TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 11 Septembre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Juin 2025

GROSSE :

Le 12 septembre 2025

à Mme [S] [J]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 12 septembre 2025

à Mme [G] [P]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07893 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52TL

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [J] [S], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [P] [G], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 10 avril 2017, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4]-[Localité 5] Provence Métropole a donné à bail à Madame [P] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 328,44 euros, outre 105,25 euros de provision pour charges et taxes et 22,33 euros de provision pour l’eau chaude.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4]-[Localité 5] Provence Métropole a fait signifier à Madame [P] [G] par exploit de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.104,83 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, l’EPIC Habitat Marseille Provence [Localité 4]-[Localité 5] Provence Métropole a fait assigner Madame [P] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 20 mars 2025, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 18 septembre 2024 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— En conséquence, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [P] [G], ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement sis [Adresse 3],

— condamner Madame [P] [G] à verser à la requérante la provision de 1.169,28 euros, comptes arrêtés au 10 décembre 2024,

— condamner Madame [P] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,

— condamner Madame [P] [G] à verser à Habitat [Localité 5] Provence la somme de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— au visa de l’article 696 du code de procédure civile, condamner Madame [P] [G] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Appelée à l’audience du 20 mars 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 26 juin 2025.

A cette audience, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4]-[Localité 5] Provence Métropole, représenté par sa chargée de gestion, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 2.360,14 euros, selon décompte en date du 23 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [P] [G], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais de paiement sur 36 mois pour apurer la dette locative et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle précise percevoir une pension de retraite mensuelle de 1.000 euros, l’APL ayant été suspendue.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 20 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4]-[Localité 5] Provence Métropole justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 10 avril 2017 contient une clause résolutoire, à l’article 8 des conditions générales, à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2024 pour la somme en principal de 1.104,83 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [P] [G] reste devoir la somme de 2.360,14 euros, à la date du 23 juin 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de mai 2025 inclus.

Madame [P] [G] ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [P] [G] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 2.360,14 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail et de la qualité du bailleur, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [P] [G] à se libérer de la dette locative en 36 mois par mensualités de 65,56 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [P] [G] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,

Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Madame [P] [G], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si elle se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

· la clause résolutoire reprendra son plein effet,

· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,

· Madame [P] [G] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 529,30 euros.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation.

· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [G], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4]-[Localité 5] Provence Métropole les sommes exposées par lui dans la présente instance.

Concernant les frais d’exécution de la décision à venir, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4]-[Localité 5] Provence Métropole n’explique pas en quoi et sur quel fondement devrait reposer le transfert de la charge de ces sommes sur la débitrice. Cette demande sera donc rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2017 entre l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4]-[Localité 5] Provence Métropole et Madame [P] [G] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [P] [G] à verser à l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4]-[Localité 5] Provence Métropole, à titre provisionnel, la somme de deux mille trois cent soixante euros et quatorze centimes (2.360,14 euros), décompte arrêté au 23 juin 2025, incluant la mensualité de mai 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation;

AUTORISONS Madame [P] [G] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de soixante-cinq euros et cinquante-six centimes (65,56 euros), payables avant le 8 de chaque mois et pour la première fois, le 8 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais ;

RAPPELONS que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [P] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, étant précisé qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ne soit réduit ou supprimé, et étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [P] [G] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit cinq cent vingt-neuf euros et trente centimes (529,30 euros), l’indemnité d’occupation n’étant pas soumise à indexation ;

CONDAMNONS Madame [P] [G] aux entiers dépens ;

REJETONS la demande de l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4]-[Localité 5] Provence Métropole portant sur les frais d’exécution de la décision à venir ;

REJETONS la demande de l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 4]-[Localité 5] Provence Métropole formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION