TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

MINUTE N°2025/ 1010

AFFAIRE : N° RG 24/00415 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3Q2L

Copie à :

M^e Alain DIBANDJO

Copie exécutoire à :

M^e Eve TRONEL PEYROZ

Le :

JUGEMENT DU 12 Décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

DEMANDEUR :

Syndicat de copropriétaires DE LA RESIDENCE [13] sise [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la SAS Cabinet G.I.T,

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 341 887 073

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [N]

né le 15 Février 1958 au PORTUGAL

[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Madame [O] [R]

née le 25 Août 1972 à [Localité 14]

[Adresse 11]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentés par M^e Alain DIBANDJO, avocat au barreau de LOZERE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge

Greffière : Emeline DUNAS,

en présence de M [M], auditeur de justice

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge

DÉBATS :

Audience publique du 24 Octobre 2025

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 12 Décembre 2025 par Céline ASTIER-TRIA, Juge au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R] sont propriétaires des lots 308, 322 et 505 au sein de la copropriété de la résidence « [Adresse 12] » située [Adresse 3] et soumise aux dispositions relatives aux copropriétés des immeubles bâtis.

En raison de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] représenté par son syndic en exercice, la SARL ACTIM, a fait assigner, selon acte de commissaire de justice en date du 05 décembre 2024 auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R] devant la présente juridiction aux fins de les voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement de la somme de 4834,25 euros au titre de leur quote-part de charges de copropriété, outre intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2023, au paiement des sommes retenues par l’huissier par application de l’article A444-32 du code de commerce, au paiement de la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts, au paiement de la somme de 984,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic.

A l’audience du 24 octobre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes initiales et actualise la somme due au titre des charges de copropriété à 1123,72 euros au 23 octobre 2025 après déduction de la somme de 3000 euros déposée en CARPA par les défendeurs.

Il expose que les charges de copropriété demeurent impayées. Il précise qu’il s’est avéré impossible d’obtenir un règlement amiable de la somme due. Il fait valoir que l’attitude des requis lui occasionne un préjudice certain, direct et personnel dont il est du réparation.

Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R], représentés par leur conseil, sollicitent de débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes.

En réplique, ils font valoir que la dette a été soldée, qu’ils n’ont pas reçu de mise en demeure pour la nouvelle somme réclamée qu’ils contestent.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 12 décembre 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1°) Sur le montant de la créance :

Sur les charges de copropriétés échues :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Conformément au relevé de propriété produit, Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R] sont propriétaires des lots 308, 322 et 505 au sein de la copropriété de l’immeuble «LES JARDINS DE LA [Adresse 8]» située au [Adresse 3] et sont donc en cette qualité tenue au paiement de la quote-part des charges de copropriété afférentes à leurs lots.

En l’espèce, il résulte des pièces régulièrement versées aux débats, notamment des procès-verbaux des assemblées générales en date des 19 avril 2022, 22 août 2023, du 20 août 2024, des appels de fonds et du relevé de compte des défendeurs, que ces derniers, malgré mises en demeure préalable en date du 27 novembre 2023 envoyées par courrier avec avis de réception, restent redevable au 23 octobre 2025 de la somme de 328,32 euros au titre de leur quote-part de charges de copropriété (après déduction des frais de relance, de poursuite et d’hypothèque d’un montant total de 795,40 euros = (24 euros X 2) + 96 euros+ 120 euros, + 300 euros, + 67 euros + 42 euros + 122,40 euros suivant extrait de compte du 23 octobre 2025).

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

— les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;

— les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

— les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret

— les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25

— les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

En l’espèce, conformément au décompte, au contrat de syndic (article 9 page 5/13) et aux pièces produites, le demandeur justifie de l’envoi de relance (24 X 2), de mise en demeure (96 euros), de la constitution du dossier remis à l’auxiliaire de justice (120 €), de frais de constitution d’hypothèque (42 euros) et du suivi à l’avocat dossier recouvrement à la vacation horaire (122,40 euros).

Toutefois, les « frais conciliation» pour un montant de 300 euros ne sont pas prévus par le contrat de syndic. Les “frais relatifs hono inscription hypothèque légale + débours “ de 67 euros seront examinées sur le fondement des dispositions des articles 696 du code de procédure civile.

Par conséquent, Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R] seront condamnés à payer la somme totale de 428,40 euros.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de ses demandes.

c. Sur la demande de condamnation solidaire:

En l’espèce, il ressort de l’extrait du règlement de copropriété produit en pièce 17 l’existence d’une clause de solidarité entre les coindivis si bien que Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R] sont solidairement tenus au paiement des charges de copropriété.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LES JARDINS DE LA [Localité 9], représenté par son syndic, l’agence Cabinet G.I.T, la somme de 328,32 euros au titre de sa quote-part de charges de copropriété et de 428,40 euros au titre des frais de recouvrement, sommes au paiement desquelles il convient donc de les condamner, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision à défaut de preuve de la réception de la mise en demeure par les défendeurs.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes.

d. Sur la demande indemnitaire :

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a été contraint d’initier une action en justice afin d’obtenir la condamnation de Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R] à payer les charges dues sur la période du 1er juillet 2022 au 28 novembre 2024 d’un montant de 4834,25 euros.

Il fait observer à juste titre que les propriétaires se sont abstenus de régler les charges sans faire état de motif légitime si bien qu’ils ont imposé à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes causant un préjudice distinct du retard de paiement.

Par conséquent, Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R] seront condamnés solidairement à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES JARDINS DE LA [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, l’agence Cabinet G.I.T la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

3°) Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les défendeurs seront condamnés aux dépens y compris le coût de l’hypothèque légale du syndic.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat

L’équité ne s’oppose pas à ce que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement de la somme de 984 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les sommes retenues par l’huissier de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l’article R444-55 du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé si bien que le syndicat des copropriétaires de la résidence “LES JARDINS DE LA [Adresse 8]” sera débouté de sa demande formée de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES JARDINS DE LA [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice l’agence Cabinet G.I.T, la somme de 328,32 euros (trois cent vingt huit euros trente deux centimes) au titre de leur quote-part de charges de copropriété outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES JARDINS DE LA [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice l’agence Cabinet G.I.T, la somme de 428,40 euros (quatre cent vingt huit euros quarante centimes) au titre de leur quote-part de charges de copropriété outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES JARDINS DE LA [Localité 9] représenté par son syndic en exercice l’agence Cabinet G.I.T la somme de 400 euros(quatre cent euros) à titre de dommages et intérêts;

DEBOUTE le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES JARDINS DE LA [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice l’agence Cabinet G.I.T du surplus de ses demandes;

DEBOUTE Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R] de leurs demandes;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES JARDINS DE LA [Adresse 8] représenté par son syndic en exercice l’agence Cabinet G.I.T, la somme de 984 euros (neuf cent quatre vingt quatre euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile en ce compris le montant des sommes retenues par l’huissier en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2011 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96/1080 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [N] et Madame [O] [R] aux entiers dépens de la présente instance y compris le coût de l’hypothèque légale du syndic;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière, La Juge,