TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Mai 2024

Président : M^me HAK Mélanie

Greffier : M^me DEGANI Agustina

Débats en audience publique le : 22 Février 2024

GROSSE :

Le 03 mai 2024

à M^e Mme [X] [Z]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 mai 2024

à M. [H] [I]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/00444 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4NJJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Mme [X] [Z] muni d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [H] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

–

EXPOSE DU LITIGE

Par contrats sous signature privée du 19 avril 2023, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, a donné à bail à Monsieur [H] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 526,24 euros, outre 145,28 euros de provisions sur charges et 56,37 euros de provision d’eau.

Des loyers étant demeurés impayés, le 20 septembre 2023, HABITAT [Localité 5] PROVENCE a fait signifier à Monsieur [H] [I] un commandement de payer la somme de 3.207,58 euros en principal, visant la clause résolutoire.

Par assignation du 12 décembre 2023, l’office public de l’habitat HABITAT MARSEILLE PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, a attrait Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille statuant en référé, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour entendre :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties ;ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef ;condamner Monsieur [H] [I] à lui payer :* la somme provisionnelle de 5.543,92 euros au titre de la dette locative, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés arrêtés au 7 décembre 2023 ;

* une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des derniers loyers et charges échus, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, due depuis la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux ;

* la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des frais d’exécution forcée.

Appelée à l’audience du 22 février 2024, l’affaire a été retenue et plaidée.

A cette audience, HABITAT [Localité 5] PROVENCE, représentée par sa chargée de gestion au sein de la Direction du contentieux dûment munie d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes telles qu’exposées dans l’acte introductif d’instance. Il a actualisé sa dette à un montant de 6.882,69 euros, hors frais de procédure, décompte arrêté au 19 février 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus. Il a souligné qu’aucun loyer n’a été réglé depuis l’entrée dans les lieux.

Monsieur [H] [I] a comparu en personne. Il n’a pas contesté la dette. Il a expliqué avoir rencontré des problèmes de santé. Il se trouvait en arrêt maladie et est tombé en demi solde après 3 mois. Il avait pris le logement avec son épouse. Il doit déposer un dossier de surendettement. Il sollicite des délais de paiement, précisant percevoir un salaire mensuel de 1.300 euros.

Aucun diagnostic social et financier du locataire n’a été transmis au Tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 2 mai 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 décembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, HABITAT [Localité 5] PROVENCE justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches du Rhône par courriel du 13 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 19 avril 2023 une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 septembre 2023, pour la somme en principal de 3.207,58 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont bien réunies à la date du 20 novembre 2023.

Monsieur [H] [I] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [H] [I] reste devoir la somme de 6.882,69 euros, à la date du 19 février 2024, correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés, outre les indemnités d’occupation, hors frais de procédure et terme du mois de janvier 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [H] [I] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné, par provision, au paiement de cette somme au titre de l’arriéré locatif.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [H] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, selon les clauses d’indexation et de révision initialement prévues et de condamner Monsieur [H] [I] au paiement de cette indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Bien que Monsieur [H] [I] n’ait réglé aucun loyer depuis son entrée dans les lieux, il fait état de problèmes de santé sérieux et sa bonne foi n’est pas remise en cause. Compte tenu de sa proposition de règlement, du montant de la dette qui permet d’envisager son apurement dans les délais légaux et de la qualité de la bailleresse, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

La position économique des parties exige en équité, de rejeter la demande formulée par HABITAT [Localité 5] PROVENCE au titre des frais irrépétibles.

En revanche, Monsieur [H] [I], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation.

Il n’y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d’une décision dont l’exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit la possibilité qu’ils restent à la charge du créancier lorsqu’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu’en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 avril 2023 entre l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE et Monsieur [H] [I], portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 novembre 2023 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [H] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] à verser à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au dernier loyer échu augmenté des charges, indexé et révisé suivant les mêmes modalités et indices que ceux prévus au bail résilié, indemnité due à compter du 20 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés ou l’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] à verser à l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE, à titre provisionnel, la somme de 6.882,69 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté au 19 février 2024 et terme du mois de janvier 2024 inclus ;

AUTORISONS Monsieur [H] [I] à s’acquitter de la dette par 24 échéances successives et mensuelles de 286 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que la décision du juge d’accorder des délais suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DEBOUTONS l’office public de l’habitat HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 3] PROVENCE METROPOLE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président