TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 20 Juin 2024

Président : Madame FATY, Vice-présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 11 Avril 2024

GROSSE :

Le 20 juin 2024

à M^e GERARD

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 20 juin 2024

à M^e THAREAU

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03341 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3MXP

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [H], [M], [D] [P] épouse [Y]

née le 08 Novembre 1980 à [Localité 3] (13)

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Benjamin GERARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [V] [K]

née le 01 Octobre 1983 à [Localité 3] (13)

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Aymeric THAREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13206-2023-002373 du 10/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Marseille)

Par acte de Commissaire de Justice en date du 27 avril 2023, Madame [H] [P] épouse [Y] a assigné Madame [V] [K] devant le juge des référés du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE pour voir :

• constater la résiliation du bail en application de la clause résolutoire contenue au contrat;

• ordonner l’expulsion de Madame [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux sis à [Adresse 4];

• condamner Madame [K] à lui payer :

— la somme provisionnelle de 3083,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 avril 2023;

— une somme égale au montant du dernier loyer et des charges au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération complète des lieux;

— la somme de 1000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Madame [K], citée en l’Etude de la SAS PROVJURIS, n’a pas comparu à l’audience, mais s’est faite représenter par un avocat.

Elle a sollicité la disqualification du contrat de bail meublé signé le 5 décembre 2020 en contrat de bail non meublé et a sollicité en conséquence la condamnation de Madame [Y] à lui verser la somme de 625,00 euros correspondant au montant du dépôt de garantie indû, la fixation du montant du loyer à la somme mensuelle de 520,00 euros et la condamnation de Madame [Y] à lui payer la somme provisionnelle de 4030,00 euros correspondant au surplus des loyers versés pour la période de décembre 2020 à juillet 2023.

Elle a ensuite soutenu que son logement était affecté de désordres et a sollicité reconventionnellement la désignation d’un expert afin de constater la réalité desdits désordres.

Si le Tribunal ne faisait pas droit à sa demande d’expertise, Madame [K] a indiqué que les désordres affectant son logement résultaient de la carence du bailleur et a sollicité la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 3000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Elle a ajouté avoir effectué deux virements bancaires au mois de juin 2023 qu’il convient de déduire du montant de sa dette locative.

Madame [K] a également fait valoir que Madame [Y] n’avait pas satisfait aux exigences relatives à la régularisation des charges et a sollicité la condamnation de Madame [Y] à lui payer la somme de 2375,00 euros correspondant au montant des provisions sur charges non justifiées et non régularisées pour les années 2020, 2021 et 2022.

A titre infiniment subsidiaire, Madame [K] a sollicité des délais de paiement sur 36 mois pour apurer sa dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle s’est enfin opposée à la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, Madame [Y] s’est opposée à la demande de requalification du contrat de bail et aux demandes qui en découlent.

Elle s’est également opposée à la demande d’expertise qui n’est justifiée par aucun motif légitime.

Madame [Y] a maintenu ses prétentions originaires tout en actualisant sa créance qui s’élève à la somme de 8319,67 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mars 2024 dont elle a sollicité le paiement, déduction faite de la somme de 387,33 euros au titre de la régularisation des charges locatives pour les années 2020 à 2023.

Elle s’est opposée à la demande en délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande:

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ».

Madame [Y] produit la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 28 avril 2023, soit six semaines au moins avant l’audience en date du 13 juillet 2023.

L’action de Madame [Y] est donc déclarée recevable.

Sur la demande en requalification du bail meublé en bail non meublé et sur les demandes subséquentes:

Il est manifeste que les contestations élevées par Madame [K] quant à la nature même de son bail la liant à Madame [Y] relèvent du juge du fond qui seul peut qualifier la nature du bail et le cas échéant, le requalifier.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande, ni sur celles en découlant, à savoir sur la restitution du dépôt de garantie, sur la fixation du loyer et sur le remboursement du surplus des loyers versés.

Sur la demande d’expertise:

Aux termes de l’article 145 du Code de Procédure Civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est de principe que l’article 145 du Code de Procédure Civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

L’article 146 alinéa 2 du Code de Procédure Civile dispose qu’en aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le bailleur est en particulier obligé de :

— (a) de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement sauf convention passée entre les parties dans les conditions prévues par le texte précité;

— (b) assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au (a ci-dessus ;

— (c) entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Madame [K] produit une seule lettre en date du 14 septembre 2022 adressée à Madame [Y] pour solliciter la réalisation de divers travaux à son bailleur.

Outre le fait que Madame [Y] indique n’avoir jamais reçu cette lettre envoyée à une mauvaise adresse, force est de constater que cette unique lettre est insuffisante pour justifier de la matérialité des désordres allégués et pour objectiver les déclarations de Madame [K] laquelle ne verse aux débats aucun procès verbal de constat d’un Commissaire de Justice, ni même une déclaration de sinistre à son assurance.

Par ailleurs, il ressort de l’article 7e) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de permettre l’accès au lieu loué pour la préparation et l’exécution de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués.

Or, il ressort des différents courriers et mails adressés par Madame [Y] à Madame [K] que celle-ci a refusé l’accès de son appartement et a annulé les rendez-vous nécessaires pour la constatation d’éventuels désordres et pour la réalisation éventuelle de travaux de reprise.

Dans son dernier mail en date du 29 mars 2023, Madame [Y] a proposé à Madame [K] deux nouvelles dates mais ce mail est demeuré vain.

Il convient dès lors de débouter Madame [K] de sa demande d’expertise judiciaire.

Madame [K] ne saurait davantage prospérer en sa demande en dommages et intérêts pour un préjudice de jouissance résultant de la non réalisation des travaux dans son appartement alors que la réalité des désordres allégués ne peut être établie du fait de son refus d’accès à son logement.

Sur les charges locatives:

Il ressort des pièces versées aux débats que Madame [Y] a procédé à la régularisation des provisions pour charges locatives.

Madame [K] est donc tenue de les payer.

Sur la résiliation du bail:

Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2020, Madame [Y] a consenti un bail d’habitation à Madame [K] pour un logement situé à [Adresse 4], dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non paiement des loyers et charges après un commandement resté impayé pendant deux mois.

Madame [K] ne règlant pas régulièrement ses loyers, Madame [Y] lui a fait délivrer le 9 janvier 2023 un commandement d’avoir à payer les loyers de retard et visant la clause résolutoire du contrat de bail pour un montant de 1779,00 euros hors frais.

Ce commandement, notifié à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 10 janvier 2023, est resté sans effet pendant plus de deux mois, en ce que les sommes dues n’ont pas été réglées dans ce délai.

Par conséquent, la clause résolutoire est acquise de plein droit et le bail résilié à la date du 9 mars 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [K] et celle et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et de la condamner à payer à Madame [Y] la somme provisionnelle de 7993,67 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 31 mars 2024, déduction faite de la somme de 326,00 euros correspondant à deux virements bancaires effectués par Madame [K] en juin 2023 et de la somme de 387,33 euros correspondant à un trop perçu de charges, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Madame [K] sera en outre condamnée à payer à Madame [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, au titre de l’occupation des lieux jusqu’à leur libération effective et remise des clés au propriétaire.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de cette même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus, pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux articles V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Il ressort du décompte versé aux débats que Madame [K] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, ce que cette dernière n’a d’ailleurs pas contesté dans ses écritures.

Dès lors, des délais de paiement ne peuvent être accordés et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais de remboursement ne peut être prononcée.

Sur l’exécution provisoire:

Il sera rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires par provision en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Sur les frais et dépens:

En application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, Madame [K] conservera la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

En outre, Madame [K] sera tenue de payer à Madame [Y] la somme de 400,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, M^me Corinne FATY Vice-Présidente du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Marseille, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, après débats publics, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort et en matière de référé,

Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, par provision, tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

DECLARONS RECEVABLE l’action de Madame [Y];

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes en requalification de bail, en restitution du dépôt de garantie, en fixation du loyer et en remboursement des surloyers versés;

DEBOUTONS Madame [K] de sa demande en expertise judiciaire;

DEBOUTONS Madame [K] de sa demande en dommages et intérêts pour trouble de jouissance;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 9 mars 2023 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [K] et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique des lieux sis à [Adresse 4], passé le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à quitter les lieux par acte de Commissaire de Justice;

CONDAMNONS Madame [K] à payer à Madame [Y]:

• la somme provisionnelle de 7993,67 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 31 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

• une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au propriétaire;

DEBOUTONS Madame [K] de sa demande en délais de paiement;

DEBOUTONS Madame [K] de sa demande en suspension des effets de la clause résolutoire;

CONDAMNONS Madame [K] à payer à Madame [Y] la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision;

CONDAMNONS Madame [K] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 9 janvier 2023;

AINSI PRONONCE PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOUR MOIS ET AN QUE DESSUS ET ONT SIGNÉ À LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LE GREFFIER PRÉSENTS LORS DU PRONONCÉ,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,