TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

☞ GREFFE CIVIL

RG N° N° RG 25/00427 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D5QL

Minute : 26/84

JUGEMENT

Du :02 Février 2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique du Tribunal judiciaire tenue le 02 Février 2026;

Sous la Présidence de Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Anne ROUX, Greffier;

Après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant Elisant domicile en l’étude de Me [F] de la SCP LDGR – 2 Rue de l’Université – 75007 PARIS

représenté par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [T], demeurant 2 A Rue du Friscaty – 57100 THIONVILLE, comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [X], représenté par le Cabinet R&G Immobilier, a donné à bail à M. [J] [T] un appartement situé 2A rue de Friscaty 57100 THIONVILLE, par contrat du 26 septembre 2022 moyennant un loyer mensuel de 580€ outre 100€ de provisions sur charges.

Suivant acte du 26 septembre 2022, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [J] [T] pour le paiement des loyers et charges afférents au bail susvisé, en vertu du dispositif VISALE et en application d’une convention Etat-UESL conclue le 24 décembre 2015 pour la mise en œuvre de ce dispositif.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [H] [X] a mis en jeu la garantie VISALE et déclaré des impayés à hauteur de 1.442,88 € auprès de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES en tant que caution par courrier du 27 septembre 2024.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait signifier à M. [J] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025.

Elle a ensuite fait assigner M. [J] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Thionville par un acte de commissaire de justice signifié à étude le 27 mai 2025 aux fins de voir:

— déclarer son action recevable ;

— déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— ordonner l’expulsion de M. [J] [T] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner M. [J] [T] à lui payer la somme de 4.810,50€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 21 février 2025 sur la somme de 2.924,88€ et pour le surplus à compter de l’assignation,

— fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— condamner M. [J] [T] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements sont justifiés par une quittance subrogative,

— condamner M. [J] [T] à lui payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

— condamner M. [J] [T] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par courrier reçu au greffe le 27 novembre 2025, la S.A.S. ACTION LOGEMENT a transmis au tribunal un décompte actualisé au 25 novembre 2025 à la somme de 8.303,70€.

L’affaire a été retenue à l’audience du 2 décembre 2025.

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans son assignation, suivant décompte actualisé au 25 novembre 2025 à la somme de 8.303,70€.

M. [J] [T], comparant en personne, indique qu’il déclare forfait, ajoutant exercer une activité professionnelle irrégulière en qualité de jardinier pour des revenus mensuels d’environ 900 €.

L’affaire est mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

— sur l’intérêt à agir :

Aux termes de l’article 32 du Code de procédure civile « Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Par ailleurs, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL stipule que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, la présente instance porte sur la mise en œuvre de la clause résolutoire du bail, et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du contrat de bail en date du 26 septembre 2022 liant M. [H] [X] à M. [J] [T] et portant sur le logement sis 2A rue de Friscaty 57100 THIONVILLE.

Si cette action est réservée au bailleur, il est constant que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a qualité pour agir par application de la convention dont les termes ont été repris.

Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M. [J] [T] et justifie de virements réalisés par ses soins en qualité de caution suite à la mise en jeu de la garantie Visale par le bailleur, l’intéressée étant subrogée dans les droits et actions du bailleur contre la locataire défaillante compte tenu des impayés locatifs, selon quittance subrogative établie le 28 mars 2025.

Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’un intérêt à agir.

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Moselle par la voie électronique le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, le bail conclu le 26 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 février 2025, pour la somme en principal de 2.924,88€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 avril 2025.

Par ailleurs, M. [J] [T], comparant en personne, ne conteste pas la dette locative et ne sollicite pas l’octroi de délais de paiement, faisant état d’une situation financière précaire. Il n’y a dès lors pas lieu d’accorder d’office des délais de paiement.

— sur l’expulsion

En vertu de l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire, et après signification d’un commandement d’avoir à quitter les locaux.

L’article L. 412-1 du même Code dispose que l’expulsion, si elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux.

L’expulsion de M. [J] [T] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de toute autre personne se trouvant dans le logement et si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux demeuré infructueux.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

— Sur l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

En l’espèce, il ressort du relevé de compte locatif produit par la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, arrêté à la date du 25 novembre 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 8.303,70€ (dernière échéance au mois de novembre 2025).

La S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie en outre d’une quittance subrogative du 12 novembre 2025 d’un montant équivalent.

M. [J] [T], comparant en personne, ne conteste pas le principe ou le montant de la dette.

M. [J] [T] sera donc condamné à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES l’arriéré locatif arrêté à la somme de 8.303,70€, avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 2.924,88€, et à compter de la signification de l’assignation, soit le 27 mai 2025, pour le surplus.

— Sur l’indemnité d’occupation

M. [J] [T] est occupant sans droit ni titre depuis la résiliation du bail, ce qui cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

M. [J] [T] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 22 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [J] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de l’équité, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES sera déboutée de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire dans l’ensemble de leurs dispositions.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits de la M. [H] [X] dans la présente instance, et déclare son action recevable ;

DÉCLARE acquise la clause résolutoire insérée au bail conclu le 26 septembre 2022 entre M. [H] [X] et M. [J] [T] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé 2A rue de Friscaty 57100 THIONVILLE, à la date du 22 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [J] [T] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.303,70€ (décompte actualisé à la date du 25 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 sur la somme de 2.924,88€, et à compter de la signification de l’assignation, soit le 27 mai 2025, pour le surplus;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 22 avril 2025 égale au montant des loyers et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour les loyers au contrat de bail ;

CONDAMNE M. [J] [T] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [J] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer;

REJETTE la demande formée par S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Frédéric BREGER, juge, et par Madame Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,