TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Mars 2024

Président : M^me HAK, Vice-présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 11 Janvier 2024

GROSSE :

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 mars 2024

à M^e LEMARCHAND Clara

Le 15 mars 2024

à M^e Thomas PIERSON

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03019 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3K6E

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [S]

né le 10 Avril 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

(AJ totale n°2023/002658)

représenté par M^e Clara LEMARCHAND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Etablissement HABITAT [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Thomas PIERSON, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 27 août 2010, l’EPIC [Localité 5] HABITAT [Localité 5] [Localité 6] [Localité 3]-[Localité 5] [Localité 6] METROPOLE a donné à bail à Madame [B] [S] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4].

Par avenant du 27 novembre 2015, le bail a été transféré à Monsieur [L] [S].

Alléguant de problèmes d’humidité majeurs, par exploit d’huissier du 20 janvier 2022, Monsieur [L] [S] a fait assigner l’EPIC HABITAT [Localité 5] [Localité 6] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] afin d’obtenir la désignation d’un expert, obtenir la condamnation du bailleur à lui verser une provision de 6.000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance.

Par ordonnance du 11 août 2022, le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE, statuant en référé, a notamment :

Rejeté la demande d’expertise en ce que pour chaque déclaration de trouble effectué par le locataire, l’EPIC HABITAT [Localité 5] [Localité 6] a justifié avoir, dans les délais raisonnables, essayé d’apporter une réponse au locataire. Une situation litigieuse justifiant d’un motif légitime à obtenir une mesure d’expertise n’était pas caractérisée. Constaté que la demande provisionnelle de dommages et intérêts formulée au titre d’un préjudice de jouissance par Monsieur [S] se heurtait à l’existence de contestations sérieuses et dit n’y avoir lieu à référé, en ce que les manquements du bailleur ne pouvaient être tenus comme établis dès lors que multiples interventions ont été exécutés ou proposés pour résoudre le désordre. Par assignation du 27 mars 2023, Monsieur [L] [S] a attrait l’EPIC [Localité 5] HABITAT [Localité 5] [Localité 6] [Localité 3]-[Localité 5] [Localité 6] METROPOLE devant le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé au visa de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins d’entendre :

Désigner un expert Condamner HABITAT [Localité 5] [Localité 6] à lui payer une provision de 6.000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance, outre une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, sous réserve que Maître Clara LEMARCHAND, son conseil, renonce à la part contributive qui lui sera allouée au titre de l’aide juridictionnelle. L’affaire a été appelée à l’audience du, renvoyée à plusieurs reprises et plaidée le 11 janvier 2024.

Lors des débats, représentées par leur conseil, les parties ont repris oralement leurs conclusions déposées.

Monsieur [L] [S] s’est désisté de sa demande d’expertise, mais a maintenu ses demandes de condamnation au titre de la provision à valoir sur son préjudice de jouissance, des frais irrépétibles et des dépens.

Il a expliqué que les interventions relevées par le juge des référés dans le cadre de l’ordonnance du 11 août 2022, correspondaient à une recherche de fuite sur le bac à douche et une réfection du joint d’étanchéité du bac à douche. Les désordres consistant en des infiltrations en toiture n’étaient pas concernés. Or, à défaut de réparations de ces infiltrations qu’il a signalées depuis 2020, ces désordres se sont aggravés. HABITAT [Localité 5] [Localité 6] a mandaté un plombier en décembre 2022 qui n’a pas réalisé de travaux. Un constat d’huissier du 16 décembre 2022 a confirmé dans les toilettes des marques d’infiltration et traces de moisissures, une auréole décroutée en plafond toujours humide et des gouttes d’eau qui perlaient sous le coude positionné sous ce plafond décroûté. Le bailleur n’a pas réagi ni répondu à ses réclamations de réparation rapide de ces infiltrations. Ces travaux n’ont été exécutés qu’après la délivrance de l’assignation. S’ils ont permis de remédier aux infiltrations, Monsieur [S] s’est dit fondé à obtenir :

Une indemnité provisionnelle de 6.000 euros à valoir sur son préjudice de jouissance causé par l’inertie de sa bailleresse durant 41 mois notamment caractérisé par des odeurs nauséabondes, et sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour les tracasseries administratives liées à l’absence de réparations, l’ayant obligé à saisir deux fois le juge des référés, de faire réaliser un constat d’huissier à ses frais ; le remboursement des frais de constat d’huissier à hauteur de 300 euros pour démontrer la persistance des désordres ; les frais de justice qu’il a été contraint d’exposer pour obtenir les réparations. En réplique aux arguments du défendeur, il a indiqué n’avoir refusé l’accès à son domicile qu’entre le 28 avril 2022 et le 11 août 2022, soit 4 mois sur les 41 mois qu’ont duré les désordres.

L’EPIC HABITAT [Localité 5] [Localité 6] a demandé :

à titre principal de prononcer l’irrecevabilité des demandes de Monsieur [S] et de le débouter en toutes ses demandes ; à titre subsidiaire de constater l’existence d’une contestation sérieuse et de débouter Monsieur [S] de l’intégralité de ses demandes ; à titre plus subsidiaire de rapporte à de plus justes proportions les demandes de Monsieur [S] ; en tout état de cause de condamner Monsieur [S] au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’EPIC HABITAT [Localité 5] [Localité 6] a fait valoir que les demandes de Monsieur [S] ont déjà été tranchées par le juge des contentieux de la protection statuant en référé dans son ordonnance du 11 août 2022. Aucune circonstance nouvelle n’est de nature à justifier un nouvel examen de sa demande indemnitaire, à tout le moins pour la période antérieure au 11 août 2022.

S’agissant des dommages récents, il n’a été informé qu’en mars 2023 par le locataire du logement situé sous celui de Monsieur [S], qu’il subissait des infiltrations d’eau en provenance de la colonne d’eau des WC de Monsieur [S]. Ce dernier a refusé l’accès à son logement du 28 février 2022 au 5 mars 2022. Suite à des échanges de courriers, une inspection de la colonne a finalement pu être réalisée le 5 mai 2023. Aucun dommage au niveau de la toiture n’a été constaté. Seule une entreprise de peinture est intervenue pour la réfection complète des murs et plafonds des WC. HABITAT [Localité 5] [Localité 6] a conclu qu’elle s’était toujours conformée à ses obligations d’entretien. Monsieur [S] n’est donc pas fondé à solliciter l’indemnisation d’un trouble de jouissance qui a persisté face à son refus d’interventions.

Le bailleur a souligné qu’en tout état de cause, la provision demandée était excessive, la période du trouble subi devant être limitée depuis la date à laquelle il a eu connaissance des désordres jusqu’à celle du déplacement de l’entreprise chargée des vérifications, à l’exclusion de la période durant laquelle le demandeur a refusé l’accès à son domicile. Il a par ailleurs précisé que la présence d’humidité n’a pas empêché l’utilisation du logement et le préjudice en découlant doit être calculé à hauteur de 10 % du loyer mensuel tenant la surface louée et les pièces affectées.

Le délibéré a été fixé au 14 mars 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION,

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, Monsieur [S] invoque l’existence d’infiltrations affectant son logement et l’inertie de son bailleur pour les résoudre.

HABITAT [Localité 5] [Localité 6] oppose l’autorité de la chose jugée au provisoire et soutient qu’en l’absence d’éléments nouveaux, le juge des référés ne peut statuer à nouveau sur une même demande concernant les mêmes parties et le même désordre.

Par application des dispositions de l’article 488 du code de procédure civile, si les ordonnances de référés n’ont pas autorité de la chose jugée au principal, elles s’imposent cependant au juge qui les a rendues. Ce juge, en l’absence de faits nouveaux, ne peut méconnaître l’autorité s’attachant aux ordonnances rendues antérieurement entre les parties.

Les infiltrations que Monsieur [S] dénonce dans le cadre de la présente procédure étaient déjà visées dans sa première assignation en référé, puisqu’elles ressortent de :

sa déclaration de sinistre du 7 janvier 2020 « cloques sur plafond toilettes / salle d’eau / infiltrations toit- plafond » ; de sa saisie du 9 juin 2020 « étanchéité toiture en rapport avec la salle d’eau avec constata établi » et du 2 décembre 2020 « de nouvelles infiltrations ont eu lieu suite aux travaux effectués, exemple cloques en bas à gauche de la photo avec les deux filets d’eau sous peinture »de son acte introductif d’instance du 20 janvier 2022 : « ayant découvert des auréoles d’humidité sur le plafond de la salle de bain et des sanitaires » « il apparaissait ainsi que les désordres étaient causés par une fuite en provenance de la toiture ». « Une entreprise de travaux, mandatée par le bailleur social, est par la suite intervenue pour procéder aux réparations. Toutefois, le 9 juin 2020, Monsieur [S] signalait la persistance des désordres malgré les réparations entreprises ». « depuis les désordres persistent et n’ont pas été réparés ».de l’ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 5] statuant en référé, qui précise que l’EPIC HABITAT [Localité 5] [Localité 6] a diligenté plusieurs interventions pour répondre au problème d’humidité dans l’appartement loué par Monsieur [S], ainsi le 20 janvier 2020, soit 13 jours après la déclaration de sinistre, une recherche de fuite en toiture était commandée. Le juge a relevé qu’après la dernière intervention de décembre 2020, Monsieur [S] n’a signalé aucun nouveau trouble et s’est même opposé à une nouvelle intervention programmée par le bailleur. Du courrier de son conseil, Maître LEMARCHAND, adressé le 6 février 2023 au conseil de HABITAT [Localité 5] [Localité 6], qui indique « les dégâts causés par une fuite en provenance de la toiture de l’immeuble d’HMP, dans l’appartement loué à M. [S], perdurent et se sont aggravés. Ces dégâts génèrent à nouveau des traces de moisissures et auréoles d’humidité sur le plafond des toilettes de l’appartement de mon client se trouvant au 6ème et dernier étage. Ce désordre, déjà déclaré auprès d’HMP dès le 7 janvier 2020, malgré les travaux entrepris par votre cliente et les multiples signalements de M. [S], n’a pas fait l’objet d’une réparation pérenne ».

Il sera observé que la colonne des toilettes affectée par l’humidité, objet du constat d’huissier du 16 décembre 2022 est celle dont la photographie a été annexée à la saisie de Monsieur [S] du 2 décembre 2020.

Ainsi, contrairement aux affirmations de Monsieur [S], la première procédure en référé concernait déjà les infiltrations en toiture. HABITAT [Localité 5] [Localité 6] produit le bon de commande de recherche de fuite en toiture terrasse daté du 11 mai 2022 pour une intervention du 20 janvier 2020 sur deux jours. Sont également versés aux débats un courriel du 1er mars 2022, deux courriers adressés les 28 avril 2022 et 5 mai 2022 par le bailleur au locataire, prenant acte de son refus de laisser l’accès au logement pour prendre en charge sa réclamation relative aux infiltrations en toiture.

Il ressort de ces éléments que les infiltrations étaient déjà signalées dès 2020 et que l’absence de réparations a été causée par le refus du locataire de laisser accès à son logement.

En l’absence de fait nouveau démontré, les demandes de Monsieur [S] seront rejetées.

Au surplus, comme rappelé dans l’ordonnance du 11 août 2022, les manquements du bailleur ne sont pas évidents, même au regard des éléments actualisés. Le courrier signalant la persistance des infiltrations a été adressé le 6 février 2023 par le conseil de Monsieur [S] au conseil du bailleur et non au bailleur directement, ce qui ne peut démontrer que le bailleur ait été directement informé des faits. L’EPIC HABITAT [Localité 5] [Localité 6] a en toute hypothèse, entendu intervenir dès le 27 mars 2023, avant même de recevoir l’assignation en référé. Il produit plusieurs bons de commande des travaux établissant ses diligences. Il n’y a donc pas lieu à référé en l’état des contestations sérieuses du défendeur.

L’équité et la position économique des parties commendent de rejeter la demande de l’EPIC HABITAT [Localité 5] [Localité 6] au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie demanderesse supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

DISONS que Monsieur [L] [S] ne démontre pas l’existence d’un fait nouveau par rapport à l’ordonnance du 11 août 2022 ;

REJETONS en conséquence sa demande de provision à valoir sur l’indemnisation d’un préjudice de jouissance, rejetée par l’ordonnance du 11 août 2022 ;

DEBOUTONS l’EPIC HABITAT [Localité 5] [Localité 6] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [S] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT