TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025 prorogé au 10 mars 2025 prorogé au 05 mai 2025

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE :

Le 05/05/25

à M^e NAUDIN

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EXPEDITION :

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N° RG 24/06372 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5SFJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [Y] [Z] [I]

née le 27 Février 1997 à , demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [O] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS Immo de [Z] Provence a fait assigner Mme [Y] [I] et M. [O] [E], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire de Marseille, pôle de proximité, aux fins de condamnation solidaire à lui payer les sommes de :

2 734,25 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dus au 10 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 janvier 2024,367,16 euros au titre des frais nécessaire au recouvrement,2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] fait valoir que la situation d’impayés perdure et met en difficulté la copropriété.

A l’audience du 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Cités à étude, Mme [Y] [I] et M. [O] [E] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l’article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble, les fiches d’immeuble et l’acte notarié d’achat du 25 août 2021 établissant la qualité de copropriétaires de Mme [Y] [I] et M. [O] [E] concernant les lots 3 (cave immeuble A et 7/10000 des parties communes), lot 20 (appartement T4 1er étage droite immeuble A et 322/10000 des parties communes) formant pour la numérotation du syndicat le lot 350 et le lot 92 (emplacement de parking n°13 au sous sol de l’immeuble B et 37,5/10000 des parties communes),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er avril 2022 au 30 septembre 2024 faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 2 734,25 euros au 10 septembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 septembre 2022, 23 mai 2023 et 10 septembre 2024, comportant approbation des comptes des exercices des années 2021, 2022 et 2023 et votant les budgets prévisionnels des années 2023, 2024 et 2025, le fonds travaux ainsi que les travaux,

— deux courriers de mise en demeure adressés par le conseil du syndicat le 11 juillet 2024 de payer la somme de 2 998,68 euros, décompte arrêté au 9 juillet 2024,

— un commandement de payer du 25 janvier 2024 valant mise en demeure sur la somme de 2 146,84 euros, signifié à personne, à Mme [Y] [I],

— le contrat de syndic en date du 3 septembre 2022 d’une durée de 3 ans.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 2 734,25 euros portant sur la période du 1er avril 2022 au 10 septembre 2024, incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie de la délivrance d’un commandement de payer qu’à l’encontre de Mme [Y] [I], signifié à sa personne. Le courrier recommandé de mise en demeure adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires le 11 juillet 2024 à M. [O] de payer la somme de 2 998,68 euros, décompte arrêté au 9 juillet 2024, comporte un avis de réception mais sa date est illisible et il ne supporte aucune signature.

Les intérets au taux légal courent donc sur la somme allouée à compter du commandement de payer du 25 janvier 2024 valant mise en demeure sur la somme de 2 146,84 euros et à compter de l’assignation pour le surplus concernant Mme [Y] [I] et à compter de l’assignation seulement concernant M. [O] [E] en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaire de recouvrement

En application de l’article 10-1, alinéa 1 et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais relance, à hauteur de deux courriers de 1,08 euros, puis de courriers de 25 euros puis deux fois 45 euros ne sont justifiés par aucun élément produit aux débats. Ils sont donc rejetés.

En revanche, le coût du commandement de payer du 25 janvier 2024 d’un montant de 132,08 euros relève des frais nécessaires et est justifié.

Concernant les frais de remise du dossier au contentieux pour un montant de 250 euros, ils ne se justifient qu’en cas de diligences exceptionnelles. Or, la diligence exceptionnelle s’entend d’une démarche rendant l’action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir. Les frais de remise du dossier, comportant certes les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblées générales sur une période de deux années, ne sauraient être qualifiées de diligences exceptionnelles. Il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Enfin, les honoraires de l’avocat de la copropriété comme les frais des deux mises en demeure du 11 juillet 2024 pour un montant respectif 120 euros ont vocation à être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Y] [I] et M. [O] [E] sont par conséquent condamnés à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 132,08 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024, date de l’assignation.

Sur la solidarité

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et en application de l’article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle.

En cas d’indivision en particulier, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété ou du jeu d’une solidarité légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’indique pas à quel titre les défendeurs seraient tenus solidairement au paiement de la dette envers lui.

Dans ces conditions, les condamnations prononcées ne le seront pas à titre solidaire entre les défendeurs.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de principe que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que Mme [Y] [I] et M. [O] [E] présentent, de manière récurrente depuis 2022, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété qui ne compte que 37 copropriétaires et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Le montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Mme [Y] [I] et M. [O] [E] comme du fait qu’il résulte du décompte détaillé produits aux débats que des paiement partiels de 450 euros ont lieu depuis août 2022.

La simple défaillance de Mme [Y] [I] et M. [O] [E] à l’instance judiciaire ne suffit pas à caractériser une réticence abusive.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires est donc accueillie à hauteur de la somme de 200 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [I] et M. [O] [E], succombants, sont condamnés in solidum à supporter les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande qu’ils soient condamnés in solidum à payer à le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle de proximité, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [Y] [I] et M. [O] [E] à payer au le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] les sommes suivantes :

2 734,25 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er avril 2022 au 10 septembre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 sur la somme de 2 146,84 euros concernant Mme [N] et du 15 octobre 2024 pour le surplus et du 15 octobre 2024 concernant M. [O] [E] ;

132,08 euros au titre des frais de recouvrement nécessaire, avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024 ;

200 euros au titre des dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [I] et M. [O] [E] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [I] et M. [O] [E] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT