TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 27 Mai 2024

Président : M^me MANACH,

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 25 Mars 2024

GROSSE :

Le 27/05/24

à M^e FOURRIER-MOALLIC

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27/05/24

à Mr [H]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/05612 – N° Portalis DBW3-W-B7H-33YW

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. RFD, domiciliée : chez SASU FONCIA [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé, la société civile immobilière RFD a consenti à Monsieur et Madame [H] un bail à effet au 1er juillet 2004 portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 330 €, outre 60 € au titre des provisions sur charges.

Madame [L] [J] épouse [H] est décédée le 15 janvier 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2023, la SCI RFD a fait délivrer à Monsieur [I] [H] un commandement de payer la somme en principal de 2.210,23 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 30 août 2023, la SCI RFD, prise en la personne de son représentant légal, a fait assigner Monsieur [I] [H] devant le juge des contentieux de la protection, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 17 avril 2023 et à titre subisidiaire, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

— le condamner au paiement de la somme de 4.954,35 € au titre des loyers et charges dus, selon décompte arrêté au 29 août 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et autres accessoires jusqu’à la libération effective des lieux;

— dire que l’indemnité d’occupation sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle des loyers ;

— le condamner au paiement de la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 25 mars 2024, la SCI RFD, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 6.139,86 € et ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [I] [H] a comparu en personne. Il a reconnu le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiement, précisant percevoir une retraite d’un montant de 871 €, outre une pension de réversion de 130 € par mois et une retraite complémentaire de 372 €. Il a déclaré avoir repris le paiement intégral du loyer.

La décision a été mise en délibéré au 27 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches-du-Rhône par la voie électronique le 30 août 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 16 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI RFD justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 février 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de la SCI RFD est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 février 2023, pour la somme en principal de 2.210,23 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 17 avril 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Monsieur [I] [H] est redevable de la somme de 5.620,10 €, selon décompte arrêté à l’échéance de mars 2024 incluse, et déduction faite de l’échéance du mois d’avril 2024, appelée le 1er avril 2024, soit postérieurement à l’audience.

Il convient donc de condamner Monsieur [I] [H] au paiement de cette somme, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 février 2023 sur la somme de 2.210,23 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur àcompter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur àcompter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [I] [H] déclare percevoir des revenus globaux de 1.373 euros par mois. Il n’est pas contesté qu’il a repris le versement intégral du loyer avant l’audience. En outre, les parties sont d’accord sur l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité du bailleur et des propositions de règlement formulées, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

En raison des éléments qui viennent d’être évoqués, les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

Il convient néanmoins de rappeler que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [I] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 519,76 €, provisions sur charges comprises, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer par remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance.

Au regard de l’issue du litige, Monsieur [I] [H] sera condamné à payer à la SCI RFD la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne justifie de déroger au principe de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action de la société civile immobilière RFD recevable,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail souscrit entre la SCI RFD et Monsieur [I] [H] à effet au 1er juillet 2024, relatif au local d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à compter du 17 avril 2023,

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à payer à la SCI RFD la somme de 5.620,10 €, selon décompte arrêté à l’échéance de mars 2024 incluse, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 16 février 2023 sur la somme de 2.210,23 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Monsieur [I] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 156,11 euros chacune, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette, en principal, intérêts et frais,

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Monsieur [I] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, aucune circonstance ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

• Monsieur [I] [H], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné à verser à la SCI RFD égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer par remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

DEBOUTE la SCI RFD du surplus de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [I] [H] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à payer à la SCI RFD la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé à [Localité 3] et mis à la disposition des parties par le greffe de la juridiction.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION