TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 09 Décembre 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : M^me SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 07 Octobre 2024

GROSSE :

Le 09/12/24

à M^e BLANC-GILLMANN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 09/12/24

à M^e GUEYE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/07545 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4ITN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. JOSARO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Marie-noelle BLANC-GILLMANN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [E] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Fanny GUEYE, avocat au barreau de MARSEILLE

— 

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [V] occupe depuis 2011 un appartement de 28 m2 situé [Adresse 2], appartenant à la société « ô beau manoir ». Suite à la vente aux enchères de l’immeuble survenue le 6 avril 2017, un bail a été régularisé le 17 mai 2017 avec la SCI JOSARO, pour un loyer mensuel de 480 euros, outre 35 € de provisions sur charges.

Suite à des incidents de paiement du loyer, un commandement de payer la somme de 1708.63 euros visant la clause résolutoire a été délivré le 10 décembre 2021, puis le 24 juillet 2023 pour la somme de 4814.70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2023, la SCI JOSARO a fait délivrer à Monsieur [E] [V] une assignation devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de voir :

prononcer la résiliation du bail et ordonner son expulsion ainsi que tous occupants de son chef ;le condamner au paiement de la somme de 5106.15 € au titre des loyers et charges dus au terme d’octobre 2023 échu ;le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 515 euros à compter du 1er novembre 2023 ;le condamner à laisser l’accès de l’appartement à l’entreprise choisie par le propriétaire pour terminer les travaux préconisés par les Compagnons Bâtisseurs, sous astreinte de 50 euros par jour ;le condamner au paiement de la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée le 25 mars 2024 et renvoyée à la demande des parties pour être retenue à l’audience du 7 octobre 2024.

LA SCI JOSARO, représentée par son conseil, a maintenu partiellement les demandes formulées dans son acte introductif d’instance en actualisant la dette locative, s’est opposée à la demande de délais de paiement, considérant que contrairement à l’affirmation du locataire relatif à l’absence de charges, il aurait effectué une demande de regroupement familial, s’est désisté de sa demande au titre des travaux, réalisés à ce jour, et a conclu au débouté des demandes reconventionnelles de remboursement de travaux et d’indemnisation d’un préjudice de jouissance, affirmant que des désordres se sont aggravés du fait de l’absence de réaction de la part du locataire, puis que les travaux n’ont pas pu être réalisés en raison des obstacles mis par le locataire, lequel en outre avait refusé le relogement proposé pour pouvoir procéder à la réfection intégrale du logement.

Monsieur [E] [V], représenté par son conseil, a conclu au débouté des demandes, à la condamnation de la demanderesse à la somme de 5664 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, ainsi qu’à la somme de 2190.66 euros en remboursement de sommes dépensées pour des travaux incombant au propriétaire, avec compensation des sommes dues. Il a en outre sollicité l’octroi de larges délais de paiement pour s’acquitter de la somme après compensation, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Il a enfin demandé la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de sa défense et de ses demandes reconventionnelles, il a expliqué que le logement devait faire l’objet, dès la rédaction du bail, d’importants travaux de rénovation, que l’état d’indécence du logement avait entraîné la suspension du versement des APL dès 202, les graves désordres ayant été détaillées par les Compagnons Bâtisseurs dans leur rapport du 27 janvier 2022, avec priorisation des travaux préconisés pour y remédier. Il précisait que la bailleresse avait renoncé à faire les travaux en raison du paiement irrégulier des loyers et qu’elle avait tenté de le faire partir, proposant un effacement de dette, et que suite à la régularisation d’un plan d’apurement le 27 mai 2022, seuls quelques travaux avaient été réalisés. Il indiquait avoir été contraint de financer lui-même des travaux incombant au bailleur (traitement des murs contre l’humidité, peinture), dans la perspective d’une visite par l’OFII en mars 2023 dans le cadre de sa demande de regroupement familial pour son épouse, demande qui a fait l’objet d’un rejet en raison de l’état d’indécence du logement. Il estime son préjudice de jouissance en distinguant la période antérieure à août 2022 et celle postérieure. Il estime enfin être en mesure d’apurer sa dette si elle était échelonnée, percevant une retraite de 1012,02 euros, et n’ayant quasiment aucune charge.

La décision a été mise en délibéré le 9 décembre 2024 par mise à disposition des parties au greffe.

En cours de délibéré, les parties ont justifié de la levée de la déclaration d’indécence, à l’issue des travaux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 novembre 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, les demanderesses justifient avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 juillet 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 25 avril 2017 contient une clause résolutoire (article XI) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 juillet 2023.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 24 septembre 2023, le litige relatif aux travaux, en l’absence de toute autorisation de suspension de loyer, n’étant pas un obstacle à ces obligations essentielles.

Sur le montant de la dette

Il n’est in fine pas contesté que la suspension du versement des APL en raison de l’indécence du logement sans conséquence sur la somme réclamée, qui n’inclut pas ces allocations et ne portent que sur le reste à charge du locataire.

L’arriéré est justifié et non contesté, à hauteur de 5956.15 euros, décompte arrêté au 31 juillet 2024.

Monsieur [E] [V] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêt pour trouble de jouissance

Il résulte des pièces communiquées qu’avant la réalisation d’un diagnostic par les Compagnons Bâtisseurs, la nécessité de procéder à des travaux importants était déjà acquise, mais qu’il existait déjà des difficultés, le bailleur visant un besoin de pouvoir entrer dans les lieux, et le locataire ayant refusé une proposition de relogement, dans le même quartier et dans un logement de mêmes dimensions. Au vu des torts partagés dans cette période, il y a lieu d’écarter la demande au titre du préjudice de jouissance.

A compter du mois de janvier 2022, il apparaît que certes des rappels ont été effectués par la CAF à la bailleresse quant à ses obligations de travaux, en l’état d’une indécence ayant conduit à deux reprises à la suspension du versement des APL, mais qu’il est également établi des difficultés pour les entreprises à entrer en contact avec le locataire afin d’entrer dans les lieux, retardant indéniablement leur réalisation. Il n’en demeure pas moins qu’au regard de la gravité des désordres, il appartenait au bailleur de prendre des dispositions pour s’acquitter de ses obligations, le cas échéant par recours à la justice. Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit au principe du trouble de jouissance, mais d’en modérer l’estimation, qui sera fixée à 20% du loyer de septembre 2022 (des premiers travaux ayant été effectués dès le départ estival du locataire) à mars 2023, date à laquelle le restant des travaux a été réalisée par le locataire, qui ne saurait invoquer à ce titre un trouble de jouissance alors même qu’il demande réparation des frais avancés pour y remédier.

Le trouble de jouissance sera donc réparé à hauteur de 988 euros (soit 76, correspondant à 20% de 380, X13 mois)

Sur la demande reconventionnelle de remboursement des travaux réalisés par le locataire

Monsieur [E] [V] justifie du paiement des travaux qui, contrairement à ce que soutient la bailleresse, incombaient au propriétaire, la partie correspondant au dégât des eaux ayant été déduite de la demande. Il sera fait droit à la demande à ce titre, pour le montant réclamé de 2190.66 euros.

Sur la demande de compensation

Les deux parties étant respectivement condamnées, il y a lieu d’opérer compensation entre les sommes dues, et de dire par conséquence

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la résiliation

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est justifié de la reprise du paiement du loyer depuis mars 2024, et ce de manière régulière, et son engagement à pouvoir apurer sa dette dans l’hypothèse d’un large échelonnement est raisonnable au regard de ses revenus et charges produits. Il convient donc d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif, en tenant compte de la compensation diminuant la dette. Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus, et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, à défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire retrouvera son plein effet, avec les conséquences en termes d’expulsion et d’indemnité d’occupation.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant qui sera fixé à 515 euros à compter de la présente décision.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à leur mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [E] [V], qui succombe principalement à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne par ailleurs la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de laisser aux parties la charge des frais exposées par elles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2017 sont réunies à la date du 24 septembre 2023 ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, à 515 euros ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à LA SCI JOSARO la somme de 5956.15 euros, selon décompte arrêté au 31 octobre 2024, au titre des loyers et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE LA SCI JOSARO à payer à Monsieur [E] [V] la somme de 2190.66 euros au titre du remboursement des travaux réalisés lui incombant ;

CONDAMNE LA SCI JOSARO à payer à Monsieur [E] [V] la somme de 988 euros au titre du trouble de jouissance ;

ORDONNE la compensation des sommes auxquelles les parties sont respectivement condamnées ;

DIT qu’après compensation Monsieur [E] [V] est condamné à payer à LA SCI JOSARO la somme de 2777.49 euros ;

AUTORISE Monsieur [E] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 16 mensualités de chacune 170 euros, la dernière mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que ces mensualités seront dues en sus du loyer courant ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— le solde de la dette deviendra immédiatement intégralement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [E] [V] et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous réserve des dispositions relatives à la trève hivernale,

— Monsieur [E] [V] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, soit à ce jour 515 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

DEBOUTE Monsieur [E] [V] et LA SCI JOSARO de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE