Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e DEUDON

1 EXP M^e LAVAUD

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 30 Avril 2026

DÉCISION N° 26/159

N° RG 24/03072 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-PYPV

DEMANDERESSE :

Madame [U] [P] épouse [Y]

née le 08 Octobre 1968 à PARIS

31 Rue Fourmilière

06600 ANTIBES

représentée par M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE 31 RUE FOURMILLIERE, sis 31 rue Fourmillière 06600 ANTIBES, agissant poursuites et diligences de son syndic la société CABINET [I] (CABINET [I] ET FILS), SARL dont le siège est sis Résidence Le Concorde 8/10 boulevard Albert 1er 06600 ANTIBES, inscrite au RCS de ANTIBES sous le n° 502 335 532 00045, elle-même agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Maître Patrick DEUDON de la SELEURL PATRICK DEUDON AVOCAT, avocats au barreau de GRASSE, avocats postulant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 30 janvier 2026 ;

A l’audience publique du 13 Février 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 30 Avril 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Par acte notarié en date du 5 août 2021, Madame [C] [U] [P] épouse [Y], demeurant au 31 rue Fourmillière à ANTIBES, a acquis un ensemble immobilier, composé d’une cave en sous-sol (lot n°1, 66/ 1000èmes des parties communes générales), d’un magasin (lot n°2, 109/ 1000èmes des parties communes générales) et d’un WC en rez-de-chaussée (lot n°3, 10/1000èmes des parties communes générales) au sein d’une copropriété située au 31 rue Fourmillière à ANTIBES (06600).

Jusqu’au 24 mars 2023, Madame [L], copropriétaire, a assuré les fonctions de syndic bénévole au sein de la copropriété.

Suite à l’Assemblée générale du 24 mars 2023, pour laquelle Madame [C] [U] [P], épouse [Y] a été convoquée, la SARL CABINET [I] ET FILS (RCS n°50233553200045), ci-après le syndic, a été désignée en tant que syndic de l’ensemble immobilier du « 31 rue Fourmillière ».

Le 23 février 2024, un incendie a touché les lots de Madame [C] [U] [P] épouse [Y] et cette dernière a déposé plainte le 29 février 2024.

Le 29 février 2024, le syndic a envoyé, par courrier avec accusé de réception adressé à Monsieur et Madame [Y] [C] [U] résidant au 15 avenue Jean Mermoz à LA SALVETAT SAINT GILLES, une mise en demeure de réaliser des travaux de remise en état du local.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 mars 2024, ayant pour destinataire Monsieur et Madame [C] [U] [Y], le syndic a convoqué la demanderesse à l’Assemblée Générale du 8 avril 2024.

Un pli avisé et non réclamé a été retourné.

Par la résolution n°18 adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés lors de l’Assemblée Générale du 8 avril 2024, un mandat a été donné au syndic pour représenter le syndicat des copropriétaires aux fins d’ester en justice Madame [C] [U] [P], épouse [Y], pour modification illicite de la façade.

Par acte d’huissier du 7 juin 2024, Madame [C] [U] [P] épouse [Y] a fait assigner le syndicat des copropriétaires « 31 rue Fourmillière », pris en la personne du syndic, devant le Tribunal Judiciaire de Grasse, aux fins de voir prononcer la nullité de l’Assemblée Générale du 8 avril 2024.

Par ordonnance de clôture avec effet différé du juge de la mise en état en date du 18 décembre 2025, la clôture de la mise en état a été fixée au 30 janvier 2026 et l’affaire renvoyée à l’audience du 13 février 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 septembre 2025, Madame [C] [U] [P] épouse [Y] sollicite du tribunal :

A titre principal : de prononcer la nullité de l’Assemblée Générale du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « 31 rue Fourmillière » du 8 avril 2024 ;A titre subsidiaire : de prononcer la nullité de la résolution n°18 prise lors de l’Assemblée Générale des Copropriétaires de la Résidence « 31 rue Fourmillière » du 4 avril 2018 ;En tout état de cause : De condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « 31 rue Fourmillière » représenté par son syndic à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts De condamner le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « 31 rue Fourmillière » représenté par son syndic aux dépens De condamner Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « 31 rue Fourmillière » représenté par son syndic à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileAu soutien de ses prétentions, Madame [C] [U] [P], épouse [Y], se fonde, d’une part, sur l’article 42-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 11 avril 2024 ; et d’autre part, sur les articles 64, 64-2, 64-3 et 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025.

Elle soutient que l’Assemblée Générale du 8 avril 2024 est entachée de nullité en ce qu’elle n’a pas été régulièrement convoquée par le syndic à ladite assemblée.

Elle explique qu’en dépit d’avoir sollicité de recevoir les convocations électroniquement le 16 janvier 2024 et d’avoir transmis son adresse électronique au syndic, celui-ci a adressé une convocation à l’Assemblée Générale du 8 avril 2024 par voie postale à une adresse qu’il savait non usitée, de sorte que la demanderesse n’a pas pu être touchée par la notification. A ce titre, elle poursuit en disant que le 17 avril 2024, le syndic a refusé de prendre en compte sa demande de réception électronique des notifications émanant du syndic datant de février 2024, au motif de l’absence de retour d’un formulaire autorisant la communication électronique et alors qu’elle avait adressé le document prévu à cet effet, de sorte qu’il savait qu’elle ne pouvait être touchée par une convocation à l’adresse postale utilisée ; d’autant que, par la suite, la demanderesse a reçu des notifications de la part du syndic par voie électronique et notamment une convocation à l’Assemblée générale de 2025.

Elle ajoute que le courrier de convocation est entaché d’une irrégularité de forme entraînant également la nullité de l’assemblée générale en ce qu’il est adressé à « Monsieur et Madame [Y] » alors que la demanderesse est la seule co-propriétaire des lots 1,2 et 3. Or elle répond au défendeur n’entretenir aucune ambiguïté sur son nom, celui-ci étant mentionné dans son intégralité dès l’acte notarié.

Également en réponse au défendeur, Madame [C] [U] [P], épouse [Y], expose avoir indiqué par le passé au syndic ne plus demeurer au 15 Avenue Jean Mermoz à LA SALVETAT SAINT GILLES (31880) en raison de ses nombreux déplacements professionnels à l’étranger. Elle soutient par ailleurs avoir élu domicile au 31 rue Fourmillière à Antibes postérieurement à l’Assemblée générale du 8 avril 2024, suite au départ du locataire commercial après l’incendie. De plus, elle explique que l’obligation du co-propriétaire de tenir informé son syndic de sa nouvelle adresse n’est pas d’ordre public.

A titre subsidiaire, Madame [C] [U] [P], épouse [Y], considère que la résolution n°18 votée lors de l’Assemblée Générale donnant mandat au syndic de l’ester en justice pour modification de la façade doit être annulée :

— d’une part parce qu’elle est constitutive d’un abus de majorité en ce qu’elle a été prise pour lui nuire et exercer une pression sur elle en donnant ainsi une autorisation pour la poursuivre pour des raisons injustifiées et notamment suite aux litiges l’opposant à Madame [L] et à Monsieur [F], co-propriétaires majoritaires,

— d’autre part, elle ajoute que les éléments factuels présentés pour justifier la résolution n°18 sont de faux prétextes, qu’ils sont fallacieux et qu’ils ont influencé et induit en erreur les copropriétaires appelés à voter.

S’agissant de sa demande en dommages et intérêts Madame [C] [U] [P] épouse [Y] soutient que le syndic, en omettant sciemment de lui notifier par voie électronique sa convocation à l’Assemblée Générale du 8 avril 2024 et en commettant un abus de majorité lors du vote de la résolution n°18 a commis une faute lui ayant causé un préjudice moral, notamment en profitant de sa situation de faiblesse provoquée, d’une part par le choc suite à l’incendie du local et d’autre part, par le stress causé suite au vote d’une résolution ayant pour but de lui nuire.

Elle ajoute que, d’une part, aucune baie vitrée n’a été installée au niveau du local mais une porte vitrée similaire aux fenêtres des appartements situés au-dessus du magasin ; et que d’autre part, la présence d’un distributeur dans le local n’est pas démontrée. De plus, Madame [C] [U] [P], épouse [Y], fait valoir qu’avant le 29 février 2024, le syndic n’a jamais envoyé d’e-mail au sujet de la présence dudit distributeur alors qu’il a pu contacter la demanderesse en défense des intérêts de Madame [L]. Elle ajoute enfin que le désordre allégué par le défendeur n’existe plus en raison de l’incendie et du départ du locataire.

En réponse à la demande reconventionnelle du défendeur, Madame [C] [U] [P], épouse [Y] soutient user de son droit légitime à agir en justice.

*****

En défense, et au titre de ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 23 avril 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence « 31 rue Fourmillière », représenté par son syndic la SARL CABINET [I] ET FILS, demande au tribunal :

De débouter Madame [C] [P] de l’intégralité de ses demandes ; A titre reconventionnel, de condamner Madame [C] [P] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;De condamner Madame [C] [P] aux dépens, De condamner Madame [C] [P] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;D’écarter l’exécution provisoire.Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, se fondant sur les articles 64 alinéa 1, 65 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dans sa version en vigueur du 4 juillet 2020 au 25 décembre 2025, expose :

— avoir convoqué la demanderesse à son adresse postale déclarée, soit au 15 Avenue Jean Mermoz à LA SALVETAT SAINT GILLES (31880),

— que le courrier recommandé du 12 mars 2024 envoyé à cette même adresse et contenant la convocation à l’Assemblée Générale du 8 avril 2024 a été « avisé et non réclamé »,

— que depuis 2024, la demanderesse dissimule volontairement son adresse puisqu’elle ne réside pas au 31 rue Fourmillière à ANTIBES et qu’une sommation d’avoir à justifier de son domicile lui a été faite le 23 avril 2025. Il poursuit en affirmant tout ignorer de l’adresse du domicile de Madame [C] [U] [P] épouse [Y], de sorte que le concluant a été contraint d’assigner celle-ci à trois adresses différentes dans le cadre de son action en paiement. Or, le syndicat rappelle que l’obligation du co-propriétaire de notifier au syndic l’adresse de son domicile est d’ordre public et qu’à défaut, le co-propriétaire est réputé être valablement convoqué au dernier domicile régulièrement notifié au syndic ; ce dernier n’étant pas tenu de rechercher la nouvelle adresse du co-propriétaire en cas de retour du pli.

Le syndic ajoute d’une part que la demanderesse n’a pas répondu à cette obligation en communiquant son adresse mail au syndic, et que d’autre part, elle ne démontre pas non plus que ce dernier a eu connaissance du bordereau.

Aussi, le défendeur expose qu’au regard de la contestation datée du 7 juin 2024, soit dans le délai des deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’Assemblée Générale, Madame [C] [U] [P] épouse [Y], a bien eu connaissance de la tenue de ladite assemblée et il rappelle également que celle-ci avait déjà reçu à cette adresse la notification d’une convocation à l’Assemblée Générale en 2023 et qu’elle s’y était présentée.

Le syndicat affirme également que la résolution n°18 de l’Assemblée Générale du 8 avril 2024 n’est pas constitutive d’un abus de majorité, en ce qu’elle ne vise que des travaux illicites de modification du local et d’installation d’un distributeur 7/7 et 24/24 réalisés par celle-ci avant que l’incendie ne se déclare et que l’incendie ayant touché le local de Madame [C] [U] [P] épouse [Y] n’a jamais été à l’ordre du jour.

Au soutien de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts, le syndicat se fondant sur les articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile, fait valoir que la procédure de Madame [C] [U] [P], épouse [Y] est abusive en ce qu’elle dissimule volontairement son domicile et poursuit la procédure, alors que l’Assemblée générale du 8 avril 2024 est régulière et que les résolutions votées sont conformes à l’intérêt de la copropriété.

MOTIFS

Remarque préliminaire

Conformément au principe dispositif édicté par les articles 4 et 5 du Code de procédure civile, les parties ont la maîtrise sur l’objet et la cause des demandes formulées en justice et que le juge ne doit se prononcer que sur les prétentions telles qu’elles ont été présentées par elles.

C’est la raison pour laquelle les articles 56 et 768 du même code leur imposent de préciser clairement dans leurs écritures l’objet de leur demande.

En l’occurrence, il ne sera statué que sur la base des demandes telles qu’elles ont été présentées par les parties dans leurs écritures, étant rappelé qu’il n’appartient pas au juge de donner acte aux parties d’intention ou de volonté, ni de faire un constat. Ces demandes n’ont pas pour objet de trancher un litige et se trouvent dépourvues de tout effet juridique. Il ne sera pas statué du chef de celles-ci.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 8 avril 2024

Il ressort de l’article 42-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur entre le 27 mars 2014 et le 11 avril 2024 ; que : « Les notifications et mise en demeure, sous réserve de l’accord exprès des copropriétaires sont valablement faites par voie électronique ».

L’article 64 du décret du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, prévoit également que : « Toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. »

L’alinéa premier de l’article 64-2 du décret dispose que : « Pour l’application de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, toutes les notifications et mises en demeure peuvent également être faites soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues par les articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques, soit au moyen d’un procédé électronique mis en œuvre par l’intermédiaire d’un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l’intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux articles 64-5 à 64-9. »

L’article 64-3 dudit décret précise que :

« I.-L’accord exprès du copropriétaire mentionné à l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise s’il porte sur les notifications, les mises en demeure ou les deux. Cet accord exprès peut ne porter que sur les modalités particulières de notification mentionnées à l’article 64-1.

Lorsqu’il est formulé lors de l’assemblée générale, cet accord est mentionné sur le procès-verbal d’assemblée générale. Il peut également être adressé à tout moment au syndic par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de sa réception. »

En outre, l’article 65 du même décret d’application prévoit que : « En vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic. »

Il en ressort ainsi que le copropriétaire doit informer et notifier par courrier recommandé son syndic en cas de changement de lieu de domiciliation. Ainsi, le copropriétaire qui n’a pas fait connaître à son syndic son changement de domicile ne pourra soulever la nullité d’une Assemblée Générale pour défaut de convocation puisque ladite convocation, notifiée à la dernière adresse connue par le syndic au copropriétaire, est réputée faite à ce dernier. En outre, le syndic n’est pas tenu de rechercher la nouvelle adresse du copropriétaire.

En l’espèce, il est constant que le pli envoyé par le syndic le 12 mars 2024, contenant la convocation à l’Assemblée Générale des copropriétaires prévue le 8 avril 2024, a visé « Monsieur et Madame [C] [U] [Y] » au 15 avenue Jean Mermoz à la SALVETAT SAINT GILLES (31880) et qu’il n’a pas été réclamé, ce qui implique qu’elle n’est pas allée réclamer son pli.

De plus, il ressort de l’ensemble des pièces versées en procédure que le syndic a convoqué la demanderesse à sa dernière adresse de domiciliation connue.

D’abord, contrairement à ses allégations, Madame [C] [U] [P], épouse [Y] ne démontre pas que le syndic savait, lors de l’envoi de la notification d’Assemblée Générale, que l’adresse de domiciliation située au « 15 avenue Jean Mermoz à la SALVETAT SAINT GILLES (31880) » n’était plus utilisée par celle-ci.

Ainsi, bien qu’expliquant avoir voulu recourir à la notification électronique des convocations en raison de ses impératifs professionnels, elle ne produit aucun élément permettant de démontrer que le syndic a eu un jour connaissance des nombreux et fréquents déplacements à l’étranger de sa copropriétaire, et de l’impossibilité de celle-ci d’avoir accès à son courrier. Elle ne démontre pas non plus avoir informé le syndic de son changement de domiciliation, alors qu’elle allègue au contraire, dans ses propres conclusions responsives, lui avoir « indiqué, par le passé ne plus résider » à la SALVETAT SAINT GILLES.

Pourtant, au regard de l’adresse communiquée au conciliateur, dans le cadre de la procédure en paiement des charges de copropriété liant également le syndic à la demanderesse, il ressort du constat d’échec de conciliation dressé le 22 février 2024 que Madame [C] [U] [P], épouse [Y], est dorénavant domiciliée au 31 rue Fourmillière à ANTIBES. Or, elle ne démontre en rien avoir notifié ce changement au syndic.

Enfin, il est également constant que Madame [C] [U] [P] épouse [Y] a eu effectivement connaissance du courrier émanant du syndic et datant du 29 février 2024 ; ledit courrier concernant les modifications de façade effectuées par la demanderesse, puisqu’elle ne conteste pas l’avoir reçu, alors que ledit courrier a été envoyé quelques jours avant l’envoi de la convocation litigieuse et à l’adresse du 15 avenue Jean Mermoz à la SALVETAT SAINT GILLES.

Au surplus, les échanges de mails entre la demanderesse et son syndic, datant du 8 février 2024, et la proposition de celle-ci aux fins d’organiser une réunion de préparation à l’Assemblée Générale annuelle, attestent que Madame [C] [U] [P] épouse [Y] n’a pas ignoré l’imminence d’une convocation pour ladite assemblée.

Ainsi, il ressort de l’ensemble de ses éléments que le syndic n’a eu aucun moyen ni de prendre connaissance d’un changement d’adresse, ni d’une domiciliation claire et fixe au regard des différentes déclarations de Madame [C] [U] [P] épouse [Y] au cours des mois précédant l’Assemblée générale. Or, celle-ci a eu, depuis février 2024, l’opportunité d’informer le syndic d’un changement de domiciliation tant par mail que par courrier, sans démontrer qu’elle avait effectué cette démarche avant la convocation à l’assemblée générale querellée.

Ainsi, au regard de l’ensemble de ses éléments, il sera considéré que la convocation a été envoyée à la dernière adresse connue par le syndic, de sorte qu’elle est réputée avoir touché la demanderesse.

S’agissant de sa demande de notification par voie électronique, Madame [C] [U] [P], épouse [Y], conclut en expliquant avoir donné également connaissance au syndic de sa volonté de recevoir les notifications, et notamment les convocations aux Assemblées Générales, « simplement par voie électronique » et « par e-mail ».

Elle expose notamment avoir demandé, le 16 janvier 2024, par mail avec pièce jointe adressé à [M] [I], représentant du syndic, de procéder à l’envoi et à la réception des notifications par voie électronique.

Elle poursuit en produisant un document signé « [Y] », datant de 2021, sur lequel sont apposées les mentions « souhaite recevoir les documents par voie électronique », « sur l’adresse électronique soj1@live.com » ; ledit document étant signé comme suit : « depuis 2021 et en renouvellement automatique mars 2023 quelque soit syndic bénévole futur ou syndic professionnel ». Or, force est de constater que, comme le soutient le défendeur, Madame [C] [U] [P], épouse [Y], ne démontre pas avoir effectivement produit ce document auprès de son syndic. En effet, bien que le mail adressé au représentant de la SARL soit accompagné d’une pièce jointe nommée « 9145 IRC envoi convoc mail.pdf – 160K », rien ne permet d’établir que le contenu de cet envoi est effectivement le même que la pièce également produite par la défenderesse en annexe, et nommée « IMG_2244.jpeg – 3826K » et sur laquelle est produite sa demande de réception électronique.

De plus, il est également constant que le syndic a, dès réception de sa demande en 2024 et pour procéder effectivement à la notification par voie électronique, sollicité de la part de Madame [C] [U] [P] épouse [Y] un retour de formulaire « AR24 » aux fins de mise en œuvre de ladite notification.

Il ressort ainsi de la procédure que la demanderesse ne produit aucun élément permettant d’établir qu’elle a effectivement renvoyé le formulaire AR24, d’autant qu’elle explique avoir envoyé la précédente déclaration datant de 2021 et non ledit formulaire réclamé par le syndic. Or, au regard de cette simple déclaration datant de 2021, soit antérieurement à l’arrivée du syndic professionnel, qui ne répond pas aux exigences de sécurisation attendu pour la mise en œuvre d’un tel procédé d’échange électronique, le syndic a valablement préféré envoyer la convocation à l’adresse postale déclarée par la requérante.

De plus, les pièces produites par la partie défenderesse, telles que les relevés de compte ou encore le récapitulatif des co-propriétaires, visent les dénommés « Monsieur et Madame [Y] », et la requérante n’a jamais relevé cette mention au cours de ses échanges avec le syndic.

Il en ressort que la demanderesse n’a subi aucun préjudice de la mention « Monsieur et Madame [Y] » apposée sur le courrier, puisqu’elle a pu agir en contestation de l’Assemblée Générale un mois après la tenue de celle-ci.

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, Madame [C] [U] [P], épouse [Y] a été valablement convoquée à l’Assemblée Générale du 8 avril 2024, par le syndic, à sa dernière adresse de domiciliation connue.

Dès lors, sa demande en nullité de l’Assemblée Générale du 8 avril 2024 sera rejetée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°18 prise lors de l’Assemblée Générale du 4 avril 2018L’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. »

Il convient de rappeler en premier lieu que l’article 5 du code de procédure civile dispose que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé. »

L’article 768 du code de procédure civile, en son deuxième alinéa, impose ainsi au tribunal de ne statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, Madame [C] [U] [P], épouse [Y], conclut le 9 septembre 2025 en énonçant sa prétention subsidiaire comme suit : « ANNULER la résolution n°18 prise lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 4 avril 2018 ».

Or, il est constant que Madame [C] [U] [P], épouse [Y], a acquis les trois lots au sein de la copropriété en 2021, soit postérieurement à l’Assemblée Générale visée par sa demande ; de sorte qu’au 4 avril 2018, elle n’était pas copropriétaire et ainsi, ne peut agir en contestation de cette Assemblée, qui plus est six ans plus tard.

En outre, le tribunal étant strictement tenu par les prétentions telles qu’elles sont énoncées par les parties dans le dispositif de leurs conclusions, il y a lieu de rejeter Madame [C] [U] [P], épouse [Y], de sa demande en annulation de la résolution n°18 de l’Assemblée Générale du 8 avril 2024.

En tout état de cause et à titre surabondant, il y a lieu de relever qu’est constitutive d’un abus de majorité une décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée, est le résultat de manœuvres destinées à obtenir par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, ou qui lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

Le fait d’utiliser la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, voire dans un intérêt qui lui est contraire, dans un intérêt personnel, dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire, en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, ou avec l’intention de nuire, est constitutif d’un abus de majorité. Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit.

En l’espèce, il est constant que Madame [C] [U] [P], épouse [Y], bien que convoquée, n’était pas présente lors de l’Assemblée générale du 8 avril 2024.

Il résulte du procès-verbal de l’Assemblée générale du 8 avril 2024 que la résolution n°18 intitulée : « mandat à donner au syndic d’ester en justice Mme [Y] pour modification de la façade- Vote d’un budget de 1.500 euros – Vote de financement » a été adoptée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés. Cette résolution a été prise pour « modification de façade, portant atteinte à l’aspect esthétique, à l’harmonie et à l’isolation thermique et phonique de l’immeuble, sans autorisation de l’Assemblée Générale ».

La demanderesse explique que rien ne démontre l’existence d’un distributeur automatique au sein des locaux et qu’en tout état de cause, la résolution vise non pas la modification de la façade mais les dégradations causées par l’incendie. Elle poursuit en concluant que ladite résolution a donc, de ce fait, pour simple but d’exercer une pression sur elle.

Pourtant, il ressort des photographies prises après l’incendie que des panneaux publicitaires indiquant la présence d’un « market ouvert 24/24h » et proposant des denrées alimentaires sont présents sur la façade.

De plus, il y a lieu de constater que, bien qu’une porte soit visible, celle-ci mène non pas au local mais à un couloir commun à la copropriété.

En outre, bien que cette mise en demeure intervienne après ledit incendie, le syndic a, le 29 février 2024, soit plus d’un mois et demi avant le vote de ladite résolution, fait parvenir à la demanderesse sa demande de remise en état et l’a avertie des nombreuses nuisances provoquées par la présence dudit distributeur, notamment : « déperditions thermiques, nuisances sonores, harmonie de l’immeuble impacté, squats, saleté et insalubrité du local » ; ces nuisances étant manifestement subies par l’ensemble de la copropriété du fait de l’installation d’un distributeur en libre-service.

Au surplus, la résolution visant explicitement l’objet de la demande en justice, soit une modification de façade illicite, il est manifeste que celle-ci ne concerne en rien l’intérêt propre d’un des copropriétaires présents et ayant participé au vote de ladite résolution.

En outre, les développements précédents concernant la convocation effective de Madame [C] [U] [P] épouse [Y] suffisent à écarter une faute du syndic, pourtant soutenue par la demanderesse, tenant à une omission délibérée de ne pas convoquer celle-ci à l’Assemblée Générale du 8 avril 2024.

Ainsi, l’abus de majorité lors du vote de la résolution n°18 n’étant pas non plus démontré, la preuve du préjudice moral invoqué par la requérante à l’appui de sa demande en dommages et intérêts n’est pas rapportée et Madame [Y] se verra déboutée de cette prétention.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires, représenté par son syndicEn vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Aussi, l’article 5 du code de procédure civile dispose que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement ce qui est demandé. »

L’article 768 du code de procédure civile, en son deuxième alinéa, impose ainsi au tribunal de ne statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

En l’espèce, il a été démontré que le changement de domiciliation de Madame [C] [U] [P], épouse [Y] n’a pas été porté à la connaissance du syndic, ce dernier ignorant ainsi la réelle adresse de la co-propriétaire.

IL doit être précisé que dans ses propres conclusions, Madame [C] [U] [P] épouse [Y] explique s’être domiciliée au 31 rue Fourmillière à ANTIBES après l’Assemblée Générale du 8 avril 2024. Or, il ressort de la plainte déposée par celle-ci le 29 février 2024 que la demanderesse a déclaré, à cette date, déjà résider au 31 rue Fourmillière à ANTIBES et qu’elle n’en a pas informé le syndic puisque le même jour, le syndic lui a fait parvenir par courrier recommandé avec accusé de réception à destination du 15 avenue Jean Mermoz à LA SALVETAT SAINT GILLES une mise en demeure aux fins de réaliser des travaux de remise en état de son local.

Ainsi, bien qu’ayant connaissance de l’imminence d’une Assemblée Générale courant avril 2024 et contrairement à ses dires selon lesquels l’adresse du 31 rue Fourmilière n’a été utilisée qu’après l’Assemblée Générale du 8 avril 2024, la demanderesse à l’action s’est abstenue de communiquer au syndic cette nouvelle adresse de domiciliation, pourtant usitée depuis au moins le 29 février 2024.

En outre, il ressort également des trois adresses différentes figurant sur l’assignation non enrôlée du 1er avril 2024 que le syndic n’a pas été en mesure, à cette époque, d’identifier l’adresse de domiciliation de la co-propriétaire et qu’il a préféré assigner la Madame [C] [U] [P], épouse [Y], tant au 15 avenue Jean Mermoz à LA SALVETAT SAINT GILLES (31880), qu’au 31 rue Fourmillière à ANTIBES (06600), « ou encore » au 4 avenue Muterse à Antibes (06600), afin d’effectivement toucher la demanderesse.

En entretenant le doute sur la réalité de sa domiciliation et en omettant sciemment de communiquer son adresse réelle au syndic dans le but de faire obstruction aux décisions collectives, Madame [C] [U] [P] épouse [Y] a induit le défendeur en erreur et a commis une faute ayant directement causé un préjudice au syndicat des copropriétaires.

Au regard d’une part, de la faute commise par Madame [C] [U] [P], épouse [Y] et d’autre part de l’absence de contestation de la demande reconventionnelle, il y aura lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires.

Compte tenu de l’absence de précision et de justificatif quant à l’étendue des préjudices matériel et moral subis par le syndicat des propriétaires du fait de la faute de la demanderesse constituée par la procédure judiciaire manifestement abusive visant le défendeur, il est raisonnable de fixer la somme en réparation desdits préjudices à 1.000 euros, cette somme réparant le temps passé et le souci causé par ladite action.

En conséquence, Madame [C] [U] [P], épouse [Y], sera condamnée à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires du « 31 rue Fourmillières » à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [C] [U] [Y], demanderesse, qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Madame [C] [U] [P], épouse [Y], épouse [Y], condamnée aux dépens devra payer au syndicat des copropriétaires, au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros. Elle sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant manifestement pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter et la demande du syndic en ce sens sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Madame [C] [U] [P] épouse [Y] de sa demande en nullité de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 8 avril 2024 ;

DEBOUTE Madame [C] [U] [P] épouse [Y] de sa demande en nullité de la résolution n°18 prise lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 4 avril 2018 ;

DEBOUTE Madame [C] [U] [P] épouse [Y] de sa demande en paiement de dommages et intérêts contre le syndicat des copropriétaires de la copropriété « 31 RUE FOURMILLIERE », agissant poursuites et diligences de son syndic la SARL CABINET [I] ET FILS (RCS :50233553200045) au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [C] [U] [P] épouse [Y] à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires de la copropriété « 31 RUE FOURMILLIERE »,

CONDAMNE Madame [C] [U] [P], épouse [Y] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [C] [U] [P], épouse [Y] à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de la copropriété « 31 RUE FOURMILLIERE » au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Madame [C] [U] [P], épouse [Y], épouse, [Y], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Rédigé par [G] [J], auditrice de Justice