet 2024 à 425,72 euros début 2025 et à 630,90 euros de mai à juillet 2025 sans qu’il ne soit possible, au regard des pièces produites par les parties de déterminer le montant exact du loyer actuel.

Au vu des éléments qui précèdent, les désordres du logement liés au dysfonctionnement voire à l’absence de chauffage, justifient que le loyer soit réduit à 200 euros et ce, à compter de l’échéance du mois de mai 2026 et ce, jusqu’à parfait achèvement des travaux de rétablissement du chauffage, des astreintes ayant été par ailleurs prononcées pour les autres travaux.

II. Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [S] [R] produit l’acte de bail et la SA 3F GRAND-EST verse aux débats le décompte des loyers et charges arrêté au 13 août 2025 dont il ressort une dette de 130,90 euros au titre des loyers et charges impayés terme du mois de juillet 2025 inclus.

Il ressort également de ce décompte que le montant du loyer a fluctué de manière importante passant notamment de 376,46 euros en juillet 2024 à 425,72 euros début 2025 et à 630,90 euros de mai à juillet 2025. Toutefois, Monsieur [S] [R] n’émet aucune contestation sur la dette locative dont fait été la bailleresse ni sur les éventuelles révisions du loyer et des charges.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [S] [R] à payer à la SA 3F GRAND EST la somme de 130,90 euros au titre des loyers et charges impayés.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA 3F GRAND-EST succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [S] [R], la SA 3F GRAND-EST sera condamnée à verser au demandeur la somme de 1 000 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE la SA 3F GRAND-EST à faire procéder aux travaux de rétablissement du chauffage propres à garantir à Monsieur [S] [R] la jouissance paisible de l’appartement n°A029L-1216 situé [Adresse 6] ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte s’agissant des travaux de rétablissement du chauffage ;

CONDAMNE la SA 3F GRAND-EST à faire procéder au détalonnage des portes intérieures de l’appartement n°A029L-1216 situé [Adresse 3] à [Localité 5], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la SA 3F GRAND-EST à faire procéder à l’installation d’un dispositif de ventilation permanente du logement conforme dans l’appartement n°A029L-1216 situé [Adresse 3] à [Localité 5], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la SA 3F GRAND-EST à faire procéder à l’installation de dispositifs d’extraction d’air vicié fonctionnels dans l’appartement n°A029L-1216 situé [Adresse 3] à [Localité 5], sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la SA 3F GRAND-EST à verser à Monsieur [S] [R] la somme de 4 100 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

ORDONNE la réduction du loyer hors charges à 200 euros par mois à compter de l’échéance du mois de mai 2026 et ce, jusqu’au parfaitement achèvement des travaux de rétablissement du chauffage ;

CONDAMNE Monsieur [S] [R] à verser à la SA 3F GRAND-EST la somme de 130,90 euros au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 13 août 2025, échéance du mois de juillet 2025 inclus) ;

DEBOUTE la SA 3F GRAND-EST du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SA 3F GRAND-EST à verser à Monsieur [S] [R] une somme de

1 000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA 3F GRAND-EST aux dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit par provision du présent jugement.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La Greffière Le Juge des Contentieux

de la Protection