N°Minute:

N° RG 25/00889 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PSRC

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 6]

JUGEMENT DU 25 Août 2025

DEMANDEUR:

S.A. -PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [L] [R]

né le 07 Juin 1987 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [G] [W] [C], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Delphine BRUNEAU, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 07 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 25 Août 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 25 Août 2025 par

Delphine BRUNEAU, Président

assisté de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Maître Frédéric VERINE de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL

Copie certifiée delivrée à : M. [L] [R]

Mme [G] [W] [C]

Le 25 Août 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 9 novembre 2021, avec prise d’effet au 25 novembre 2021, la SA PROMOLOGIS a consenti à Monsieur [L] [R] et Madame [G] [W] [C] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 4], contre le paiement d’un loyer mensuel initial de 484,20 €, outre 92,36 € à titre de provisions sur charges.

Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 mars 2023. La CCAPEX de l’Hérault a été saisie le 6 mars 2023, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2024, dénoncé le 16 décembre 2024, au préfet de l’Hérault par voie électronique avec accusé de réception, la SA PROMOLOGIS a assigné Monsieur [L] [R] et Madame [G] [W] [C] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 8710,11 € au titre des loyers et charges arriérés,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

les condamner solidairement aux dépens,

ordonner l’exécution provisoire.

À l’audience du 7 avril 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, réactualisant sa créance à la somme de 11 100,54 €.

A cette audience, Monsieur [L] [R] était présent. Il a indiqué que sa compagne a quitté le logement en août 2023. Il a précisé avoir deux enfants à charge et rechercher activement un emploi. Il a sollicité des délais de paiement.

A cette audience, Madame [G] [W] [C] n’a pas comparu, ni n’a été représentée.

Une enquête sociale effectuée le 17 mars 2025 par les services du conseil départemental de l’Hérault indique que le locataire est bénéficiaire de l’ASS et a à sa charge complète ses deux enfants. Il est mentionné, en outre, que Monsieur [L] [R] bénéficie d’une MASP avec gestion et a repris le paiement du loyer résiduel et que différents rappels d’aide sont attendus.

La décision a été mise en délibéré au 25 août 2025.

En cours de délibéré, il a été transmis le plan d’apurement pour la dette locative de Monsieur [L] [R] conclu avec la SA PROMOLOGIS.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’une procédure de traitement du surendettement:

En vertu de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il ne ressort pas des débats que les locataires aient sollicité une procédure de traitement de leur situation auprès de la commission de surendettement des particuliers. En conséquence, il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, applicable depuis le 1er mars 2019.

Sur la clause résolutoire :

En vertu de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 3 mars 2023, la SA PROMOLOGIS a fait commandement aux locataires d’avoir à payer la somme principale de 985,25 € au titre des loyers impayés. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et les locataires n’ont pas saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 mai 2023, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il ressort du décompte produit en cours de délibéré, arrêté au mois de juin 2025 inclus, que la dette de Monsieur [L] [R] et Madame [G] [W] [C] s’élève à 10 589,65 € en loyers et charges.

Au vu de ce décompte, la demande en paiement apparaît justifiée et il y sera fait droit pour ce montant, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

La condamnation sera prononcée solidairement.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’occurrence, il ressort du décompte locatif produit aux débats que les locataires ont repris le versement intégral du loyer courant. Monsieur [L] [R] et Madame [G] [W] [C] disposent de la capacité financière de payer le loyer courant et les échéances de retard susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif puisque Monsieur [L] [R] dispose d’allocations chômage. Dans ces conditions, il convient d’octroyer à Monsieur [L] [R] et Madame [G] [W] [C] des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif de la présente décision.

Les parties s’accordent pour la suspension des effets de la clause résolutoire. Il convient, dès lors, de faire droit à cette demande.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [L] [R] et Madame [G] [W] [C] devront alors également payer in solidum une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [R] et Madame [G] [W] [C], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité et la situation économique des défendeurs commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

***

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2021 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [L] [R] et Madame [G] [W] [C] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 4 mai 2023 ;

ACCORDE à Monsieur [L] [R] et Madame [G] [W] [C] un délai de 36 mois pour s’acquitter de leur dette et suspend pendant ce délai les effets de la résolution du bail à condition qu’à compter du 1er jour du mois suivant la signification du présent jugement et au plus tard le 15 de ce mois et de chacun des mois suivants, les locataires effectuent 35 versements de 50 € en plus du loyer courant et un versement soldant la dette, jusqu’à complet paiement de l’arriéré ;

DIT que si Monsieur [L] [R] et Madame [G] [W] [C] s’acquittent de leur dette selon ces modalités ou plus rapidement, la résolution sera réputée n’avoir pas joué ;

DIT qu’en revanche et à défaut de paiement d’une seule mensualité au titre de l’arriéré ou du loyer courant ;

1- la clause résolutoire produira son plein et entier effet ;

2- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3- qu’à défaut par Monsieur [L] [R] et Madame [G] [W] [C] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

4- que Monsieur [L] [R] et Madame [G] [W] [C] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [R] et Madame [G] [W] [C] aux dépens de l’instance comprenant, s’agissant des dépens actuels, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La greffière, La Juge des contentieux de la protection,