TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 05 décembre 2024

à M^e GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 décembre 2024

à M^e IRALI

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/01882 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4W6H

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [O] [M]

né le 04 Octobre 1963 à [Localité 5] (13)

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-Hélène IRALI, avocat au barreau de MARSEILLE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C13055-2024-005874 du 09/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un contrat de résidence en date du 7 juin 2021, la société ADOMA a mis à disposition de Monsieur [O] [M] la jouissance privative du logement 253 dans la résidence sociale « [Localité 5] Littoral », située [Adresse 4] moyennant le versement d’une redevance mensuelle de 385,52 euros.

Par avenant du 18 novembre 2021, Monsieur [O] [M] a été relogé temporairement dans le logement B239, situé [Adresse 2].

Au vu des difficultés de Monsieur [O] [M] de s’acquitter régulièrement et intégralement de sa redevance, un échéancier a été consenti le 5 septembre 2022 à fin d’apurer la dette, le plan n’ayant pas été respecté.

Une mise en demeure a été délivrée par huissier le 24 novembre 2023, visant la clause résolutoire.

Par acte d’huissier de justice en date du 14 février 2024, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de résidence,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [O] [M], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,

— condamner Monsieur [O] [M] à lui payer la somme provisionnelle de 1703,60 euros au titre des redevances impayées, décompte arrêté au 1er février 2024,

— condamner Monsieur [O] [M] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [O] [M] à lui payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque l’article 11 du contrat de résidence qui prévoit la résiliation à l’issue d’un délai d’un mois après notification par courrier recommandé des manquements aux obligations du résident. En l’espèce, elle considère que la clause serait acquise au 24 décembre 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2024, et renvoyée en raison de l’indisponibilité du tribunal pour être retenue le 26 septembre 2024.

La demanderesse, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, précisant que

suivant contrat du 1er mars 2024 Monsieur [O] [M] était désormais logé logement 253 dans la résidence sociale « [Localité 5] Littoral », située [Adresse 4] moyennant le versement d’une redevance mensuelle de 508,55 euros,la dette actualisée est de 152,69 euros, en tenant compte du chèque de 194 euros énergie, le mois de juin 2021 étant exigible entièrement, le contrat, du 7 juin, prenant effet au 1er juinelle ne s’est pas opposée à des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire.

Le défendeur, représenté par son conseil, a sollicité des délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire, portant sur un arriéré qu’il estime à 75,59 euros, au regard d’un chèque énergie transmis le 12 juillet 2024 et non pris en compte, et de la déduction de 6 jours en juin 2021, le contrat ayant été signé le 7 juin.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la loi applicable

Le contrat conclu entre la société ADOMA et Monsieur [O] [M] échappe aux dispositions de la loi du 6 juillet 189 et relève du régime juridique défini par les articles L. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de mise à disposition de logement comporte en son article 11 une clause résolutoire stipulant un délai d’un mois, et un commandement de payer visant cette clause a été adressé le 24 novembre 2023 et signifié le 1er décembre 2023.

Ces dispositions contractuelles sont conformes à celles des articles L 633-2 et R 633- 3 II du code de la construction et de l’habitation qui admet la résiliation moyennant un préavis d’un mois en cas d’inexécution d’une obligation résultant du contrat.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans contrat sont réunies à la date du 1er janvier 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré et l’indemnité d’occupation

Monsieur [O] [M] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le décompte produit fait apparaitre un arriéré s’élevant à 346,69 euros au 23 septembre 2024. Il convient de déduire de cette somme celle de 194 euros, dont la demanderesse ne conteste pas que l’absence de comptabilisation résulte d’une lenteur de gestion. Par ailleurs, il n’est pas établi par la demanderesse que la prise d’effet du bail initial était au 1er juin 2021 et non au 7 juin 2021, date de la signature du contrat, il sera donc également déduit les sommes réclamées pour la période du 1er au 6 juin 2021.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [O] [M] par remise des clés ou expulsion au montant des redevances qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.

La dette est de 75,59 euros, au 23 septembre 2024, correspondant aux arriérés de redevances, et à l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier, 2024, somme à laquelle le défendeur sera condamné, par provision.

Sur l’octroi de délais de paiement

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparaît que l’occupant a quasiment apuré sa dette, qui est résiduelle.

Compte tenu de ces éléments il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par le locataire, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou de l’échéance courante à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet,à défaut pour Monsieur [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,le défendeur, devenu occupant sans droit ni titre, sera condamné, à s’acquitter de l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance, qui aurait été dûe si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En équité, il ne sera pas fait droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de mise à disposition d’un logement en résidence sociale, conclu le 7 juin 2021, poursuivi par un bail conclu le 1er mars 2024 pour le logement 253 dans la résidence sociale « [Localité 5] Littoral », située [Adresse 4] actuellement sont réunies à la date du 1er janvier 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [O] [M] à verser à la société ADOMA, à titre provisionnel, la somme de 75,59 euros, décompte arrêté au 23 septembre 2024, incluant la mensualité de septembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [O] [M] à s’acquitter de la dette par 2 versements mensuels successifs, soit 1 versement de 40 euros avant le 5 du mois du mois suivant la signification de la présente décision, le 2eme mois devant solder la dette avec les intérêts ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus de la redevance courante à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,- il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 508,55 euros jusqu’à la date de la libération effective et définitive du logement,

CONDAMNE Monsieur [O] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

DEBOUTE la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE